广东省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设工程竣工验收的监督管理机构考试试题.docx

广东省2015年房地产估价师制度与政策：建设工程竣工验收的监督管理机构考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格 2、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。 A：包含了对通货膨胀的补偿 B：不包含对通货膨胀的补偿 C：没有实际意义 D：不能直接用于财务评价 E：借款合同3、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格 4、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。 A：权责发生制 B：收付实现制 C：配比 D：历史成本 E：执行层的组织协调5、招标人采用公开招标方式的，应当发布。 A：招标公告 B：招标通知 C：招标意见 D：招标公示 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺运用“四三二一法则”，地块 乙的总地价为【2005年考题】 A：654万元 B：818万元 C：872万元 D：1090万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 8、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A60% B70% C80% D90% 9、成本导向定价包括成本加成定价法和_。 A目标定价法 B领导定价法 C价值定价法 D随行就市定价法 10、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。 A：资产 B：负债 C：所有者权益 D：费用 E：执行层的组织协调11、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是_。 A沉降缝 B伸缩缝 C温度缝 D防震缝 12、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为_万元。 A180.0 B300.0 C309.0 D313.2 13、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架14、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道 15、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处_罚款，并记入信用档案。 A5万元以上10万元以下 B5万元以上20万元以下 C3万元以上10万元以下 D1万元以上3万元以下 16、下列不属于优先股股东享有权利的是。 A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权 E：执行层的组织协调 17、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要 B：变现性差 C：需要适时的更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 18、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。 A：1 B：3 C：6 D：9 E：执行层的组织协调 19、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 20、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题) A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、中华人民共和国城乡规划法规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 A：3 B：6 C：9 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即_、经济适用房和市场价商品住宅。 A廉租房 B二手房 C一手房 D期房23、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。 A130.0 B119.2 C117.5 D120.0 24、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。 A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师25、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造 成建筑物功能折旧的主要原因有等。 A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 2、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。 A：物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系 B：物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员 C：物业代理信誉更高，更易销售 D：物业代理更加熟悉市场情况 E：房地产开发商有特定的销售对象3、工业用地不得以方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：协议 E：执行层的组织协调 4、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取现金 D面额固定5、自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就_出台了部门规章。 A红线 B绿线 C紫线 D蓝线 E黄线 6、下列属于商品房预售条件的有。 A：取得土地使用权证书 B：持有建设工程规划许可证和施工许可证 C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E：取得商品房预售许可证 7、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会_。 A为0 B下降 C上升 D为1 8、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 9、收集一手资料的方法有。 A：观察 B：专题讨论 C：问卷调查 D：电话 E：实验 10、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略11、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。 A中介管理机构 B房地产管理机构 C房地产估价机构 D房地产质量管理机构 12、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。 A融资计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 13、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场14、住房公积金的结息日是。 A：5月31日 B：6月1日 C：6月30日 D：7月1日 E：执行层的组织协调 15、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。 A10 B20 C30 D40 16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。 A2.50% B3.5% C2.38% D3.25% 17、建筑与水有关的物理性质有_等。 A孔隙率 B抗渗性 C抗冻性 D弹性和塑性 E耐磨性 18、当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是_。 Air Bir Cir Di1+r 19、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查_。 A B C D 20、影响房地产价格的社会因素，主要有_。 A政治安定状况 B社会治安状况 C房地产投资 D房地产投机 E城市化 21、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。 A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析 22、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有_。 A所有权 B土地使用权 C地役权 D典权 E租赁权23、房地产开发程序中的前期工作包括_等。 A可行性研究 B获取土地使用权 C规划设计与建设方案的制订 D安排短期和长期信贷 E