长租公寓PPT课件.ppt

长租公寓 1 酒店收益管理 2 收益管理 收益管理 RevenueManagement或YieldManagement 是一种谋求收入最大化的新经营管理技术 酒店收益管理是在适当的时间 通过适当的分销渠道 以适当的价格 向适当的客户销售适当的产品 以此最大化酒店的收益 在酒店业 由于收益管理系统对公司决策和创利的巨大影响 世界许多著名酒店集团 特别是欧美的主要酒店集团管理层都对收益管理高度重视 先后建立了专门的收益管理部门 并配置了能进行大量数据分析和实时优化处理的计算机系统 美国最大酒店集团Marriott就是收益管理最成功的使用者 也是最大的收益者 3 RevPAR RevenuePerAvailableRoom RevPAR是RevenuePerAvailableRoom的缩写 是指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入 用客房实际总收入除以客房总数 但一般都用实际平均房价乘以出租率表示 结果都是一样的 RevPAR的计算公式 RevPAR 客房总收入 客房总数量RevPAR 实际平均房价 出租率 4 RevPAR RevenuePerAvailableRoom RevenuePerAvailableRoom 每间可供出租客房收入 这一概念作为其酒店经营业绩衡量和分析的基础 RevPAR这一国际酒店业普遍采用的衡量手段反映的是以每间客房为基础所产生的客房收入 因此能够衡量酒店客房库存管理的成功与否 不可否认的是 酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPAR的最大化 因为客房收入在酒店经营的总收入中的确占有很大的比重 一般来说 提供全功能服务的三星级以上酒店的总收入中有50 65 是来自客房 而在附属服务设施 主要是餐饮服务 有限的经济型酒店或者长住型酒店 高达90 的收入则是来自客房 5 酒店收益管理三个新指标 RevPAR在收益管理中的广泛使用 很多人渐渐意识到RevPAR不是一个衡量酒店表现的最佳指标 它虽然能反映酒店客房的收入情况 但是不能反映酒店客房的利润 ARPAR AdjustedRevPAR每间可售房校正收入 ARPAR等于 平均房价 每间客房销售成本 客房其它收入 x入住率 ProPAR 每间可售房利润 ProPAR等于 客房收入 佣金 销售和市场推广成本 可售客房数 RevPOR 每出租客房收益 RevPOR等于 房价收入 客房其它收入 出租客房数 6 长租公寓 7 长租公寓 长租公寓 又名 白领公寓 单身合租公寓 是近几年房地产三级市场一个新兴的行业 是将业主房屋租赁过来 进行装修改造 配齐家具家电 已单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士 随着资本的涌入 企业的看好和追逐 国民对生活品质的追求等等因素的发酵 长租公寓登上了历史的舞台 新的创意 新的品质 新的社交方式等等开始进入寻常百姓家 开启了住宿业的变革 8 根据面向的人群 租住的方式 时间 提供的服务和质量等等的不同 将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级 为便于比较 粗略的将公寓分为服务式公寓 一般月租金高于2倍当地社会平均工资 和青年公寓 一般月租金低于2倍当地社会平均工资 两大类 其中 青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领 服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客 9 长租市场的分类 长租市场可以分为三种类型 1 C端的非标准分散式房源 是长租市场目前主流 2 B端标准化分散房源 即分布式长租公寓 这里的B端 有大的长租公寓品牌 也有小的职业二房东 典型公司有链家旗下自如友家 蘑菇公寓 优客逸家等 是正在增长中的市场 3 B端整栋式房源 即集中式长租公寓 比较典型的有链家旗下自如寓 小米公寓 You 10 老友记 C端的非标准分散式房源 11 爱情公寓 海归 大学老师 电台主持人 演员 漫画家 最好的朋友就在身边 最爱的人就住在对面 B端整栋式房源 12 经营指标 单纯从长租公寓的经营来讲 最重要的两个经营指标 1 空置率 整体房源中未出租房源的间数 2 利润率 所有成本减除后 所有房间的利润率 在这些获得投资的长租公寓中 出租率基本都达到了98 100 资本回收期最快能达到1年 而利润率也能达到25 上下 成为了资本涌入的核心所在 13 2015年3 6月融资情况 长租公寓类融资 2015年2月 艾普瑞金融集团宣布投资1000万人民币给贵州御居公寓 2015年3月23日 上海寓见城市青年公寓获得A轮千万融资 A轮领投方为顺为资本 联创策源跟投 2015年3月25日 武汉可遇青年公寓获得雷军顺为资本1000万投资 2015年5月20日 美国华平投资集团对魔方投资近2亿美元 2015年6月01日 青客公寓此次获得由赛富亚洲领投 纽信创投等跟投的1 8亿元的B轮融资 14 长租平台类融资 2015年3月12日 中小板公司世联行公告称 拟投资4 2亿元收购Q房网15 股权 2015年3月15日 房产O2O平台 房呀 宣布获得顺为资本百万美元融资 2015年3月18日 长租O2O服务平台九猪获得德商创客基金400万元天使投资 2015年4月22日 俞敏洪 盛希泰联合创办的洪泰基金与新进创投投资了互联网租房企业107间1000万元 2015年5月6日 吉屋网完成A轮融资 本次融资额为1亿元人民币 由亚洲最大的创投基金之一赛富基金领投 上海中城渝通投资中心参与共同投资 15 长租公寓发展背景 中原地产首席分析师张大伟则指出 中国房地产市场已经进入存量房时代 在住宅市场 存量房和新房交易量之比大于1 即存量房交易量占比超过50 表明住房市场开始步入存量房时代 即进入以存量房交易为主的阶段 另外 从限购政策的变化也可以侧面反映出存量市场之大 2014年4月起 中国各个地方纷纷放开房地产限购 尤以7到9月最为密集 现仅剩北京 上海 广州 深圳以及三亚未调整限购政策 而大量存量房的背后 是一个前几年在地下闷声发大财的庞大群体 职业房东 俗称二房东 注 二房东 是指先从原房东手里租下整套房子 然后再整体或分房转租给他人的从中获利者 据田浩介绍 全国现在有三四十万大大小小的职业房东 上海的二房东尤其多 而且出现了大量细分 长租公寓已经有了自己的特色和差异化定位 深圳则出现了房产开放商做二房东的情况 整个小区33栋楼都用来出租 16 长租公寓品牌发展概况 我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来 在90年代出现了二房东 2008年前后出现品牌公寓企业 2014年以来 资本 社会关注度提高 让行业进入快速发展期 行业进入品牌化时期 根据中国饭店协会公寓委员会统计 国内拥有规模公寓企业超过500家 公寓间数超过100万间 预计2016 2017年年底数字分别会达到200万 400万 预计2020年底 品牌公寓会超过1000万间 市场占有率超过10 将出现5 10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业 17 2015年中国长租公寓产业发展总结 一 长租公寓产业模式创新 技术创新处于世界前列 由于人口密度大 大城市供需比失衡 房产出租投资回报率低 移动互联网技术发展等因素 长租公寓产业在模式创新 技术创新方面已经处于原创性创新层面 比如集中式You 在2012年首创共享社交模式 2015年美国才出现Welive共享社区 而分散式长租公寓也属原创性创新 在技术创新方面 国内长租公寓在移动互联网结合 移动支付 物联网等方面持续创新 具备冲击全球领先的潜力 18 二 产业将继续保持高速发展 但增速阶段性回落 根据发达国家趋势 品牌长租公寓产业会超过50 的市场占有率 而我国目前还不到10 发展空间巨大 行业将保持高速发展 但一线城市和二线城市发展趋势有所区别 一线城市由于2014 2015年发展超高速发展 企业运营利润呈现下降趋势 以上海为例 企业拿房成本上升 而受供给量快速增长的影响 租金上涨速度趋缓 2016年企业发展速度回落 二线城市房源获取容易 但客户获取大于一线城市 长租公寓企业发展速度依然低于一线城市 19 三 青年公寓本土企业垄断 服务式公寓本土企业开始崛起 无论集中式公寓 分散式公寓 在中低端市场青年公寓企业全部为本土企业 北京 上海两个城市发展最快 广州 深圳 杭州 成都 南京处于第二阵营 在高端服务式公寓中 品牌指数前十名全部为外资企业 但国内服务式公寓快速发展 分散式服务公寓开始出现 比如北京橡树公馆 上海源涞国际 优帕克等 客户需求强劲 企业发展势头强劲 20 四 大量企业跨界进入长租行业 目标巨大但实效有待观察 多种类型的企业跨界进入长租公寓行业 比如地产业万科 华润 绿城等 酒店产业如家 华住 铂涛 住友 维也纳等 但目前规模尚处于发展初期 酒店业进入通常有比较明确的定位 选择组建团队自行运营 地产企业模式较多 既有自行搭建团队实施 如万科 也有与品牌公寓运营企业合作 比如绿城与优客逸家合作 在杭州推出绿城优客等 21 小米投资YOU 国际青年公寓 在2015年9月举行的小米投资峰会上 雷军当着众人面说 我也在北京的地下室漂过 YOU 做的是能给漂泊中 创业中的年轻人 互帮互助 正能量 有温度的梦想家 这是个1000亿美金的公司 一个做不完的事业 如果不是因为承诺小米其他合伙人 小米是我最后一个创业项目 我就一定要加入YOU 跟他们一起去改变一代年轻人 雷军用5分钟决定投资YOU 一亿元 22 年轻人专属公寓YOU 国际青年公寓有一个 三不租 的规矩 一是45岁以上不租 第二是带孩子的不租 第三是不爱交朋友的不租 一切以单身年轻人为主 而且十分的安全 堪称现实版的爱情公寓 令人好想住进去 有钱就是任性 这所公寓会成北漂福音吗 YOU 的商业模式是租房 租下整栋楼 重新改造之后向青年人出租 主要针对初上班的年轻人 卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围 让年轻人之间更好地交流 YOU 国际青年公寓 一虽没饥饿营销 但入住前有三不租门槛 把目标客户定得精 细 准 二入住后不认识邻居的就OUT 三客厅是亮点 布置得时尚而文艺 还有各种机关 四长期公寓只是载体 搭建年轻人和创业者的社区平台才是核心 这现实版的爱情公寓 赢得了雷军1亿投资 23 在一个20平米左右的单间中 把床架成一个大吊床 床下作为客厅 人为加大了使用面积 而且床和客厅都能看到窗户 市内的布置也充分考虑的单身的生活需求 房间有卫生间但是没有厨房 住户可以选择在公共厨房做饭或者在食堂用餐 由于是公寓式设计 住户集中 于是可以把一楼大厅和周围的空间精心布置 装修的富丽堂皇 安排了健身房 台球室 吧台 书架 游戏机 供住户娱乐 同时还有各种活动和沙龙供住户交流 24 五 行业同业组织成立 标准建设正式启动 中国饭店协会公寓委员会 是国内首个全国性的 规范的行业自律协作组织 2016年4月20日下午在北京正式成立 汇集了国内主流的长租公寓规模企业 将在行业协作 标准建设等方面持续展开工作 为行业发展奠定政策 标准的基础 25 六 企业品牌意识缺乏 行业整体品牌建设处于初始阶段 在品牌建设方面 企业品牌意识尚处于原始阶段 在首期监测的350多个公寓品牌中 仅有100个品牌存在数据 250多个品牌的监测数据为0 意味着71 的公寓企业 其品牌从未在媒体 官方网站等媒体中出现 在高端服务式公寓中 前十名全部为国外品牌占据 26 2015年度青年公寓品牌指数TOP10 YOU 摘得2015年度青年公寓品牌指数榜单NO 1 且遥遥领先 从品牌指数来看 青年公寓的各个品牌差异较大 只有较少的几个品牌比较突出 27 七 产业政策 税收支持力度加大 受国家政策支持 房地产供给侧改革等因素促进 行业所获政策支持力度加大 同业组织成立 为进一步争取国家政策支持奠定基础 28 八 金融与供应链支持进一步完善 受行业利好 资本关注 大型企业介入 基准利率下降和金融创新等因素影响 长租公寓行业融资难度和成本呈现下降趋势 规模企业融资成本从2014年的18 20 下降到12 15 优势企业资金获取成本有所降低 供应链整合水平进一步提高 出现了比如寓公网等行业供应链金融一体化解决企业 29 九 资本运作进入新阶段 并购重组低于预期 长租公寓行业连续发展 现存企业规模优势凸显 优势公寓在资本B轮 C轮融资金额加大 比如4月12日魔方公寓3亿美金融资 而新进入行业者门槛提高 天使轮 A轮企业融资风口期结束 与此同时 由于公寓企业标准缺失 存量产品整合难度大 企业兼并重组多限于兼并团队和人员层面 产品层面并购重组规模低于预期 30 十 信息化投入持续加大 移动互联网结合全面普及 长租公寓行业产业链长 运营难度大 企业运营成本 员工成本占比高 对依托信息技术降低运营成本具有巨大的需求 规模企业全部自行研制 开发系统 开发成本极高 随着行业成熟度的提高 第三方技术企业的介入 通用型信息化平台有望出现 成为行业发展的里程碑事件 比如联寓科技 别样红等企业 已经初步实现了依托技术进步 实现出租交易和管理自动化的管理和运营平台 与此同时 物联网 移动支付 移动互联网等技术的深层次应用 对行业商业模式创新 生活服务闭环的形成 具有巨大的推动作用 31 2016年发展趋势预测 一 行业发展大环境持续向好 受国家政策 资本关注 行业企业规模做大等因素的影响 长租公寓产业发展大环境持续向好 包括政策 税收 金融 供应链 行业标准等 出现一体化解决方案 供应链金融等一站式服务平台 行业融资规模扩大 融资方式手段 融资成本持续下降 32 二 行业发展进入精细化的新阶段 规模企业发展速度由超高速转为高速 加大对运营的关注和生态圈的构建 在一线城市企业发展将趋于理性 规模企业力图改变 规模越大 利润越少 的局面 深耕细作 强化管理 33 三 资本介入规模扩大 不良企业退出出现 但大规模的兼并重组难以出现 长租公寓资产极重 运营企业必然加大融资规模 受品牌公寓的影响 小型公寓企业 二房东毛利率下降明显 规模逐步呈现负增长态势 由于市场规模极大 短时间内竞争态势尚不明显 不存在大规模并购的背景 兼并通常发生在企业跨地区扩张 跨领域发展阶段 且主要集中在人员 团队等方面的兼并 产品兼并难度大 34 四 运营商高度重视信息平台和企业内部运营信息化 但跨企业 一站式的平台企业尚不会出现 规模公寓运营企业充分认识到信息技术对运营成本降低的核心作用 龙头企业持续采取自行开发的模式 但越来越多的运营企业采取外购的模式 企业内部运营信息化水平明显提高 移动互联网 移动支付 物联网等技术被广泛采用 另一方面 企业外部信息化程度提升缓慢 全国性的平台型企业尚处于发展的初级阶段 仅仅依靠互联网或者移动互联网提供预订 支付功能的平台模式 难以完成用户积累的临界规模 35 五 租客端对品牌公寓认知度大幅提高 公寓企业发展进入品牌阶段 公寓产业发展全面进入规模化阶段后 品牌成为企业获得收入溢价 获取良好经营业绩的助推剂 企业品牌体系 宣传体系逐步建立 另一方面 公寓顾客对品牌公寓认知度大幅提高 企业品宣 C端认知 形成品牌溢价与服务溢价 品牌公寓优胜劣汰 的循环开始确立 长租公寓产业开始进入品牌化时代 36 窝趣轻社区 37 窝趣轻社区 2014年11月 中国最大的酒店集团铂涛集团内部孵化了一个青年公寓品牌 窝趣 轻社区 定位都市白领中 新享乐 族的窝趣 主打 高品质舒适生活 和 趣味社交 牌 并首创了 公寓加盟模式 窝趣圈定的是20 30岁的都市白领精英人群 窝趣不只是公寓 而是一种新享乐的生活方式 窝趣CEO刘辉表示 作为国内拥有最多酒店品牌的铂涛集团旗下的青年长租公寓品牌 窝趣绝不是把 运营 等于 物业管理 而是将原酒店的运营系统根据长租需求升级改造 为青年长租公寓定制一套多元服务的运营系统 其中 社区