合作开发房地产项目.doc

两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理？原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29原文发表:2008-11-29人气:3459来源：安徽税务筹划网问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为：1项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时：借：银行存款专户 贷：其他应付款甲公司 其他应付款乙公司同时，甲公司在投入资金时：借：应收账款项目部 贷：银行存款一般结算户2开发产品预售时：借：银行存款专户 贷：预收账款5预缴税款时以甲公司名义申报按月计提预交营业税时：借：待摊费用预交营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税按季计提预交所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费应交所得税借：应交税费应交所得税 贷：银行存款月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款项目部”与项目部的“其他应付款甲公司”抵销。6结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时：借：利润分配 贷：其他应付款乙公司7项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。税务处理：2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号)文件，其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确，其中在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的要求。虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上足共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润，视同借款利息收入；房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。通知规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。根据以上规定，先以开发企业为所得税纳税人，按照规定缴纳企业所得税，剩余税后利润才可以进行分配，即先税后分。而且，作为房地产开发企业，不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样，合作投资方也不必将利润分配视为利息收入，纳入应纳税所得额征税。对合作者分配的利润，尽管不是实际的法定股东投资者，但是还是作为股息所得征税。按照国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知(国税发2000118号)规定：凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。房地产特殊业务税务风险防范-合作开发的会计核算与税务风险(2011-08-29 11:04:57) 1、联合开发过程中的财务管控（核算、纳税申报、收款）（1）加强和完善对“共管账户”的管理措施（2）挂靠经营中的风险控制2、房地产合作开发立项分为三种情况：（1）供地方申请立项供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的；固定收益（实际为债权性投资）按利息处理分配利润（注意投资主体，如果为个人需代扣个税）按股息红利（2）出资方申请立项在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续；（3）合作双方共同申请立项在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。3、提供土地方收取固定收益的定性最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第24条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作建房风险很大，风险有两个：一是股东合作不下去的风险；另一个的就是税务风险。合作建房常见有两种方式：一是甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，乙方立项，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利润；二是甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。基本操作模式是：（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作；（2）乙方将资金投入到甲方，乙方提取固定利润或分配利润。国税函20051003号，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发1995156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。国税函20051003号主要是针对乙方的，如果乙方提取固定利润，就相当于借款给甲方，当然就不是合作建房。对于甲方来说，只要甲方提取固定利润的模式，无论是甲方立项，还是乙方立项，都不影响认定为土地使用权转让。4、挂靠经营例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作。税务机关认为：虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函2007645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。在此基础上，检查人员认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。分析：建筑公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从法律上来说，该经济行为尚未完成，还有重新认识和定性的余地。即，可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救？5、联合开发的会计核算分配开发产品的处理：2008年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：1）收到乙、丙公司投入资金时借：银行存款1200万贷：其他应付款乙公司900万 丙公司300万2）分配开发产品时借：经营成本1120万（1000+3000）2800=1120万贷：开发产品1120万同时结转收入：借：其他应付款乙公司900万 丙公司300万贷：经营收入1200万3）计提营业税借：营业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税66.6万1200112066.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。续：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）25%=45万元1）收到乙、丙公司投入资金时借：其他应付款1200万贷：预收账款1200万2）根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税借：待摊费用营业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税66.6万3）待计算出计税成本，结转收入、成本时借：营业税金及附加66.6万贷：待摊费用营业税金及附加66.6万借：所得税45万贷：应交税金应交所得税45万以分配利润为目的的合作案例：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：1）项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时借：银行存款专户贷：其他应付款甲公司乙公司同时，甲公司在投入资金时借：应收账款项目部贷：银行存款一般结算户2）在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时借：银行存款贷：短期借款3）支付土地价款或工程款时借：开发成本贷：银行存款专户4）开发产品预售时借：银行存款专户贷：预收账款5）预缴税款时以甲公司名义申报，按月计提预交营业税时借：待摊费用营业税金及附加贷：应交税金应交营业税按季计提预交所得税时借：递延税款贷：应交税金应交所得税月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款项目部”与项目部的“其他应付款甲公司”抵消。6）结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时借：利润分配贷：其他应付款乙公司7）项目部业务结束，将