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关于房地产开发商囤地获利综合报告 张平 周飞2014年03月 演讲人 张平 目录 1引言 2囤地利弊及国家政策 3囤地方法改变及东西方国家不同 会讲目录结构 4个人看法 1引言 经济崩溃 导致经融风暴 2囤地利弊及国家政策 2 1房地产开发商囤地好处及风险 我国为什么会出现囤地现象 囤地的原因是什么呢 我国改革开放以后 伴随着大量的基础设施建设 城市土地价格的不断上涨 囤地可以带来收益大 益价大 风险小 备将来不时所需 并且当时我国土地法制并不完善 执法不严 违法成本低 开发商不畏惧 2 1房地产开发商囤地好处及风险 囤地 的根源在于 2 2囤地对国家造成的影响 囤地可以给房地产开发商带来巨大利益 但也给社会带了来巨大的影响 并且持续囤地也给社会造成无法估计的损失 就目前囤地影响是 2 2囤地对国家造成的影响 预测对未来社会构成的威胁 2 3政府如何实现对囤地的打压及控制 囤地给社会带来巨大的威胁 其中很主要的原因是法律不完全 政府执法不严 违法不严处 而现在政府是如何做的呢 改变房地产开发贷款模式和不定期对开发商囤地评估提高土地增值税 土地闲置费 达到断开房地产商囤地利益 制定完善法律法规 对土地闲置与开发进行界定 制定明确具体的囤地处罚措施及建立地方政府问责制度 把打击囤地落到实处 调整土地批租节奏 加强建设用地批后监管 向社会公开供地计划 减少私自囤地现象 严肃查处房地产开发 交易及中介服务环节的违法违规行为 严处有关部门治理房地产开发 交易环节存在的商业贿赂 反腐败 1 2 3 4 5 2 3政府如何实现对囤地的打压及控制 房地产成为我国国名经济重要产业支柱 打压起来有很多顾虑首先转变我国经济增长方式 使政府打击囤地行为底气十足 1 2 3 正在进行政策 地方财政主要来源于土地财政 打击囤地影响地方财政收入 改变分税制度使当地政府从土地财政的依赖中解脱 提高官员打击囤地的积极性 新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩做法 促进城市土地及时消化 囤地量减少 政府明知道房地产开放商在囤地 为何还大量卖地呢 政府打击囤地主要两次是在2007年和2009年 当时2000 2006年囤地量达8 66亿 2006年到2008年期间囤地量达到3 3亿 2009年全国囤地量高达12亿 在国家政策下2011 2013年囤地量大大减少 2 3政府如何实现对囤地的打压及控制 2 4面对国家政策房地产开发商如何对待 政府坚决遏制囤地行为 实行更加严格信贷政策 对会伤及从囤地中获得多年巨大利益 已结成同盟的特殊利益集团 他们绝不会甘心并眼睁睁看着既得利益被夺走 一定会想出相应的办法来面对 3囤地方法的改变及东西方国家不同 1 2 3 4 5 3 1过去囤地方法 房地产开发商囤地以获取暴利 所以在获取土地方法上是用尽心思 方法百出 1 在我国改革开放初期 土地政策不是很健全并且土地价格飞速上涨 开发商获取土地以后 打好基础赔偿施工单位损失后就开始晒土地 这样做国土部门就不能说是囤地 再加上过程中与官员行走密切 施工工期可以一而再而三的拖后 这种方法可以获取巨大利益 监管成了摆设当事方未收到丝毫处罚 2 开发商以周边居民反对或者业主反对囤而不建 但该种方法在规划部门介入 采取听证方式进行解决 时 该伎俩就不攻自破 3 在土地建设期到时 开发商主动大修改建设规划 根据规划部门的工作流程 开发商在提出修改规划申请后 必须经过最少30天的公示 向社会征求意 最终可达到拖延工期 4 以特殊身份为掩护达到囤地目的 审批外资开发商投资项目需发国务院审批 开发商在上报审批材料中作怪达到规划建设许可批准时间拖延 5 在过去 房价一天是一个价 开发商为了放大利益 则使房子晚建成以变相到达囤地的目的 故意将土地分割成若干小块多批次开发 大大延长开发期 3 1过去囤地方法 5 部分开发商开发商采用偷梁换柱的方法 拿地后囤地几年不开工 在升值之后倒手一卖 在净赚利润的同时 也将囤地的罪名归结给下一任接盘者 6 装傻充愣说不知道咋开发 开发商开发部分土地 囤那一部分土地 当问起责任时则以现在正在规划或者还在和政府协商原因一笔带过 这些只是我们所知的一部分 开发商利用合理的规则 延长开发时间 进而获取更为丰厚的利润 事实上 大多项目都会在法定时间内开工 但销售和竣工时间则往往无限期延后 开发商真是为了获得更大利益是 无所不能 能拖就拖 但究其根本就是政府在开工后进度并没有明确规定 这就给了开发商灵活控制的空间 3 2现在开发商囤地方法 拖延竣工和销售时间的好处 变相囤地 不仅土地增值带来的收益外而且整个区域的城市建设已经高度成熟 房子更容易卖出好价钱 虽然国家制定了很多相应的政策 但上有政策下有对策 开发商可以通过不断调整规划出让方案 延缓施工时间 或者寻找府策漏洞等多种办法 巧妙地变相囤 而使得府找不到理由收回土地 真是花样百出 使用原来部分方法 政府捉住也没有话说 安然囤地 3 2现在开发商囤地方法 3 3未来发展趋势 开发商抢地潮源于地方政府供地地潮 主要原因 主流开发商在调整城市布局 并看好核心城市预期 去年销售情况普遍较好 房企资金充裕 最主要的是补货 规模较大的主流开发商 为了避免销售额下降 还要争取一定幅度的增长 不得不补货 否则就会导致销售额及行业排名 城市市场占有率下降 过去10年 2004 2013 我国政府严重患上土地依赖症 但随着经济发展 地方财政由土地出让开始往其他经济领域转移 地方供地也会逐渐减少并且土地储备之于房企愈发显现出双刃剑作用 难以为继肯定不行 近几年被洗牌出局的企业大都是土地断顿所致 过量囤地又必然使存货量和资金成本增加 周转率降低 总应有一个 刚好 值或区间 根据企业产品战略决定拿什么地 根据企业市场战略决定在那里拿地 综合考虑土地储备面积 土地储备货值 土地存续比决定土地存储量 土地不是存越多越好 用权益规划建筑面积和存续比来衡量年度拿地量 研究市场周期 考虑企业开发能力和去化情况做到逆市拿地 旺市卖方 3 3未来发展趋势 企业成长性 发展潜力指标 土地储备 销售增长率 利润增长率 总资产增长率 以土地储备为重点转到以销售增长率和利润增长率为主 恒大冰泉 恒大足球俱乐部 新湖产下蔬菜大棚 3 4东西方囤地方法不同及原因 我国土地是国有或者地方所有 而国外是私人拥有 我国初期囤地行为也是由外国引进 那国外是如何囤地 与我国不同的根本原因是什么呢 4个人看法 囤积土地现象难以遏制 最重要的原因还是土地利益丰厚 实现土地囤积利益是囤积土地的根本目的 我国的国情决定了土地稀缺 物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨 土地也不例外 因此土地囤积收益非常丰厚 自然成为开发商囤积土地的原始动力 囤地是百害无一利 对国家来说 囤地没有考虑国家利益 房地产市场下滑 银行 购房者 股民是受害最大 严重影响国家利益和社会利益 对人民来说