广西2016年下半年房地产估价师《相关知识》：投资基金的特点试题.docx

广西2016年下半年房地产估价师相关知识：投资基金的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产评估员的考试、认证工作由负责。 A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门 B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门 D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调 2、瑕疵请求权是以_得以操作的。 A过错责任理论和担保责任理论 B过失责任理论和经济信用理论 C经济信用理论和担保责任理论 D过错责任理论和风险收益理论3、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为151万元、163万元、155万元、172万元，报酬率为9，该房地产的价格为万元。 A：15956 B：16875 C：16939 D：27770 E：工业用地的监测点评估价格 4、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：1900元/m2，2000元/m2， 2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。 A3673.35 B3999.07 C3836.21 D3510.495、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格 6、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后代理即告终结。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：执行层的组织协调 7、下列属于房地产开发直接投资的是_。 A购买房地产开发企业的债券、股票 B购买房地产投资信托基金 C购买住房抵押支持证券 D购买一座正在运营的高尔夫球场 8、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为_元/m2。 A100 B200 C300 D600 9、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。(2009年试题) A：用地控制指标 B：环境容量控制指标 C：建筑形态控制指标 D：城市设计引导及控制指标 E：执行层的组织协调 10、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为225，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。 A：250 B：35 C：238 D：325% E：工业用地的监测点评估价格11、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 12、按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告 D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 13、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个_。 A正的协方差 B负的协方差 C标准协方差 D绝对协方差14、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 A：中国共产党第十一次全国代表大会 B：中国共产党第十二次全国代表大会 C：中国共产党第十三次全国代表大会 D：中国共产党第十四次全国代表大会 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价格为_万元。 A923 B1111 C1353 D1872 16、房地产投资的收益，包括投资回收和_两个部分。 A投资风险 B投资利率 C投资现值 D投资回报 17、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于元。 A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格 18、赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为_。 A0.12 B0.21 C1.26 D2.05 19、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格【2005年考题】 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 21、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括() A净收益按一定比率g递增 B收益年限n为有限年 C报酬率Y不等于零 D报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g 22、房地产投资方案比选通常是在_之间进行。 A独立方案 B互斥方案 C净现值法 D等额年费用法23、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 24、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.0925、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲和方案乙均可 D无法判断二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。 A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款 2、业主大会成立前，维修资金由_管理。 A开发商 B当地房地产行政主管部门 C物业公司 D全体业主3、法人包括等。 A：机关法人 B：事业单位法人 C：企业法人 D：社团法人 E：自然法人 4、城市规划报建审批管理包括_。 A建设项目选址管理 B土地利用规划管理 C建设用地规划管理 D建设工程规划管理 E对违章建设的查处5、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。 A投资的资本价值 B总开发成本 C总开发价值 D总投资额 6、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，_进行估价。 A难以采用假设开发法 B可以采用比较法 C难以采用成本法 D可以采用收益法 7、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。 A：安排短期和长期信贷 B：项目的市场分析 C：初步确定目标市场、租金或售价水平 D：签订施工合同 E：开挖基槽 8、下列属于土地使用管制的事项有。 A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0 D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发 9、房地产价格构成中的开发成本包括【2003年考题】 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费 10、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_。 A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目11、工程造价的特点包括等。 A：大额性 B：差异性 C：个别性 D：静态性 E：非层次性 12、某企业2009年12月末，流动资产为860万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调 13、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能14、房地产投资开发需要_。 A土地 B建材 C相应资质 D劳动力 E资金 15、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3 E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 16、工程勘察资质分为。 A：工程勘察专项资质 B：工程勘察行业资质 C：工程勘察综合资质 D：王程勘察专业资质 E：王程勘察劳务资质 17、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于_元。 A10000 B11000 C7800 D9200 18、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。 A物权 B知识产权 C人身权 D撤销权 19、_是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。 A多因素敏感分析法 B单因素敏感分析法 C三项预测值法 D风险分析法 20、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A180 B196 C200 D300 21、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。 A基础租金是租户能接受的最低租金 B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟 22、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资