淮安简报PPT课件.ppt

1 淮安房地产市场调研2010年10月 一 淮安简介 淮安位于江淮平原东部 地处以上海为龙头的长江三角洲地区 是长三角城市群22城市之一 淮安市属中国东部沿海经济带 市区东距黄海海岸线仅100多公里 市境北接连云港 东北接盐城市 东南接扬州市 南连滁州市 西北连宿迁市 户籍人口 534 16万 2009年 城市面积 10072平方公里 市区建成区的面积110平方公里 成为仅次于徐州的苏北第二大城市 行政区划 五区 清河区 清浦区 楚州区 淮阴区 淮安经济技术开发区 四县 金湖县 盱眙县 涟水县 洪泽县 二 经济状况 近几年 淮安市GDP总量保持持续快速增长 2009年达到1121 75亿元 GDP增长率保持14 左右增长速度 但近两年增长率有所放缓 总体而言 经济基本面较好 近几年 淮安市城镇居民人均可支配收入保持持续增长态势 2009年为15646元 06 08年增长率达到15 左右 但09年增长率为11 7 近几年 淮安市固定资产投资 500万元以上项目 保持持续快速增长 2009年达到745 58亿元 固投增长率连续保持快速增长 达到30 左右 近几年 淮安市房地产开发投资保持较快增长态势 2009年达到182 15亿元 在全省位居前列 06 07年增长率达到50 以上 08 09有所回落 增长率为30 以上 仍保持较快增长速度 三 房地产市场概况 2010年2 7月淮安市商品住宅成交情况 从成交量看 8 9两月成交量上涨明显 从成交价格看 受调控影响 5月份价格降至谷底 但6 7月份逐渐回升 至9月份达到全年新高 房地产板块概况 淮阴区是以淮阴区政府为中心 向四面辐射 该板块是目前是淮安老县区 大型社区不多 但居住氛围较浓 主要以多层和小高层为主 价格为3300 3500元 平米 清河区 中心城区 小高层 高层为主 价格范围为4700 6300元 平米 经济技术开发区缺乏配套主要以多层和小高层为主 主力价格区间为3000 3900元 平米 清浦区为老城区 同时又是发展中的新城 配套逐渐完善 主要以多层和小高层为主 价格为3800 3900元 平米 土地市场 从成交面积看 07年 10年 前两年成交面积相对较小 而09年 10年成交面积较大 这两年成交面积总和约是前两年总和的2 4倍 从成交亩地价看 总体来看 保持增长态势 仅2008年成交地价较低 从楼板价看 07年 09年总体保持增长 09年比07年增长33 8 10年楼板价有所回落 较09年回落3 5个百分点 备注 部分地块成交信息中未显示容积率 故计算楼板价时参照显示容积率地块其建筑面积计算 四 城市规划 中心城区 根据淮安市城市总体规划 2008 2030 总体发展方向 三淮一体和市中心 东扩南移 人口规模及城市化水平 近期到2015年市域总人口为565万人 城市化水平为53 五 出让地块情况 一 地块区位图 二 出让地块明细 六 地块及周边情况简况 1 火车站地块 周边成交地块 周边在售项目 地块简析 火车站周边被规划为大市场集群 目前有台州商城 国际钢贸城 汽车城 在售的有居然之家 但因为位置较偏 而且火车停靠班次少 人气不足 片区周边无在售住宅项目 此外 淮安城市规划为向东 向南发展 该片区并不在城市发展方向上 但地价便宜 可作为储备地块考虑 地块现状 A地块 D地块 2 淮海西路南侧地块 周边成交地块 周边在售项目 地块简析 该地块交通便利 所处区位较好 周边配套成熟 是本批调研地块中条件较好的一宗 3 航运路东侧地块 周边成交地块 周边在售项目 地块简析 地块北部沿河 但没有进出道路 南部紧靠欧洲城 要进入地块必须穿过欧洲城小区 整个地块无向街道路 而且在欧洲城沙盘上可看出地块已被规划为该楼盘的一部分 推测该地块为定向地块 4 翔宇大道东侧地块 周边成交地块 周边在售项目 地块简析 地块所处区位较好 交通及配套条件理想 但地块面积小 且边界不规整 设计及施工有一定难