建筑工程业主现场管理手册.doc

建筑工程业主现场管理手册第一章 建设项目业主管理概述 第一节 建设项目的概念 一个建设项目就是指一项固定资产投资项目，既可能是基本建设项目(新建、扩建等扩大生产能力的建设项目)，也可能是技术改造项目(以节约资金、增加产品品种、提高质量、治理“三废”、劳动安全等为主要目的的项目)。建设项目的实现是指投入一定量的资金，经过决策、实施等一系列程序，在一定的约束条件下形成固定资产的一次性过程。它不同于一般工业性产品的生产，并具有以下基本特征： (1)投资额大。 (2)每一个具体建设项目都具有一次性的特点(单件性)，不可能存在完全一样的重复生产。表现为资金的一次性投入、建设地点的一次性固定、设计单一和施工单件。 (3)在一定的约束条件下，以形成固定资产为特定目标。约束条件：一是指时间约束，即一个建设项目有合理的建设工期目标；二是指资源的约束，即有预期的生产能力、技术水平要求或使用效益目标。 (4)为了实现建设项目的目标，必须遵循基本建设程序和经过特定的建设过程。 (5)建设周期长。由于建设项目工程规模大、技术复杂、涉及的专业面宽，因此从项目设想到施工、投入使用，少则几年，多则十几年。同时，投资风险也很大。 从工程技术业务管理角度区分，建设项目可以分为一般工业与民用建筑、冶金、煤炭、石油、化工、电力、建材、森林、轻纺、水利、交通、港口、航天、邮电、通信、广播、热力、燃气等工程类别。国家计委和建设部为了便于对建设项目进行经济评价，又从投资管理角度把建设项目分为新建项目、扩建项目、改建项目和复建项目等四种。此外，也可以按建设项目的规模分为大中小型项目，还可以按照建设项目的资金来源，将建设项目分为国家建设项目、民营建设项目和外资建设项目等等。不同的分类方式只是为了满足各部门制定政策和管理的需要。建设项目在运作过程中，各主体应按照相应的规定进行管理。 第二节 业主在项目管理中的职能 一、概况 建国后的几十年内，由于我国长期实行计划经济，建设项目的任务用行政手段分配，投资靠国家拨款。作为建设项目组织者的建设单位，只负责实施过程中的组织协调工作，没有经营的职能，盈利上缴政府，亏损国家弥补。随着国家体制改革的深化，国家实行社会主义市场经济，建设项目的建设也纳入了市场经济的轨道，改革了建设项目的投资体制。目前，绝大多数建设项目需由业主采取多种形式、多种渠道筹措建设资金，井对建设资金的第1页偿还和投资效益直接负责，这就要求业主按经济规律组织建设项目的建设。但前阶段，社会效益较大的建设项目，由于国家投资所占比例较大，建设单位(业主)大多由国家行政主管部门任命负责人，用行政手段组织管理班子，导致业主在对建设项目的实施进行组织管理过程中，按市场经济规律办事、自主经营的思想还比较淡薄，大多仍延用行政管理的方法组织建设项目的建设，缺少紧迫感和风险意识。为了使业主对建设项目的管理行为规范化，适应市场经济规律的要求，有必要对项目法人责任制进行较为深入的探讨。 我国宪法规定“国家实行社会主义市场经济”，由“国家加强经济立法，完善宏观调控。在建筑市场，我国正在全面推行“项目法人责任制”、“招标投标制”、“工程监理制”和“合同管理制”，按照社会主义市场经济原则和现代企业制度进行工程管理。作为投资主体的建设项目业主既是资金的持有人，又是建设项目的所有者，按照项目法人责任制的原则，不仅要对项目建设的过程负责，还要对项目建设的成败和项目运行的好坏负责；既要负责筹措项目的建设资金，还要对建设过程、生产经营及还款付息，直至发挥投资效益承担责任。俗话说，一个事业的好的开始是成功的一半，项目建设的成败在很大程度上影响着工程投入运行后效益的好坏。建设项目采用招投标选择承包单位，用经济合同约束双方的实施行为，聘用可靠的工程监理负责合同履行过程中的监督、管理、协调工作，这些都是建设过程中有效的保证措施。正在全面推行的这四项基本改革制度中，业主都是直接的参与者，是建设项目的“龙头”。尽管他不是工程项目的直接实施者，但他的行为对项目建设的成败有着举足轻重的作用。应当强调，在自营制体制下，建设单位是以行政手段分配建设任务，他与实施者之间仅产生行政管理关系，不会发生经济利益的冲突。而在市场经济的条件下，业主与各项建设任务的实施者建立的是平等合同关系，导致的是社会主义的商品经济关系，因此，业主必须正确地运用商品市场经济的价值规律和竞争规律来保证建设项目目的的最终实现。 二、业主在项目管理中的职能 建设项目的实施阶段，参与建设的各方都要对项目的实施进行管理。但各承包单位仅负责对与业主所签订合同的本方任务的履行过程实施管理；而业主则要与咨询单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位、物资供应单位签订相应的经济合同，因此，要负责从可行性研究开始，直到工程竣工交付运行的全过程管理，是整个建设项目管理的核心。鉴于业主处于建设项目实施阶段项目管理的核心地位，因此必须运用系统工程的观念、理论和力祛进行管理。建设项目管理的主要内容包括：进度控制、质量控制、投资控制、合同管理、信息管理和组织协调。为了保证管理目标的实现，业主对项目的管理应包括以下职能： (1)决策职能。由于项目的建设过程是一个系统工程，因此每一建设阶段的启动都要依靠决策。 (2)计划职能。围绕项目的全过程、总目标，将实施过程的全部活动都纳入计划轨道，用动态的计划系统协调与控制整个项目，保证建设活动协调有序地实现预期目标。只有执行计划职能，才能使各项工作成为可以预见和能够控制的。 (3)组织职能。业主的组织职能既包括在内部建立项目管理的组织机构，又包括在外部选择可靠的承包单位，实施建设项目不同阶段、不同内容的建设任务。第二章 建设项目立项决策阶段的管理 第一节 业主在立项决策阶段的工作程序 一、立项决策阶段业主的工作程序 立项阶段是基本建设项目最初的决策阶段。根据国家的长远规划或当前国民经济的发展状况，国家有关主管部门或业主提出项目设想，从业主组织编制项目建议书开始，项目建设正式进入基本建设程序的最初决策阶段。 在立项决策阶段，业主的主要工作是组织编制项目建议书和项目可行性研究报告。在可行性研究的先期，要进行选址和选址勘察，编制选址报告，进行项目总体设计。在进行可行性研究的同时，要委托作项目的两个评价：建设场地地震安全性评价和建设项目环境影响评价。它们与可行性研究报告一并上报上级，作为国家主管部门对该项目作最后决策审批的依据。 立项决策阶段的业主的工作程序，见图21。 二、建设项目的选址报告和总体规划 业主获得了立项批准书后，就要选择设计或咨询单位、地质勘察单位、环境保护部门进行可行性研究的委托，在可行性研究开展之前，首先要进行选址和建设项目的总体规划。选址报告和总体规划，一般是作为可行性研究的依据，只有当主管部门需要时，才上报审批或备案。它们作为可行性研究的一个内容，或作为附件出现于可行性研究报告中。 当需要单独上报时，其工作程序为：业主或业主授权的监理机构，委托有关的设计机构进行此项任务。委托书内容为：建设项目名称、建设规模、工艺流程、拟占地面积、总建筑面积、工程的主要经济技术指标、长期发展设想、拟建地域等有关建设项目的初步技术内容。 设计文件的审批：新建工业区或大型建设项目报国家建委审批；中小型项目按隶属关系由国务院主管部门或省(自治区、直辖市)建委审批。国务院各部门直属的中小型项目的具体建设地点，要取得所在省(自治区、直辖市)政府的同意。 第二节 建设项目的立项分类 建设项目可以按不同的标准进行分类，但与基本建设管理程序有关的分类标准，主要是以项目的建设性质和规模来决定报建和审批程序。 一、按建设性质分类 建设项目按其建设性质不同，可划分成基本建设项目和更新改造项目两大类。 (一)基本建设项目 基本建设项目是指建设投资用于进行以扩大生产能力或增加工程效益为主要目的的新第三章 建设项目的资金筹措管理第一节 建设项目资金筹措慨述在我国基本建设领域，利用银行信贷提供的资金进行项目建设，是财政体制和金融体制改革所带来的积极成果，银行信贷资金大量投入到固定资产投资领域，成为建设项目的投资组成部分。我国建设项目投资有不同的形式，如国家预算内拨款，国内贷款，自筹资金，利用外资及其他渠道等。一、建设项目实行拨款的范围建设项目目前实行拨款的范围有以下几方面： (1)国防科研项目。 (2)各级各类工程项目，如防洪、排涝、市政、邮电、通信等。 (3)各级各类学校项目。 (4)国务院各部门和各地方医院、救护中心等。 (5)国务院各部门及各省、自治区等科研建设项目。 (6)政府投资的公路、大桥等建设项目。 (7)由国家政府投资，列入国家政府计划之内的办公楼、宿舍、食堂、幼儿园、培训中心等建设项目。凡是符合以上条件的建设项目，都可以申请预算拨款。可用拨款投资的大中型项目由国家计划确定，经建行审定。凡属于建设项目的投资，均须先办借款手续，如未办手续，建行不予贷款。项目贷款计划表见表31。二、银行贷款管理的基本原则 (一)统一计划、分级管理的原则统一计划、分级管理的原则是指基本建设贷款项目必须纳入国家的基本建设投资计划与信贷计划，符合国民经济发展规划和国家投资政策。贷款单位必须根据批准的数额；按计划规定的用途使用。符合基建程序的，列入贷款计划予以支持和促进，否则，就不予以贷款。贷款首先强调按计划发放和使用。固定资产项目建设涉及面比较广，物力、人力，财力耗费比较大，需要周密的计划，控制总量，统一平衡。贷款项目竣工投产后，达到计划和设计的要求，应对其投资效益进行全面考查。如发现贷款计划不符合基建贷款项目正常需要时，允许贷款单位按规定程序申请追加贷款计划，调整贷款项目的贷款指标，以满足基建项目对贷款的需要。分级管理，就是在贷款项目年度贷款数额确定后，年度贷款计划由总行下达各省、市、自治区分行，而分行根据总行下达贷款的计划，再按项目年度贷款指标及工程进度，合理安排供应资金。 (二)按政策择优发放的原R，I国家拨给建设银行贷款基金，银行应在严格遵守国家有关方针政策的前提下，并在国家政策规定和允许范围之内，对信贷资金择优运用。如离开了择优发放的原则，贷款本息的偿还就失去了保证。择优发放贷款与按计划贷款一般情况下是统一的，因为银行是通过对贷款项目可行性研究的审查和项目评估，考虑建设条件和建设工期，并且考虑贷款项目的微观效益和宏观效益符合最佳效果的条件后，制定计划贷款的。择优贷款的原则又是独立的原则，它同按计划贷款有不同的地方，具体表现以下三个方面。 1在投资需要超过贷款的情况下，确定贷款项目，应在计划项目中选择最佳投资效果的项目。 2计划确定的建设项目，建设银行应当从投资效果来看，进行审查落实，不符合择优条件的，可以于以暂缓或停止。 3对尚未列入国家计划的建设项目，如果投资效果好，符合择优条件，建设银行应向有关部门建议列入计划： (1)对完成国家计划好，经营管理好，上缴利润多，履行合同好，信用好的企业单位，优先贷给。 (2)在技术和公益方面进行比较，对提高和改进技术者，节约能源和原材料的新工艺，“三废”处理先进者，优先贷给。 (三)坚持基建程序与贷款程序的原则基本建设程序是指建设项目的决策、设计、施工到竣工投产的整个过程中的先后顺序。贷款项目除按国家规定的建设程序外，还坚持按贷款程序办事的原则。申请银行基本建设贷款的大中型项目，须向国家计委报送可行性研究报告，同时，将可行性报告和批复的项目建议书、设计任务书及设计概算、贷款申请书等有关文件一并送到贷款总分行。由二、银行贷款管理的基本原则 (一)统一计划、分级管理的原则统一计划、分级管理的原则是指基本建设贷款项目必须纳入国家的基本建设投资计划与信贷计划，符合国民经济发展规划和国家投资政策。贷款单位必须根据批准的数额；按计划规定的用途使用。符合基建程序的，列入贷款计划予以支持和促进，否则，就不予以贷款。贷款首先强调按计划发放和使用。固定资产项目建设涉及面比较广，物力、人力，财力耗费比较大，需要周密的计划，控制总量，统一平衡。贷款项目竣工投产后，达到计划和设计的要求，应对其投资效益进行全面考查。如发现贷款计划不符合基建贷款项目正常需要时，允许贷款单位按规定程序申请追加贷款计划，调整贷款项目的贷款指标，以满足基建项目对贷款的需要。分级管理，就是在贷款项目年度贷款数额确定后，年度贷款计划由总行下达各省、市、自治区分行，而分行根据总行下达贷款的计划，再按项目年度贷款指标及工程进度，合理安排供应资金。 (二)按政策择优发放的原R，I国家拨给建设银行贷款基金，银行应在严格遵守国家有关方针政策的前提下，并在国家政策规定和允许范围之内，对信贷资金择优运用。如离开了择优发放的原则，贷款本息的偿还就失去了保证。择优发放贷款与按计划贷款一般情况下是统一的，因为银行是通过对贷款项目可行性研究的审查和项目评估，考虑建设条件和建设工期，并且考虑贷款项目的微观效益和宏观效益符合最佳效果的条件后，制定计划贷款的。择优贷款的原则又是独立的原则，它同按计划贷款有不同的地方，具体表现以下三个方面。 1在投资需要超过贷款的情况下，确定贷款项目，应在计划项目中选择最佳投资效果的项目。 2计划确定的建设项目，建设银行应当从投资效果来看，进行审查落实，不符合择优条件的，可以于以暂缓或停止。 3对尚未列入国家计划的建设项目，如果投资效果好，符合择优条件，建设银行应向有关部门建议列入计划： (1)对完成国家计划好，经营管理好，上缴利润多，履行合同好，信用好的企业单位，优先贷给。 (2)在技术和公益方面进行比较，对提高和改进技术者，节约能源和原材料的新工艺，“三废”处理先进者，优先贷给。 (三)坚持基建程序与贷款程序的原则基本建设程序是指建设项目的决策、设计、施工到竣工投产的整个过程中的先后顺序。贷款项目除按国家规定的建设程序外，还坚持按贷款程序办事的原则。申请银行基本建设贷款的大中型项目，须向国家计委报送可行性研究报告，同时，将可行性报告和批复的项目建议书、设计任务书及设计概算、贷款申请书等有关文件一并送到贷款总分行。由楼、社会发展事业项目和住宅工程项目；外资、中外合资、国外贷款、赠款、捐款建设的工程项目。 工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量，进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系一个项目建设，按照实施程序来看，可划分成如下几个阶段的监理内容：建设前期阶段监理，设计阶段监理，施工招标阶段监理，施工阶段监理，工程保修阶段监理。各阶段监理单位应承担的工作内容如表41所示。按照业主与第三方所签订的经济合同，从需要委托滥理单位负责协调、监督、管理的合同类型来看，大致可包括：勘察设计合同，工程施工合同，建筑安装合同，物资采购供应合同，设备加工订购合同等。因此，在选择监理单位前，应首先确定委托监理的工作内容和范围，既可以将整个建设过程委托一个单位来完成，也可以按不同阶段的工作内容或不同合同的内容分别交予几个监理单位来完成。在划分监理委托工作范围时，一般应考虑以下几方面的条件。 1工程规模。中小型工程项目，有条件时可将全部监理工作委托一个单位；大型复杂工程，则应按阶段和工作内容分别委托监理单位。如设计和施工两个阶段分开。第五章 建设项目的设计管理第一节 建设项目设计管理程序一、建设项目设计阶段 (一)广义高阶段设计和施；图阶段设计根据我国当前情况，习惯上将设计分为高阶段设计和施工图阶段设计两个阶段。所谓高阶段设计，是指施工图阶段设计以前的所有设计工作，习惯上又分为两个阶段，即项目决策阶段设计和初步设计(包括技术设计)。项目决策阶段设计，包括项目建议书和可行性研究报告(旧称设计任务书)两个部分。 (二)二阶段设计从狭义的角度区划设计阶段我国目前分为二阶段设计，即初步设计阶段和施工图设计阶段(三阶段设计是指初步设计、技术设计和施工图设计阶段)。二阶段的设计内容分别为：初步设计、概算，施工图设计、预算(有技术设计时为技术设计和修正概算)，一般情况下，均按二阶段设计。只是对一些复杂的，采用新工艺、新技术的重大项目，在初步设计批准后做技术设计(此时施工图设计要以批准的技术设计为准)，其内容与初步设计大致相同，但比初步设计更为具体确切。对于一些特殊的大型工程，应当做总体规划设计，但不作为一个设计阶段，仅作为可行性研究的一个内容和作为初步设计的依据。二、建设项目组成建设项目是指一个总体设计内的全部建设工程。例如一个钢铁厂或一个住宅小区。一个建设项目可分解成若干个单项工程；一个单项工程又由若干个单位工程组成；一个单位工程可再分解为若干个分部工程；而分项工程是组成分部工程的最小单元。建设项目逐级分解形式为：建设项目单项工程单位工程分部工程一分项工程。 (一)单项工程单项工程是建设项目的组成部分，是具有独立的设计文件和建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程。例如工业建设中的一个车间或住宅小区的职工住宅群。有时，个建设项目只有一个单项工程，则此单项工程也就是建设项目。 (二)单位；程单位工程是单项工程的组成部分，是单项工程中具有独立施工条件的工程。如车间的土建工程、给排水工程、机械安装工程等；或住宅群中的一栋住宅。 (三)分部工程分部工程是单位工程的组成部分，是按建筑工程的结构、部位或工序划分的。如房屋建筑可分为下列分部工程：土方工程、砖石工程、混凝土工程、装修工程等。 (四)分项工程分项工程是分部工程的组成部分。一般是按不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分的。如土方工程可分为人工土方、机械土方，砖石工程可分为砖基础、砖内墙、砖外墙等分项工程。 三、建设项目设计管理程序 (一)业主委托设计单位设计的四个阶段 业主委托设计单位的工作，分为以下四个阶段. 1立项决策阶段：设计单位要完成项目建议书，选址报告，总体规划，预可行性研究和工程可行性研究报告。这部分内容，已在第二章中叙述。 2项目设计阶段：业主委托设计单位完成初步设计(含概算)、技术设计含修正概算)和施工图设计(含预算)。本阶段中业主应完成大量的科研、勘察、外部协作、谈判取证等工作。 3项目施工阶段：业主要组织设计单位对施工承包商进行设计技术交底，组织设计单位配合施工、修改设计、出设计变更和预算变更，组织设计单位进行竣工验收和试运转； 4项目生产阶段：业主回访设计单位，请设计单位对设计进行总结、回访，设计单位编制设计总结，进行设计后评价，提出供业主改善生产运行的意见。 业主分阶段委托设计单位的进程如图51所示。 本章只叙述项目设计阶段。施工阶段见本书第八章，后评价见本书第十二章。 (二)项目设计阶段业主的管理程序 业主在设计阶段的管理工作，主要是四个方面：一是对设计单位的管理，包括提供资料，协调各设计单位工作，控制工程的投资、进度和总体质量水平，监督设计进度和审查设计内容，二是设计所需的自然环境资料等，是由不同专业的科研、勘察、评价、咨询单位完成的，业主对这些单位的管理；三是设计所需的外部协作条件，是分属不同主管部门管理的，如电业局、交通局等，业主要将外部条件协作单位的供应协定、技术条件取得后，转交给设计单位；四是设计文件的上报和审批，通过一系列的审批手续，最后要取得规划设计许可证(俗称“开工证”)，以便进行正式施工。设计阶段以取得开工证为标志，表示项目设计阶段的结束。 业主在项目设计阶段的管理程序见图52。 四、业主设计管理工作纲要 业主的设计管理工作纲要，包含了从立项开始到设计后评价的全部项目实施过程，见表5l。 第六章 建设项目施工前期管理 第一节 建立建设项目管理机构 一、项目业主责任制组织机构 项目业主责任制组织机构由两大块组成，即项目业主(班子)和项目经理(单位)组成。工程施I或工程设计和施工的具体管理工作，由项目经理单位)委托工程监理单位承担。如果不委托I程监理单位，则属于工程施工(或工程设计和施工的)管理工作全部由项目经理(单位)承担。组织形式如图61所示。 原有企业投资建设的项目，在酝酿投资的同时即可组建业主(班子)，编制项目建议书。 全部由政府投资及由政府出股联合投资的项目，在项目建议书批准后，投资各方就可组建业主班子，其人数和主要负责人由投资各方协商决定。下设单位由业主班子决定。 (一)项目业主(班子)的产生或选择 我国目前正处于改革开放时期，由于投资的多元性，使得项目业主(班子)(以下简称业主)的组织形式也形成多元性。目前主要有四种形式。业主班子的主要负责人是项目(企业)的法人代表。 1业主就是原企业的法人代表：原有企业投资进行的扩、新建工程，则原企业法人代表即为业主。 2业主是联合投资董事会，全部为新建企业，各投资方成立企业董事会，则业主就是企业董事会；如是独家投资的新建企业，该企业成立的管理委员会就是业主。 3业主是参股董事会：原有企业扩建、新建，有其他投资方参股合资建设，成立的参股董事会就是业主。 4业主是各类开发公司：由投资各方协商组建的各类开发、经营、管理公司等，也可成为业主。 实际上，业主就是企业领导班子或董事会。企业领导班子可以是原有企业的领导班子，或由原有企业领导班子任命组建的新的企业领导班子。而董事会则是由投资各方按投资额百分数组成的投资者(或其代理人)组成。 (二)项目经理(单位)的产生 根据企业建设和生产的特点，业主可采取公开招聘或考试录用的方式，选择和组成项目经理(单位)，全权负责项目的建设及建成投产后的生产经营。 (三)工程监理单位的产生 项目经理通过招标方式选择工程监理单位，对工程施工进行具体管理工作。 二、业主责任制的职责与任务 (一)业主的主要职责与任务 1建设项目筹建阶段： (1)负责筹集建设资金，提出项目的建设规模、产品方案、厂址选择、落实建设条件。 (2)审定工程设计，设备、施工工程和监理的招标方案，确定中标单位。 (3)审定工程设计和项目概算；审定施工组织设计和总工期。 (4)审定项目(企业)总进度计划和年度投资计划；年度建设计划。 (5)指导协调工程建设中的重大问题。 2建成生产阶段： (1)审定项目(企业)年度生产、销售任务。属国家统配产品，其生产和销售计划应报上级计划主管部门批准。 (2)审定项目(企业)财务预算、决算。 (3)按合同规定、审定归还贷款和其他债务的数额，审定利润分配方案。 (4)根据国家有关规定，审批企业的产品，劳务价格。 (5)审定企业机构编制及职工工资福利方案。 (6)建立质量管理体系，并上报认证。 3其他： (1)根据项目的具体情况，业主可自行聘任项目(企业)总经理；如需政府有关部门任命的，可由业主推荐上报政府有关部门批准，并确定总经理的职责范围。 (2)批准项目(企业)经理工作报告。 (3)业主需决定的其他重要事项。 (二)项目经理(单位)的主要职责与任务 项目经理(单位)作为业主的代表，向业主负责，并按任期目标责任制承担责任，其基本职责和任务是负责项目的建设和生产经营管理，主要职责和任务有如下几方面。 1项目建设阶段： (1)负责项目的工程设计、设备制造和施工单位、监理单位的招标工作，井负责起草合同文本，与中标单位签订承包合同。 (2)组织设计与施工。审查设计，施工的投资、进度、质量、审查监理单位的监理报告，并组织建设任务的开工、验收、投产。 (3)根据监理签认，结算工程赞用。 (4)负责现场的征地拆迁，处理地方关系，协调现场各单位的关系。第七章 建设项目的招标投标与合同管理第一节 建设项目招标概述一、招标承包制的概念工程项目的建设以招标方式来选择实施单位，是一种符合建筑市场经济规律的管理模式。招标是建设项目业主选择实施者的过程，即将拟建建设项目的全部任务或其中的部分工作内容以招标文件的形式告之有兴趣承担该项工作任务的有关单位或企业，要求他们按规定的条件投标报价，各自提出完成该项工作的计划和实施价格。业主从中优选出信誉可靠、技术能力强、管理水平高的可信赖承包商(设计单位、施工单位、供货单位)，与之签订承包合同将该项工作任务交予其完成。承包则是指委托任务的实施过程，即业主选定的实施单位按照承包合同中约定的条件，在限定的投资范围内保质、保量、如期完成规定的任务，并获得相应的报酬。建筑产品也是商品，招标承包是遵循和运用商品的经济规律和价值规律，并将实施过程纳入法制化管理的一种社会化生产经营管理方式。为了适应社会主义市场经济体制的需要，工程项目建设以招标方式选择承包商已成为一种管理制度。建设部颁布的工程建设施工招标投标管理办法中规定：“凡政府的公有制企、事业单位投资的新建、改建、扩建和技术改造工程项目的施工，除某些不适宜招标的特殊工程外，均应实行招标投标。”二、招标方式招标是业主选择工程项目实施单位的手段，通常采用的招标方式可以分为三大类型。 (一)公开招标公开招标又称无限竞争性招标，是指招标单位在国内外主要报刊上或通过“播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡有兴趣并符合“告要求的承包商，不受地域和行业的限制均可以申请投标。经过资格审查合格后，按规定时间参加投标竞争。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包单位，投标竞争激烈，有利于业主将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并获得有竞争性的商业报价。但其缺点是，准备招标，对投标申请单位进行资格预审和评标的工作量大，因此招标的时间长、费用高。目前，国家大型工程项目的建设一般都要求以公开招标的方式选择实施单位，尤其对使用世界银行、亚洲开发银行或其他国际金融机构贷款建设的工程项目，则都觌定必须通过国际公开招标的方式选择承包商。 (二)邀请招标邀请招标也称有限竞争性招标，是指招标单位向预先确定的若干家承包单位发出投标邀请函，就招标工程的内容、工作范围和实施条件等作出简要说明，请他们来参加投标竞争。被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并在规定时间内投标报价。此后的工作程序与公开招标基本相同。邀请招标的邀请对象数目以5一l0家为宜，但不应少于3家，否则就失去了竞争性。与公开招标比较，其优点是不发招标广告，不进行资格预审，简化了招标程序，因此节约了招标费用和缩短了招标时间。而且因对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减小了合同履行过程中承包商违约的风险。虽然不设置资格预审程序，为了体现公平竞争和便于业主对各投标人的综合能力进行选择，仍要求投标人按招标文件中规定的有关条件，在投标书内报送有关资质资料，在评标时以资格后审的形式作为评审的内容之一。邀请招标的缺点是，由于投标竞争的激烈程度较差，有可能提高中标的合同价：也有可能排除了某些在技术上或报价上有竞争力的承包商参与投标。 (三)议标 议标方式是指业主指定少数几家承包单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一承包商达成协议，将工程任务委托他去完成。议标方式与前两种比较，投标的竞争性很差，因此合同条件和合同价格对承包商较为有利。为了规范建筑市场的行为，议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或特殊条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。业主邀请议标的单位一般不应少于两家，只有在限定条件下才能只与一家议标单位签订合同。议标通常适用的情况包括以下几种： (1)军事工程或保密工程。 (2)专业性非常强，需要专门技术、经验或特殊施工设备的工程，以及涉及使用专利技术的要求的工程，此时只能考虑少数几家符合要求的承包商。 (3)与已发包大工程有联系的新增工程(承包商的劳力、机械设备都在施工现场，既可以减少前期开工费用和缩短准备时间，又便于现场的协调管理工作)。 (4)性质特殊、内容复杂，发包时工程量或若干技术细节尚难确定的紧急工程或灾后修复工程。 (5)工程实施阶段采用新技术或新工艺，承包商从设计阶段就已经参与开发工作，实 施阶段还需要他继续合作的工程。 三种招标方式在选择承包商的程序上有较大差异。公开招标与邀请招标在程序上的差异，一是使承包商获得招标信息的方式不同；二是对投标人资格审查的方式不同，但均要通过招标、开标、评标、定标程序选择实施单位，最后与之签订承包合同。而议标财没有开标、评标程序，业主与投标人进行协商，双方意见达成一致即可签订承包合同。而且前两种方式中，投标人在投标截止日期后就不能对投标书内容作实质上的修改，而议标尽管也要求投标人提交投标书和报价，但在协商时双方仍可就合同的条件、所报价格、付款方式、材料供应条件等内容讨论修改，对此没有任何限制。 三、工程招标承包范围 依据承包工程项目建设的内容作为标准，可分为全过程招标和单项工作内容招标两_大类。 (一)程项目的全过程招标 全过程招标，是指从工程项目立项的可行性研究开始，包括可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车，直至投产交付使用为止委托承包全部工作内容的招标。全过程招标一般由业主选定总承包单位，再由他去组织各阶段的实施工作第八章 建设项目的施工管理 第一节 建设项目的开工条件建设项目开工应具备以下条件。 1.建设项目法人已经设立。项目组织管理机构和规章制度健全。项目管理成员到位，井具备任职条件。 2建设项目初步设计及总概算已经批复。但如申请开工已超过两年以上，变化因素大，总投资超出原批概算10以上，必须重新核算。 3建设项目投资落实： (1)建设单位应将上级批拨的工程款，在建设银行开立专户存。 (2)建设项目自筹资金，必须先存后批，同意后，在建设银行存足半年方可使用。 4建设项目开工前，取得审计机关出具开工前审计意见书。若审计发现问题，不予出具同意开工的审计意见书。如建设项目投资来源不符合国家有关规定，资金不落实，建设项目审批程序和手续不完备等。 5建设项目施工组织设计大纲已经编制完成。要按照审批的初步设计而进行施工图设计和专业设计方案，经有关部门审查通过方可动工。 6，建设项目法人与项目设计单位已签订施工图设计合同。 7建设项目主体工程的施工单位的落实：经过调研，选择较好的建设施工单位，或通过招投标方式选定，签订施工承包合同。 8建设项目施工监理单位选定。 9建设项目法人与市政有关管理部门落实配套工程设计方案及签订合同(如供电、供水、电信、热力、污水、道路、交通等)。 10建设项目征地、拆迁和施工场地“四通一千”的落实。 (1)办完征地和拆迁安置。 (2)“四通一平”落实(供电、供水、通信、运输、通路及施工场地平整，地上地下障碍物已清除)。 11建设项目需要的主要设备和材料已订货，所需材料落实来源，拟订采购计划、运输条件等，按规定进行工作。 12摹本建设大中型项目批准开工前，国家计委将派人到现场检查落实开工条件，凡未达到开工条件，不予批准。小型项目的开工条件，由各地区、各部门制订具体办法。第二节 建设项目的施工准备业主通过招投标方式确定了承包工程建设的施工单位，并与施工单位签订工程承包合同。当双方合同关系确定后，应尽快建立项目的管理机构。业主单位进驻项目的管理机构 施工准备、施工和竣工验收是建设项目施工阶段的三个不可缺少的组成环节。施工准备是保证建设项目具备开工和连续施工的基本条件，施工准备工作充分与否，直接影响到项目的建设能否以预期的工期目标、较好的工程质量及较低的投资费用进行和完成。 施工准备工作根据时间不同，可分为建设前期的施工准备、单位工程开工前的施工准备、施工期间的经常性施工准备及特殊性的施工准备；施工准备工作根据内容不同，又可分为施工组织准备、施工技术准备、施工物资准备及施工现场准备等。 一、施工组织准备 施工组织准备工作涉及项目建设的三方，即业主单位、施工承包单位及监理单位，其准备工作的内容主要包括建立组织机构及进行项目管理规划两部分。 (一)建立蛆织机构 1业主单位的组织机构：根据国家计委、建设部的有关规定，业主单位应建立建设项目管理机构，实行项目法人责任制。项目经理部是业主单位管理建设项目的组织机构(目前，我国各行业对该机构的名称尚未统一)。项目经理部职能部门的划分与人员的选择，各职能部门的责任与权力等内容均已在第一章中论述。 2施工承包单位的组织机构：工程建设施工承包合同签订后，施工承包企业应尽快建立该项目的施工组织机构，即施工项目经理部。高效率的项目管理体制和组织机构的建立，是为项目管理目标服务的。业主在开工前检查施工承包商组织落实情况，应注意以下问题。 (1)施工项目管理组织机构设置的原则： 1)高效精干。施工管理组织在保证履行必要职能的前提下，应尽量简化其规模及层次，做到管理人员识广精干、一专多能、以责授权、尽职尽责，管理工作适应于工程建设的变化。 2)管理跨度。施工管理机构各层次设置是否合理，关键是确定的管理跨度是否科学，即应使每一管理层次都保持适当的工作幅度，以便各层次管理人员在职责范围内实施有效的控制与管理。 3)系统化管理。建设项目作为一个一级系统，它是由众多子系统组成的有机整体，各子系统之间、于系统内部存在着大量的“结合部”，要求各层次管理职能之间要形成一个相互制约、相互联系的完整组织机构。 (2)施工项目管理的组织形式： 1)施工项目经理部。施工项目经理部是建设项目现场施工管理的临时性组织机构。其下设的职能部门及管理层次是由建设项目规模大小及工程复杂程度所决定的。 施工项目经理部是代表企业履行工程承包合同的主体，也是对承包项目及业主进行全面、全过程负责的管理实体。施工项目经理部作为承包项目的组织机构与办事机构，应负责施工项目从开工到竣工全过程生产经营的管理，为管理项目的决策者提供信息依据并执行下达的各种决策。在施工项目经理部各职能部门间及管理人员间应做好协调工作，凝聚管理人员的力量，调动其积极性，加强部门间的合作，为实现项目管理目标而工作。其组织结构如图81所示。第293页工成网第九章 建设项目竣212验收和试运行阶段的管理 第一节 建设项目竣工验收概述 一、竣工验收的目的和方式 建设项目的施工达到竣工条件进行验收，是项目施工周期的最后一个程序，也是建设成果转入生产使用的标志。 (一)竣工验收的目的 国家有关法规规定了严格的竣工验收程序，其目的在于以下几方面。 1全面考察工程的施工质量：竣工验收阶段通过对已竣工工程的检查和试验，考核承包商的施工成果是否达到了设计的要求而形成的生产或使用能力，可以正式转入生产运行。通过竣工验收及时发现和解决影响生产和使用方面存在的问题，以保证工程项目按照设计要求的各项技术经济指标正常投入运行。 2明确合同责任：能否顺利通过竣工验收，是判别承包商是否按施工承包合同约定的责任范围完成了施工义务的标志。完满地通过竣工验收后；承包商即可以与业主办理竣工结算手续，将所施工的工程移交给业主使用和照管。 3建设项目转入投产使用的必备程序：建设项目竣工验收也是国家全面考核项目建设成果，检验项目决策、设计、施工、设备制造和管理水平，以及总结建设项目建设经验重要环节。一个建设项目建成投产交付使用后，能否取得预想的宏观效益，需要经过国家权威管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。因此，国家计委颁布的建设项目(工程)竣工验收办法中规定，“已具备竣工验收条件的项目，3个月内不办理收投产和移交固定资产手续，取消企业和主管部门的基建试车分成，由银行监督全部亡交财政。如3个月内办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。” (二)竣工验收的方式 为了保证建设项目竣工验收的顺利进行，必须遵循一定的程序，并按照建设项目总体计划的要求，以及施工进展的实际情况分阶段进行。项目施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程验收三大类，见表91。规模较小、施工内容简单的建设项目，也可以一次进行全部项目的竣下验收。虽然项目的中间验收也是工程验收的一个组成部分，但它属于施工过程中的管理内容，因此以下仅就竣工验收(单项工程验收和全部工程验收)的有关问题予以介绍。二、验收范围和依据 (一)验收程范围按照国家颁布的建设法规规定，凡新建、扩建、改建的基本建设项目和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准，即：工业项目经过投料试车(带负荷运转)合格，形成生产能力的，非工业项目符合设计要求，能够正常使用的，都应及时组织验收，办理移交固定资产手续。对某些特殊情况，工程施工虽未全部按设计要求完成，也应进行验收，这些特殊情况是指以下几种。 1因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决，虽然工程内容尚未全部完成，但已可以投产或使用的工程项目。 2按规定的内容已完建，但因外部条件的制约，如流动资金不足，生产所需原材料能满足等，而使已建成工程不能投入使用的项目。 3有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产单位已经使用，但近期内不能按原设计规模续建，应从实际情况出发经主管部门批准后，可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收，移交固定资产。 (二)竣工验收的条件按照国家规定，建设项目竣工验收、交付生产使用，应满足以下条件： 1生产性项目相辅助性公用设施，已按设计要求完成，能满足生产使用。 2主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品。 3必要的生产设施，已按设计要求建成。 4生产准备工作能适应投产的需要。 5环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。以上是国家对建设项目竣工应达到标准的基本规定，但各工程项目除了应遵循这些共同标准外，还要结合专业特点确定具体竣工应达到的条件。表92中简要列出了几种专业工程施工应达到的条件，以供参考。第十章 建设项目的文档管理第一节 建设项目文档概述一、意义建立技术文档资料，是对在建设工程规划，城市规划管理工作中直接形成的、具有保存价值的文字、图表、数据等各种历史资料的记载，也是建设工程开展规划、勘测、设计、施工、管理、运行，维护、科研、抗灾、战略等不同工作的重要依据，具有实用价值和重大意义。建设项目技术文档资料应按完整化、准确化、规范化、标准化、系统化的要求整理编制。包括各种技术文件资料和竣工图纸，以及政府规定办理的各种报批文件。编制好技术文档是各工程管理部门、建设项目业主单位、施工单位、设计单位等的共同责任。技术文档资料一开始就应与建设项目同步进行，竣工资料的积累、整编、审定等工作与施工进度均应同步进行。在大中型建设项目竣工验收时，施工单位要提交一套合格的档案资料及完整的竣工图纸，并做为竣工验收的条件之一，为今后建设项目维修、管理、改建提供依据。二、建设项目技术文档的管理范围和要求 (一)建设项目技术文档的范围 1建设项目(工程)范围：立项、可行性报告、设计、决策、施工、质检、监理、竣工验收，试运行等。 2建设项目有特殊要求的，工程特点、规模和工程全过程的文件资料等。 (二)建设项目技术文档的要求 1建设项目技术文档必须完整、准确、系统，并做到图面整洁、装订整齐、签字手续完备，图片、照片等要附情况说明。 2建设项目前期工作，如勘测、设计，科研等资料，应依据合同向建设单位提供成果和资料。 3竣工图应反映实际情况，必须做到图物相符，做好施工记录、检测记录、交接验收记录和签证加盖竣工图章。图章主要内容与规格见图101。 (1)按图施工，没有变动的，用原施工图做为竣工图。(2)施工中有一般性设计变更时，能在施工图上修改的，由施工单位在原施工图上注明修改部分与修改依据和说明，可将其做为竣工图。 (3)凡有结构改变、工艺改变、平面布置改变、项目改变等重大变更，原施工图无法用的，必须重新绘制竣工图。乙建设项目施工过程中的图片、照片、录音、录像等材料，以及建设项目施工过程中的重大事件、事故等，应有完整文字说明。同时，要详细地填写档案资料情况登记表，见表101。第十二章 建设项目的后评价第一节 建设项目后评价概述建设项目后评价是指项目竣工投产并达到设计生产能力后，通过对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价，综合研究分析项目实际状况及其与前评价预测状况的偏差，分析原因，总结经验，不断改进新项目的准备、管理、监督等工作，提高决策水平和投资效益。建设项目后评价是固定资产投资管理的一项重要内容，也是我国投资管理领域的新生事物，将逐渐运用在建设项目的管理中。一、建设项目后评价的作用建设项目后评价工作已在世界银行等国际金融组织及一些经济发达国家中开展了二三十年，构成项目管理中不可缺少的环节，如印度、泰国、哥伦比亚、墨西哥等国也已形成较完善的后评价制度和方法。我国从1988年以后才正式开始项目后评价试点工作，国家计划委员会在1990年颁发了关于开展1990年国家重点建设项目后评价工作的通知，决定在国家部分重点建设项目中开展后评价工作。因此，项目后评价工作在我国还有待于通过进一步的开展，不断探索总结，从理论和实践k完善我国项目后评价的理论和方法。随着我国经济体制改革的深入，开展