某市城镇保障性安居工程调研报告.doc

某市城镇保障性安居工程调研报告 一、近年来，城镇保障性安居工程的基本情况 根据*政办函【xx】159号文件、*政函【xx】72号文件规定，申请廉租住房租赁补贴的条件：城镇居民常住户口；低收入家庭；无房户、家庭人均住房建筑面积在13平米(含13平米)以下的住房困难家庭。 根据*市廉租住房实物配租管理办法*政办发【xx】10号文件规定，申请廉租住房实物配租的条件：申请人必须具有当地城镇常住户口，在当地工作或居住；家庭成员人均月收入符合市人府公布的城市低收入住房困难家庭标准（家庭人均月收入在300元-600元）；无房户、家庭人均住房建筑面积在13平米(含13平米)以下的住房困难家庭。 根据*市经济适用住房销售管理办法*政办发【xx】9号文件规定，申请经济适用住房的条件：申请人具有当地城镇户口，并在当地工作或居住；家庭人均可支配收入及家庭资产净值符合市人民政府划定的低收入家庭标准（家庭人均年收入在1万元以下、无大额资产、无高档小汽车）；无自有产权住房或现自有产权住房人均居住建筑面积低于当地人民政府规定的住房困难标准（人均居住面积不超过20平方米）。 住房保障对象的基本信息、保障房房源信息、房源分配、租赁补贴发放信息，在建及竣工项目信息等，已录入了湖南省住房保障管理信息系统； 已享受租赁补贴、廉租房实物配租、经济适用住房配售保障的保障对象在*房地产网站中进行了公示。 二、本地城镇保障性安居工程工作的好作法、好经验 在保障性安居工程工作中，我市重点抓好了*棚户区改造和保障性住房分配运营管理工作： 我市市委、市政府对桃矿棚户区改造高度重视，成立了由分管市长任组长，相关部门单位为成员的专门工作领导小组，多次召开专题会议，就立项、资金配套、用地、规费等提出明确要求，并将*棚户改造列为市政府实事工程。市委、市政府主要领导多次来*调研、座谈，反复征求意见。我市市委书记*调任*后，调研的第一站就选在*，并在座谈会上明确表示“要将*打造成全市小城镇建设的样板”，对*棚户区改造给予大力支持，同时要求相关职能部门在项目申报、技术指导方面全力配合。市委副书记、市长*多次亲临施工现场进行现场指导。市房产局在项目申报、技术指导方面给予了大力支持。同时办事处积极落实市委、市政府领导的指示，将棚户区改造列为改善民生的首要任务，成立了由工委书记任总指挥，办事处主任任组长的项目指挥部。 我市保障性住房小区入住对象符合条件、入住管理规范；环境好、氛围好；租金收缴率100%。主要做法： 三、面临的问题及改进对策 1、保障方式的思考。 考虑到住房群体的特殊性及产权权属的复杂性、今后新的住房困难群体的出现，建议：保障房采取产权归政府所有，只租不卖，加强退出机制的政策设计。同时实行货币补贴和实物配租相结合来解决住房困难群体的住房目的。建立保障房申请的部门联审机制（房产、民政、公安、交警、劳动人事、银行），并建立统一的收入及财产情况信息平台。建立保障房诚信体制。对提供虚假信息骗取者，应进入诚信档案，实行社会联动制约机制。退出机制应有严厉的惩戒和强制措施。 2、政策制度的思考。 每项政策的出台要有很强的操作性，有完善的配套政策依据作指导（各部门政策上要一致）。如：经济适用房、棚改房，在银行按揭上，住房保障政策上对保障对象可进行银行按揭贷款，而银行在执行政策上又有很多不符合银行贷款的条件要求（如划拨用地不能作抵押，无稳定的收入还款保障不能贷款等），执行上都很尴尬，而是以办不了而告终。由此造成个别保障对象不能理解，到处上访。 要能简化程序和流程，才能达到预期效果。如：保障房项目实施时间节点要求很严，面临不确定因素很多，特别是拆迁户要求，拆迁资金兑付要快，而银行贷款门槛高、手续程序复杂，资本金及抵押物等与商品房开发项目同等条件，导致实施过程中困难重重。针对这一特殊性，在政策上要有可操作性，金融部门在保障房建设方面也要承担一些义务和责任。贷款政策也不切合实际，没有针对保障房，特别是棚改房的特殊情况，应调整贷款政策，如棚改前期拆迁补偿资金，是一笔需兑现的较大资金，资金不补偿到位，老百姓的拆迁矛盾没法解决，拆迁工作就难开展，导致连锁反应，相应工作便停止不能进行。而银行贷款却要按融资要求项目进展到施工许可证办理完成才能安排，明显与实际出入较大。 社会资金、民间资本，主体人考虑多的是资金投入效率、政府保障措施。可以对租金收入优先偿还其投入的资金，或者是协议约定其投资产权、经营权、经营期限等。保证资金回报率。应有统一的政策和说法，如上面只定原则，而纪检、审计等监管部门又只按条条框框卡，下面很难操作。 促进保障性安居工程的可持续发展，必须确定专门的管理人员，同时保证物业维修资金。由于保障房维修资金尚无着落，而维修是必然，县级财政又是吃饭财政，希望能得到中央、省级的专项补助资金，另外当地财政也考虑部分资金来弥补该项缺口；物业管理人员工资及经费每年财政应列入预算。 3、租金定价机制的思考。租金的收取标准，分类补贴，充分发挥租金的调节作用。省级应确定各类保障房的定价原则，否则下面很难操作。 1、资金的筹集。如何完善多元化投入保障机制，形成政府、企业、银行协调联动、共同投入的良好格局，解决保障性安居工程“钱从哪儿来”的问题。如何确定地方配套政策，如何科学确定省级配套政策和标准。具体到地方是吃饭财政，公共财政预算投入只是一句空话，应加强：配建政策要硬；土地收入、住房公积金提取要真正到位，必须加强省级财政部门对地方政府的监管；公共财政预算，特别是工作经费、机构编制，省级应有强行规定约束地方政府。 2、资金的分配。如何完善现有的“因素公式”的资金分配办法，科学合理分配财政资金。应结合考虑各地财政状况，合理调整系数，防止财政状况好的分配钱多，较差的特别是人口少的分配钱却偏少，形成恶性循环。 3、资金的使用和监管。主要是财政部门要改革监管方式，在住房保障部门设立专户，将资金及时拨付到专户，重点加强建设过程中的使用情况监管。而资金拨付时的前置限制，说穿了保障房建设本身程序复杂、难度大、各项目实施单位都不是很积极，如果资金使用要求过于苛刻，加上财政不能及时拨付，导致帐上的钱用不下去。 1、在完善保障性住房的进入退出机制，促进公平分配，让保障房住得进，也退得出方面：保障房只有产权归政府，只租不卖，严格准入条件，严格动态管理，对保障对象的无理诉求要进行严厉打击，并且上下一心，口径一致，才能确保该项工作的可持续管理。 2、保障房空置的主要原因：不是真正无人住，而是交通及生活不便，给入住对象增加额外负担，造成雪上加霜。 3、在引导社会力量参与保障房建设，推进政府购买服务，采取有效措施加入保障性住房的后续管理方面：关键是政策支持，应鼓励“闯”、“试”，别动不动就用条条框框卡、查，否则没人敢“试”，上面怎么鼓励也于事无补。 4、公共租赁住房和廉租住房并轨，关键是如何核对对象的收入及财产状况，实行差别化租金，缺少说服力和可操作性。 5、对共有产权试点的考虑和想法。 不宜强行推广。因：租金难收缴，理论上可按比例收缴，操作起来影响因素很多；物业管理费难收缴，主要是权利人的义务履行有困难（公有部分产权人）；维修责任难划分，有扯不清的皮。 6、推进棚户区改造的难点。 融资难。前期征拆资金需求量大，而银行恰好设制许多条件都是项目前期难到位的（如“四证”：土地使用权证、工程用地许可证、工程规划许可证、工程施工许可证）；银行融资要求先要有省下达的棚改计划，而计划一下达考核时间节点严，实施中不确定因素多，很难按预期时间推进，导致不能完成目标任务，而考核上要问责。想提前先行启动棚改项目，达到一定条件再作项目计划申报，而银行融资又设定了条件，融资不到，拆迁补偿资金不能对付，拆迁工作不能完成，项目实施也就推不动。结果是实施单位很无奈，左右不是。 棚改项目中产权形式复杂，政策打架，难完整到位。如商业配套的土地取得形式、补交土地出让金程序；商业地块的招、拍、挂，如何与项目同期建设；如何便于开发商统一开发，避免开发商担心，难啃的要我们做，赚钱的是别人干。 钉子户