天津滨海新区项目首创国际城定位报告(汇报)PPT课件.ppt

首创滨海新区项目汇报 2005 11 9 首创置业重庆项目组 1 2 目录 滨海新区房地产市场研究 1 市场策略选择 产品及规划设计建议 3 滨海新区房地产市场研究 二 滨海新区房地产市场基本情况 三 竞争分析 一 滨海新区经济环境综述 四 消费者分析 4 城市规划三大调整 国务院于2006年7月批复了天津城市总体规划 与99年版旧规划相比 做出了三个重大调整 将 我国北方重要的经济中心 调整提升为 北方经济中心 将 现代化港口城市 调整提升为 国际港口城市 增加建设 生态城市 发展目标 新规划提升了城市总体地位 为城市再次发展提供了新的战略机遇 经济环境 5 城市空间布局 新规划在 一条扁担挑两头 布局结构的基础上 将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向 提出新的城市空间布局 一轴两带三区 一轴 武清 中心城区 滨海新区核心区 两带 宁河 汉沽 滨海新区核心区 大港 东部沿海发展带 蓟县 宝坻 中心城区 静海 西部城镇发展带 三区 北部蓟县山地生态环境建设区 中部 七里海 大黄堡洼 湿地生态环境建设区 南部 团泊洼水库 北大港水库 湿地生态环境建设区 经济环境 6 滨海新区建设全面启动 06年5月国家发布 国务院就推进天津滨海新区开发开放提出若干意见 将滨海新区功能定位为 依托京津冀 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚 努力建设成为我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 逐步成为经济繁荣 社会和谐 环境优美的宜居生态型新城区 成为继珠江三角洲 长江三角洲之后 我国经济发展的第三增长极 经济环境 7 滨海新区基本情况 滨海新区包括三个行政区 塘沽区 汉沽区 大港区城区部分 三个功能区 天津港 开发区 保税区全部 海河下游冶金工业区 东丽区无瑕街 津南区葛沽镇 滨海新区开发开放总体布局 一轴 一带 三个城区 七个功能区 一轴 沿京津塘高速公路和海河下游建设 高新技术产业发展轴 一带 沿海岸线和海滨大道建设 海洋经济发展带 三个城区 在轴和带的T型结构中 建设以塘沽城区为中心 大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城七个功能区 先进制造业产业区 滨海高新技术产业园区 滨海化工区 滨海中心商务商业区 海港物流区 临空产业区 海滨休闲旅游区 8 滨海新区成为天津经济增长的新龙头 06年滨海新区实现生产总值1960 5亿元 占到天津全市GDP的45 是天津经济发展的最大推动力 2006年主要经济指标 滨海新区已经迈入二 三产业发展与城市化互促互动的经济增长新阶段 产业结构调整初见成效 在电子信息产业 汽车工业 化学工业 生物技术与现代医药产业 冶金工业 新能源及环保产业六大产业具有充分优势 经济环境 9 滨海新区房地产市场研究 二 滨海新区房地产市场基本情况 三 竞争分析 一 滨海新区经济环境综述 四 消费者分析 10 风云突起地产热潮涌动滨海新区 房地产市场基本情况 价格飞速上扬 高位稳定运行04年起 滨海新区地产市场价格开始上扬 最具代表性的塘沽区房价由3500元 平米上涨到目前的5800元 平米 开发区项目更是迅速突破7000元 平米 即使历经2006年的一系列宏观调控的冲击 依然保持了旺盛的销售态势 投资比例迅速提高购房自住者中多次置业者占据了较大比重 因此也带有明显的投资保值色彩 区域开发全面开花 板块效应明显在未来规划蓝图中 塘汉大三区及开发区共形成20余个生活区 核心区域主要分成五大居住板块 以塘沽中心城区的范围向外发散 重点发展新港地区 上北生态区 塘沽老城区三个区域 开发区生活区 海河南岸新城 11 风云突起地产热潮涌动滨海新区 重点发展的居住区板块 房地产市场基本情况 海河南岸新城 上北生态区 开发区 新港地区 塘沽老城区 12 风云突起地产热潮涌动滨海新区 房地产市场基本情况 短期内供应急剧放量 地价上升推动房价上涨仅06年1月 塘沽区推出土地12幅 土地200万平米 居住用地169万平米 商服用地30万平米 目前塘沽区普通住宅规划的成交地块楼面已接近2000元 城市快速开发 人口急剧增长 带来一定刚性需求2005年11月份的人口普查数据显示 滨海新区 开发区 塘沽区 常住人口为70 9万 包括塘汉大三区实际常住人口达到132 82万 而滨海新区 十一五 规划中预计 2010年和2020年人口规模为180万人和300万人 也就是说 在2010年要实现60万左右的有效人口净增量 带来一定的刚性需要求 13 塘沽区领跑滨海新区房地产市场 一 房地产市场基本情况 塘沽区2006年住宅销化量占到整个滨海新区的85 滨海新区2006年住宅总体成交面积在180万平米左右 其中塘沽区成交量为150万平米左右 汉沽和大港2006年住宅成交规模分别在10万平米和20万平米左右 塘沽区住宅市场三个板块区域发展加速 塘沽区住宅市场活跃 形成多个板块区域 如新河板块 海河南板块 塘沽老城区 包括新港板块 上北居住区 开发区等 其中塘沽老城区与开发区的市场较为成熟 上北居住区的开发刚刚启动 前景看好 14 塘沽区领跑滨海新区房地产市场 二 房地产市场基本情况 未来供应量较大 市场竞争加剧 塘沽区在03 06年之间 供需基本平衡 但是07年预计新增供应量将达到200 250万平米 远远超过年销化量 市场竞争加剧 大牌房地产商纷纷涌入滨海新区 地产市场重新洗牌 原塘沽区开发商以贻成和泰达为主 但是开发热潮引发大量大牌开发商进驻塘沽 万科 万通 融科 中广厦 中远等 15 开发区房地产市场特点 一 房地产市场基本情况 成交量大 价格高 涨幅大06年开发区成交量在40万平米 目前售价已经达到7000元 平米 高出天津市内六区成交均价近1000元 个别位置优越或者产品更为突出的项目甚至已经达到7500 8000元 平米 06年各个项目销售价格平均涨幅在20 以上 开发商实力强 产品品质高开发商以万科 泰达 万通等大牌开发商为代表 产品品质较高 户型面积较大 追求产品舒适性 在设备设施配置方面较为高端 16 开发区房地产市场特点 二 房地产市场基本情况 投资比例高 客户高端 对产品细节不关注大部分客户来自于在开发区工作的公务员 开发区管委区 海关 私企业主以及渤海石油等高收入人群 他们大多为多次置业 在满足自住的同时 注重投资保值 同时与市区内客户相比 对于产品细节关注不多 主要关注区域位置 项目品质 升值空间 未来供应量平稳 价格仍有上升空间预计未来几年内 开发区年供应量保持40 50万平米左右 与目前的年销售化基末平衡 随着开发区建设的进一步完善 常住人口增加 房价有上升空间 17 塘沽老城区 包括新港板块 房地产市场特点 房地产市场基本情况 供应量小导致成交量下降 但成交价格较高由于老城区的拆迁比较困难 因此目前推出项目的地块均较小 大部分项目规模在5万平米左右 但是由于老城区内配套齐全 项目仍然维持了较高的售价 一般在5800元 平米左右 二手房市场更是达到了6000元 平米左右 开发商运作能力一般 项目品质平庸大部分项目的开发商均为贻成集团 其在产品设计 营销包装方面的水平一般 项目品质与开发区产品相比 较为平庸 缺乏特色 项目容积率高 小户型畅销由于用地紧张 项目的容积率均较高 一般在3左右 同时项目以小户型为主 90 110平米的两居最为畅销 客群主要是塘沽城区本地人 注重教育配套 18 上北居住区房地产市场特点 一 房地产市场基本情况 项目品质差异大 将逐步形成两个层级 本区域内目前在售的水域未来城 融科 心贻湾项目与欧美风情小镇和即将面市的贻成尚北项目在产品品质方面差异较大 前者在立面形象 园林景观 包装方面均优于后者 形成两种档次产品 区域内项目售价在5300元 平米左右 小高层与高层差价不多 新推项目以高层为主 客户对高层无过多抗性 差价仅在200 300元 平米左右 其主要原因也是由于层数多所带来的实用率降低 19 上北居住区房地产市场特点 二 房地产市场基本情况 项目容积率高 小户型畅销由于用地紧张 项目的容积率均较高 一般在3左右 从销售情况看 90 110平米的两居紧为畅销 大户型由于总价高 成交速度较慢 未来供应量巨大 市场竞争激烈水域未来城和融科 心贻湾仍有40多万的存量 同时潜在供应量超过100万平米 市场形式不容乐观 潜在项目分布 贻成尚北 盛星项目 贻成项目 本案 20 滨海新区房地产市场研究 二 滨海新区房地产市场基本情况 三 竞争分析 一 滨海新区经济环境综述 四 消费者分析 21 目前区域内在售项目主要有3个 水域未来城 融科 心贻湾 欧美风情小镇 竞争分析 水域未来城水域未来城容积率与本案相当 总规模在40万平米左右 高层 小高层为主力产品 辅以部分Townhouse别墅 在产品分布上将多层与Townhouse设置于社区中心部位 高层与小高层周边位置 一期采用架空层停车 二期部分地上停车 整体车位配比为1 0 8 5000平米会所 千米商业街 22 融科 心贻湾容积率为3 4 总规模为25万平米 产品全部为26 32层的高层 在规划上建筑沿周边布置 并且充分利用无限高的特点 以高度换来内部大景观空间 园区内形成近3万平米的内部景观 园林主题为9洞高尔夫练习场 采用半地下架空层停车 人车完全分流 车位配比为1 1 竞争分析 23 欧美风情小镇产品类别较多 前期以联排和多层为主 目前在售的四期全部为28 32层的塔楼 容积率在3以上 规划上没有概念 仅按照技术规范的要求 最大限度摆放楼座 园林景观的空间不大 竞争分析 24 水域未来城立面实景 德式风格 立面以砖为主 颜色较为稳重 实现效果较好 融科 心贻湾立面效果图 立面以涂料为主 明显的海派风格 弧形阳台与顶部设计 建筑显得比较隽秀 欧美风情小镇四期立面效果图 以涂料为主 颜色比较鲜艳 缺乏品质感 立面效果 竞争分析 25 水域未来城以水景 区位 德式建筑为主要卖点 打造上北第一国际社区 永久性会所作为销售现场 空间 面积 功能方面展示性良好 但卖场包装及推广系统理性有余而人气不足 融科 心贻湾以外部水景 区位 品牌为主要宣传点 尤其突出社区内部3万平米大景观 售楼处外部有一定的景观实现 内部整体效果佳 欧美风情小镇营销推广方面无主题无系统 售楼处现场较为简陋 竞争项目大多诉求于外部景观资源 区位 内部产品 景观等硬性因素 对于社区文化 生活方式等层面的塑造较少 竞争分析 营销推广 26 销售情况 水域未来城目前报价在5500元 平米左右 成交均价在5300元 平米 从05年9月开盘至今 月均销售套数不足20套 主要原因是户型面积偏大 该项目70 的户型为130平米以上 两居的户型在100 110平米左右 总价过高 后期产品将遵循新政 户型面积有所减小 融科 心贻湾本案目前成交均为5100元 平米 06年11月开盘至今 共销售300多套 销售速度惊人 主要原因是户型紧凑 面积控制合理 总价优势明显 欧美风情小镇访项目共分9期开发 前期以多层及联排为主 售价仅在2000 3000元 平米 目前在售的四期均价在5250元 平米 由于开发商实力等原因 09年10才能交房 且项目缺乏品质感 销售状况不佳 竞争分析 27 滨海新区房地产市场研究 二 滨海新区房地产市场基本情况 三 竞争分析 一 滨海新区经济环境综述 四 消费者分析 28 消费者来源在本区域置业的客户主要有三方面来源 塘沽老城区 开发区中端收入者 开发西区的中高端收入者 消费者分析 上北居住区 开发区 老城区 新移民 29 现阶段购买理由来自于塘沽老城区客户现阶段本区域内项目与塘沽老城区项目相比 尽管在生活便利度方面略差 但是居住环境更优 产品品质较高 同时具有一定的性价比优势 未来升值空间大 来自于开发区的客户尽管本案与开发区项目相比在产品品质方面略有差距 但是性价比优势明显 来自于开发西区的客户本区域与开发西区项目相比品质高 生活环境优 同时临管塘沽城区 配套较完善 生活更为便利 未来变动因素来自于塘沽老城区客户随着区域价格平台提升 本区域与老城区的价格优势减弱 但是项目品质及居住环境仍将吸引大量的老城区客户来此置业 来自于开发区的客户随着区域配套完善 以及大牌开发商的进入 本区域内项目将逐渐拉近与开发区项目的品质 同时性价比优势仍然存来 将会吸引更多的开发区的客户 来自于开发西区的客户在未来3 4年间 本区域在生活配套 居住环境方面仍然优于开发西区 消费者分析 30 结论 消费者分析 区域当前吸引客群的核心竞争力仍是较高性价比及升值潜力 07年以后入市的项目将进一步拉高区域价格平台 特别是本案自身价格目标较高 性价比将不再是项目核心竞争力 提炼更具生命力的核心竞争力是本案的关键 31 目录 滨海新区房地产市场研究 1 市场策略选择 产品及规划设计建议 32 SWOT分析 W1 津京塘高速 河北路 车站北路等环绕地块周边 道路等级较高 噪声污染大 W2 各地块限高40米 产品建筑选型 建筑形态难以有较理想的选择及突破 W3 受到新政影响 户型种类可能较为单一 W4 属于新开发区域 现阶段及短期内周边生活配套较少 S1 项目容积率适中 属于中低人口密度 具有打造高品质社区的条件 S2 位置具有相当展示性 居住区的头牌兵 S3 距市中心及开发区距离适宜 且交通便利 S4 地块完整无拆迁 开发进程可大大缩短 利于快速回款 S5 内部人工堆坡 可作为营造特色环境景观的素材 O1 滨海新区的经济核心地位已得到确立 未来经济将在几年内快速增长 宏观经济环境十分乐观 O2 近年来天津房地产市场较为活跃 需求 价格都处于稳定上涨期 O3 经济技术开发区的众多高收入企业员工 及市中心改善型需求的释放 为本案提供了优质的潜在客源 O4 本案位于新城市规划居住区 区域建设正在进行时 新兴地产板块正在形成 为本案提供了良好发展契机 T1 房地产宏观调控政府决心以下 效果尚未显现 将通过税收等手段对房价进行进一步打压 T2 本案周边目前存在大量待开发用地 预计将于未来两年陆续入市 将给本案造成直接的竞争 T3 区域项目产品品质较高 外部资源丰富 各具特色 竞争力很强 优势 劣势 机会 威胁 33 SWOT分析 滨海开发促动 宏观经济环境良好 房地产市场大势向好 区域平台具有相当的发展潜力 项目自身具有打造高品质社区的条件 但局部区域供应量将急剧增加 竞争项目具有相当实力 品质均高 区域竞争将加剧 大环境平台支持强劲 小区域竞争趋于激烈 总结 34 项目发展目标 区域竞争环境趋向激烈 发掘项目的核心竞争力 发展项目自我定价能力 获得更高赢利空间 目标一 打造区域标杆项目 为首创品牌贡献 赢得市场广泛的美誉度 目标二 以本案为契机 打造首创旗下的第二个产品品牌 第二个系列产品线 目标三 35 项目发展要素分析 项目发展三大要素 36 外部环境资源 本案临近高速 在交通上与其他竞争相比更为便利 具有展示效果 但受到噪声污染也更严重 其余的外界景观环境 生活配套 区域建设情况 本案与周边竞争项目基本持平 在外部环境资源方面 本案与其他项目相较 并不具备独特性绝对性优势 结论 37 相关产品品质 设备设施及其配套 建筑形态 户型相关 园林景观 产品品质主要要素 38 相关产品品质 受到建筑密度的影响 实现大规模的集中景观空间可能性较小 而周边项目在景观方面均有较好卖点与预期实现 本案在期房阶段与周边项目相比没有明显优势 39 相关产品品质 受到宏观政策以及规划条件等诸多方面因素的影响 本案在产品创新方面难以形成突出的核心竞争力 产品与竞争项目趋同 产品品质的打造更重于细节 立面风格方面具有差异化的可能性 结论 40 品牌 文化附加值 首创作为实力开发商 品牌价值高 具有较好的推广运作基础 天津 宝翠花都 项目的成功 大大提高了天津民众对首创品牌的认知及好评度 首创品牌标准体系建设的推进 正是本案塑造高品质项目的契机 竞争项目大多以国际化为背景 缺少具有品位的文化型社区 营销水平相对平平 结论 从品牌战略的高度进行运作 致力于对居住模式 生活方式及多元文化的引导与建设 能够为客户创造更多的居住附加值 塑造文化社区 提升项目形象品质 41 项目市场发展策略 以成熟 经典的产品为基础 增加部分改善型产品 从产品细节方面塑造利益点 创造文化附加值 以低投入的文化要素为核心 整合现有资源 建立项目特有的形象号召力 以本案为契机 启动继A ztown后的的第二品牌建设工程 以项目推动品牌建设 以品牌附加提升项目竞争力 经典产品 文化附加值 品牌策略 42 塞纳河畔的城市故事来自澳洲的城市故事绿色自然的城市故事未来派的城市故事活力时尚的城市故事现代江南水乡的城市故事 城市故事 国际化现代都市生活系列 产品线系列 43 产品线复制研究 对宝翠花都产品进行复制 产品复制的几种方向 地块规划复制 楼座平面复制 立面复制 44 规划值得探讨的两大问题 对宝翠花都产品进行复制 地块规划复制 两个项目地块条件差别较大 容积率 限高 地形等多方面 整体复制可能性不高 45 规划值得探讨的两大问题 对宝翠花都产品进行复制 楼座平面的复制 目前宝翠花都与本案定位尚有一定差别 不能完全满足本案产品定位中建议的短板 尽量增加端单元户型数量的要求 复制程度有限 可优选部分楼座平面复制 46 规划值得探讨的两大问题 对宝翠花都产品进行复制 立面的复制 是较为直接 最容易复制的产品设计部分 且宝翠花都的立面市场反馈较好 宝翠花都市场定位低于本案 且同处一个城市 使用同一立面 将混淆市场对本案的理解和认识 本案附近的水域未来城的设计单位与宝翠花都相同 立面设计手法也相当一致 如果继续采用宝翠当前的立面风格 难以与竞争项目拉开档次 宝翠花都的德式风格目前在市场上有过于泛滥之势 作为首创继A ztown后的第二系列产品 设计一个更具品质感的立面 利于品牌标准化的整体建立 47 规划值得探讨的两大问题 对宝翠花都产品进行复制 建议 对宝翠花都的户型产品进行有选择的利用和复制 48 目录 滨海新区房地产市场研究 1 市场策略选择 产品及规划设计建议 49 项目定位 国际化风范的精品文化社区 具有经典价值的居住产品社区生活设施时尚而丰富国际化 洋品味有鲜明的文化主题系统品牌化运作 50 客群定位 天津主流新白领阶层 以中青年人为主 是社会的主流阶层 收入稳定 具有较强的社会与家庭责任感 受教育程度高 具有国际化视野 对中西方文化均有涉猎 崇尚健康 自然 热爱文化艺术 追求高品位 接受新生事物的能力强 向往现代的生活方式 具有新的消费观及消费理念 愿意为品质生活支付合理成本 对社区形象和声望有着较高的期待 51 客群定位 客户特征 从事职业 滨海经济技术开发区中的能源 电子 食品 机械等行业 开发区管委会等管理机构人员 年龄结构 25岁 35岁 2 3口之家为主 购房目的 首次置业几多次置业兼有 具有较强的投资保值需求 需求户型 以功能完备的两居 三居为主 购买力特征 单价6500 7000元 平米左右 总价75 80万左右 52 产品定位 环景短板 全景点式小高层公寓 经典花园洋房 具有高价值及生命力的宜居产品 从细节及产品利益点出发 打造高价值 突出居住的舒适性 落地观景飘窗 明卫 空中花园 退台的整体装饰性效果 向户外延伸的灰空间 社区内自然景观的观赏性和互动性 进一步的社区降噪处理 4 5层层层退台花园洋房作为标签产品 强调高品质的类别墅感生活 被景观包围 最大限度创造边单元的短板及点式11 13层小高层公寓 强调与景观的融合 户内与户外的沟通 立面亲切 有传统价值感和明显的异域风格 53 产品定位 作为本案档次最高的规划产品类型 花园洋房应充分体现低密度 低容积率的社区特点 考虑在设计中加入开敞露台 层层退台等经典成熟的设计手法 在不过分牺牲小高层产品品质的情况下 尽量排布花园洋房 预计可占总建筑面积的15 20 户型面积及比例全部为三居 户型面积110 140平米 其中110平米左右三居主要用于退台后的顶层户型 经典花园洋房 54 产品定位 创造更多高价值边单元产品为原则 以短板 点式小高层为主要产品形式 以宝翠花都的成功 成果型户型为基础 适度改进及复制 90平米以下的两居 两居半为主 部分三居 辅以极少量一居 通过宽厅 小型功能空间的设计来增加两居户型的多样性 满足客户的多种功能需求 三居应设置于景观 位置优势明显处 一居主要用于满足户型组合时的技术要求 应尽量减少其数量 以降低停车指标压力 户型面积和比例 环景短板 全景点式小高层公寓 55 产品定位 总体户型面积和比例 56 当前周边区域均价5200元 平米水域未来城当前均价5300元 平米融科心贻湾均价5100元 平米本案价格定位预计分4期入市 一期于2007年10月开盘 年消化量约10万平米 2008年之前 宏观经济形势预计将继续保持平稳增长 房地产市场出现大幅震荡的可能性较小 价格预期如下 2008年之后 若房地产市场继续维持当前高速发展势头 滨海新区能较好的实现十一五规划目标 则本案均价有可能保持10 左右的上涨速度 价格定位 57 目录 滨海新区房地产市场研究 1 市场策略选择 产品及规划设计建议 58 产品及规划设计建议 1 对现有规划条件的突破 2 宝翠花都产品系列延用 规划值得探讨的两大问题 59 规划值得探讨的两大问题 对现有规划条件的突破 40米限高 使得建筑单体不能超过13层 增加了地块的建筑密度 不突破原有道路系统 大大限制规划布局 如果要做足容积率 目前本案的定位设想是难以实现的 对设计影响较大的规划条件分析 60 规划值得探讨的两大问题 对现有规划条件的突破 可以做出部分花园洋房产品 15 20 利于项目产品品质提升开发周期基本可以保证建筑密度较高 景观空间有限 难以有较好的表现道路及管线基本上完全重设 开发成本增加 可能的突破方向1 突破道路规划 继续保持限高 61 规划值得探讨的两大问题 对现有规划条件的突破 18层的高层代替11 13层的小高层 降低了建筑密度高品质的花园洋房类产品的面积比例增加增加集中的大规模景观空间面积 利于提升产品的综合竞争力需要更改规划所进行的政府公关可能拖延项目的开发周期由于建筑密度下降 可能仅需对部分管线的重新铺设 但也会一定程度上增加开发成本 可能的突破方向2 在保证当前容积率的情况下 将限高提升到60米 并允许部分突破原有道路系统 62 规划值得探讨的两大问题 对现有规划条件的突破 建议 分别根据两种规划突破方向对项目进行规划方案尝试 做好准备 一但确定规划条件即可按照方案实施 节约项目的运作时间 63 产品及规划设计建议 成本控制专篇 项目定位 产品档次界定 设计建造标准 竞争项目标准 决定性因素 参考性因素 环境市场水准 64 产品及规划设计建议 成本控制专篇 成本控制是产品线具有生命力的核心之一 以下对影响成本的主要节点进行的比较分析及优化取舍 以期在营销定位阶段即使产品标准及符合成本控制大原则 又能保持市场竞争优势 65 产品及规划设计建议 成本控制专篇 66 产品及规划设计建议 规划设计建议规划原则建筑选型立面建议园林景观停车方式及配比户型设计 层高设备设施安防系统公共部分商业及会所设计建议 67 产品及规划设计建议 规划原则 原则一 适度区隔 整体融合 原则二 位置 景观资源向旗舰产品倾斜 在沿着京津塘高速以及北西路等主要交通干道区域排列点式或短板小高层产品 充分发挥其展示项目形象的作用 花园洋房分布于社区中心位置 受道路噪声影响最小 景观条件最佳的区域 社区主入口设于东侧河北西路 利于展示项目形象 交通便利 会所 社区配套商业沿河北西路主入口布置 力求集中 形成一定的规模效应 见下图 68 商业 会所 幼儿园等配套设施结合主入口布置于河北路一侧 该路人流量较大 且形象较好 建筑体独立 不与住宅混合 花园洋房布置于社区中心区域 位置最佳 不受道路及周边原有住宅的影响 主力的小高层产品 以一梯二户为主 产品为两居半或经济型三居为主 在楼体设置时尽量减小单元数量 增加端户型 社区主入口 该区域布置点式的小户型 一梯二户或三户 户型紧凑 充分利用多面采光优势 周边需做防噪设施 同时在临近高速路一侧主要功能房间窗采用三层中空玻璃 降低噪音 69 产品及规划设计建议 规划原则 原则三 半地下停车 人车分流 尊享景观空间 架空层 半地下 地下停车在区域中为中高档项目的标准做法 本案作为区域价格 品质新高 更应为园林景观创造空间 原则四 以南北朝向为主 尽量避免或减少东西向产品 考虑该地区市场对产品的竞争力 以及改善型主力客户对南北向产品的偏好 建议本案以南北向产品为主 70 产品及规划设计建议 规划原则 原则五 最大限度地创造高价值边单元产品 增加边单元 三向采光的产品 端单元产品由于其采光面多 易于户型设计 视野景观加值更高 此类产品比例的增加直接提升项目整体价值 由于容积率条件宽松 产品以短板为主减少单元拼接数量 增加端单元户型的产品数量 具有实现基础 端户型户内采光条件得到很大提高 宝翠户型 一 71 产品及规划设计建议 建筑选型 旗舰产品花园洋房 首层附赠花园及地下室 二层 三层附赠入户花园或大阳台 四层 五层附赠屋顶露台 南入口 直接入户 立面更为丰富 宽厅 独立阳光房 赠送部分地下室 有独立花园 特点鲜明 72 产品及规划设计建议 建筑选型 73 产品及规划设计建议 建筑选型 74 产品及规划设计建议 建筑选型 北入口花园洋房 节约采光面 户型设计更为经济合理 入户处设中小的入户花园 增加情趣 入户花园 首层独立小院 75 产品及规划设计建议 建筑选型 小高层板楼在成熟户型基础上改进优化 直接复制部分宝翠花都产品 增加宽厅 两居半等具有附加值的产品 在用足限高 不过分降低户型使用率 满足户型层高要求并且不违反消防规范要求情况下 尽量提高住宅单体的层数至13层 配置一部电梯一部楼梯 以南北向的点式短板为主 每栋楼2个单元 每个单元2 3户 端户型利用采光条件 可设计部分90平米的两居半 小三居户型 76 产品及规划设计建议 产品选型 宽厅设计 多功能空间 宝翠户型 二 宝翠户型 三 77 产品及规划设计建议 产品选型 空中院馆 室内外联系更为密切 改善采光 丰富空间 端户型 利用采光 做到明厨明卫的小三居户型 78 产品及规划设计建议 立面设计建议 方向一 延用宝翠花都德式立面风格 与区域竞争项目水域未来城为同一设计师 设计手法相似 风格趋同 无法树立标志形象 对于本案的推广包装不利 宝翠花都立面 水域未来城立面 79 产品及规划设计建议 立面设计建议 方向二 差异化竞争 以建筑形象的风格化 打破滨海项目被动国际化的现代化的普遍现象 形成鲜明的个性特征 起到抓眼球效应 力求实现亲切宜人