顶层复式住宅预售赠送天台花园案例.docx

顶层复式住宅预售赠送天台花园之约定无效 刘某诉某房地产公司房屋买卖纠纷上诉案 案情： 2004年3月，某房地产公司与刘某签订认购书约定：刘某认购某大厦一复式楼室，双方同意在未签订正式预售契约之前，此认购书为有效合约；房地产公司送刘某天台花园面积约93.9平方米。同年4月，房地产公司与刘某签订房地产预售契约，但双方未约定认购书中所列的优惠条件。房地产公司在2004年4月展销会期间的促销广告中也隆重推出顶层复式送天台花园。 后刘某因未获所赠的天台花园而起诉法院，要求房地产公司依约赠送天台花园并赔偿其经济损失。 审理： 一审法院认为：刘某与房地产公司签订的认购书和预售契约合法有效；房地产公司将应属整栋楼房所有业主共同使用的天台许诺赠送给刘某，该赠送行为无效；刘某未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园的损失情况，要求房地产公司赔偿损失的诉讼请求不成立。法院判决：驳回原告刘某的诉讼请求。 刘某不服一审判决，向某市中级人民法院提起上诉称：原审法院驳回其诉讼请求的理由不充分，请求撤销原审判决，判令房地产公司补偿其无法获赠天台花园的损失。房地产公司答辩称：同意原审判决。二审法院经审理认为：刘某与房地产公司签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效；双方在认购书中约定购买顶层复式送天台花园的条款，但该条款约定既不明确又违反天台权属公用的法律规定，应为无效；该条款内容与广告宣传内容一致，可视为房地产公司广告宣传的促销手段，房地产公司应对其广告不实酌情给予刘某经济补偿；原审判决适用法律不当，应予撤销。二审法院判决：（一）撤销原审判决；（二）房地产公司一次性向刘某支付补偿金100000元。 【案情简介】2006年4月，A房地产公司在住房展示会的促销广告上隆重推出了顶层复式送天台花园的活动。同月，王某与A房地产公司签订商品房认购书约定：王某认购A房地产公司开发的某大厦顶层一复式住宅，面积为89.25平方米，价格为4500元/平方米。此外，A房地产公司口头承诺赠送王某天台花园面积约93.9平方米。同年5月，王某与A房地产公司签订商品房买卖合同，但双方并未将A房地产公司承诺赠送的天台花园写入合同。2006年11月，A房地产公司依约向王某交付房屋，但却未能兑现赠送的天台花园面积，故双方发生争议。王某要求A房地产公司履行认购书中的约定，将天台花园面积交付给自己使用并依约办理房产权属证书;A房地产公司则以赠送的天台花园面积未写入合同为由拒绝履行。双方多次协商未果，王某准备诉诸法律。【法律分析】本案主要涉及两个法律问题：一是楼宇天台的产权归属问题;另一个是A房地产公司楼盘销售广告中的承诺与责任问题。1、楼宇天台的产权归属问题。我国现行法律没有明确规定楼宇天台的产权归属问题，但依据建筑物区分所有权的相关原理来分析，楼宇天台不应该属于某个或是某部分业主所有，而应当属于整栋楼宇全体所有权人或是使用人共同所有和使用。商品房的开发商若将其赠送给个别购房者，则构成了对其他购房者天台所有权和使用权的侵害。在本案中，A房地产公司在与王某签订认购书时，口头承诺赠送王某天台花园面积93.9平方米，但之后双方签订的商品房买卖合同并未就上述赠送行为予以确认。即使是合同中有约定，但依上述分析，这种赠送约定或是承诺也是无效的。2、A房地产公司楼盘销售广告中的承诺与责任问题。商品房销售广告可以是向购房者虚拟居住环境，如“理想居所”、“置业首选”等等，其纯粹是以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，依法应当认定为要约邀请，故作为要约邀请的广告不具有法律效力。但是根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除第三条之规定，如果开发商在销售广告中的承诺具体而明确同，并且对于购房者订立合同及房屋价格有重大影响的，即使没有写入合同，也应当作为合同的内容。在本案中，A房地产公司不但在销售广告中称买顶层复式送天台花园，而且在签订认购书时明确承诺赠送天台花园面积约93.9平方米，并且王某购房所支付的房款价格4500元/平方米明显高低同地段甚至同栋其他房屋3300元/平方米的均价，故即使双方没有将其载入合同，也应当依法将赠送天台花园的承诺视为合同内容。即对合同当事人都有约束力，A房地产公司应当依约履行合同义务。但是如前所述，由于A房地产公司与王某的约定，侵犯了其他所有权人和使用人的合法权益，故该项约定无效，即事实上A房地产公司不能履行合同。在这种情况下，A房地产公司应当向王某承担履行自始不能的违约责任。如果双方对违约金或计算方式有约定，则从其约定;如果没有约定，A房地产公司应当赔偿王某由此所造成的损失，并退还虚高的房价款。【相关法条】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除第三条之规定，如果开发商在销售广告中的承诺具体而明确同，并且对于购房者订立合同及房屋价格有重大影响的，即使没有写入合同，也应当作为合同的内容。民事欺诈与重大误解的区别我国民法之立法思想，在保护双方当事人利益上务求公平，民法通则第59条规定“行为人对行为有重大误解”属于可撤销行为。合同法第54条第1款规定，“因重大误解订立的”合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓误解，依照通说的观点，不仅包括传统民法上的错误，即表意人无过失的表示与意思不符，也包括传统民法上的误解，即相对人对意思表示内容之了解错误。所谓重大误解，当然是指误解之情节重大者。意见第71条规定：“行为人因对行为的性质、对行为当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。” 因此，对重大误解的概念可以作如下表述：“重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、规格和质量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。”重大误解的构成要件应当是：(1)表意人因为误解而作出了意思表示。一方面，表意人要将其意思表达出来;另一方面，表意人所作出的意思表示乃是由于误解所造成的。误解是由表意人自己的过失造成的。(2)必须是对行为内容等发生重大误解。一般而言，表意人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，从而使行为的后果与自己真实意思相悖，并造成较大的经济损失，可以认定为构成重大误解。误解是否“重大”，应从两方面来考察：第一，对什么产生重大误解。对构成合同基础的事实的误解，可以构成重大误解，对无关紧要的细节的误解不构成重大误解。第二，误解对当事人是否造成重大的不利后果。如果当事人对合同的某种要素有了误解，但并不因此而产生对当事人的重大不利后果，这种误解也不构成重大误解。(3)误解是由表意人自己的过失造成的。在合同订立的过程中，当事人相互交换意思表示，在取得一致的基础上构成合同。因此，误解应当是表意人自己的误解。因第三人的误解或错误而发生利益上重大失衡的，可按显失公平来处理。因重大误解和因欺诈而为的民事行为具有相同之处。首先，两者所发生的行为后果都违背了表意人的内心真实意愿，此间表示意思与效果意思的不一致，是因两者均来自表意人的错误认识。其次，两者均属相对无效的民事行为，而非绝对无效的民事行为，即为“有争议的民事法律行为”。对此行为，当事人享有撤销权，如当事人不行使撤销权，该行为在事实上产生法律效力，而且当事人行使撤销权，还必须在法定的期限内行使，如超过期限，则法律不予认可，该行为仍然在事实上产生效力。尽管重大误解与民事欺诈两种行为具有以上相同之处，但由于毕竟是两种性质不同的行为，二者的区别仍然是明显的：第一，两者错误的产生原因不同。重大误解的表意人的错误认识来源于自身对民事法律关系中某一因素的误解，如行为人把镀金的物品当作是纯金的，把原作当成赝品，或者误将买卖作为赠与或将赠与作为买卖。这些民事行为的作出与法律关系的另一方当事人的行为无关。而被欺诈的表意人的错误认识则是由欺诈人的欺诈行为所引起，其错误认识与欺诈行为具有因果关系。简言之，表意人的错误认识是在受到对方当事人的影响下形成的。第二，重大误解的表意人的对方当事人必须是善意。而被欺诈人的错误意思表示则为欺诈人所知，并且是其所期望达到的结果。在民事活动中应保护善意当事人的合法权益，如果某人在误解的状态下表示了自己的意思，同时对方当事人知道对方是在误解的情况下作出的意思表示而故意不向其说明真实情况，并利用这种误解以求实现自己利益，则该行为违背诚实信用的原则，应援引有关民事欺诈的规定处理。第三，重大误解以给当事人造成较大损失为构成要件，而民事欺诈则不以此为构成要件。只要被欺诈人因欺诈行为而为错误意思表示，无论有无损失发生均构成欺诈，损失的存在可以作为欺诈人承担侵权责任的要件。法律对重大误解民事行为构成的规定要严格于欺诈，同时反映了欺诈所引起的民事行为社会危害性更大，法律对欺