东升家居广场营销沟通案PPT课件.ppt

中山市东升家居广场营销沟通案 天地行商业地产运营管理机构2011年11月 光荣梦想 捍卫我们的光荣 拒绝平庸 超越自我 成就贵司的梦想 追求旺租 打造经典 市场调研分析 近期房地产政策研究 城市发展现状 中山宏观专业市场分析 富逸装饰广场 五星装饰材料市场 五金机电商贸城 东凤电子电器商贸城 中山 东升 中山概况 宏观环境 房地产分析 城市商业规划 东升简介 发展定位 交通路网 东升经济 Part1 近期房地产政策研究 房地产政策研究小结 Part1 近期房地产政策研究 新政之下 商业投资正当时 商业物业俨然已变身投资首选 香饽饽 面对住建部 国土局 央行 银监会等相关部门连续出台的系列调控政策 让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上 或会加重新一轮投资住宅的观望情绪 似乎昭示着这样一个信息 未来 市场将是大量商业化的市场 Part2 城市发展现状 中山 中山市位于广东省珠江三角洲 珠江口西岸 北连广州 佛山 毗邻港澳 面积1800平方公里 户籍人口约140万 外来人口约310万 海外华侨和旅居港澳台约80万 市域公路通车里程1665 8公里 市内有3个对外贸易港口 市周边有5大机场 铁路运输经由广州通达全国各地 1 中山概况 中山 2 宏观经济 Part2 城市发展现状 中山 2005年到2010年中山全市年GDP呈现逐年上升的趋势 良好的经济大环境为房地产行业的快速 健康的发展提供了稳定的保障 几年来GDP年增速均在10 以上 体现出市场稳定发展的大趋势 房地产作为经济体系中一个重要的环节 同样每年所创造的价值都有大幅度上升 是GDP的重要组成部分 整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象 2010年 中山固定资产投资总额为660亿 而房地产投资总额为241 8亿 而今年第一季度 以上数据分别为155亿及77亿元 房地产投资总额保持较高比例 反映出房地产行业的发展力度较大 发展速度较快 2010年中山城市居民收入与农村居民收入分别为25357元 14928元 分别比2009年增加8 9 12 5 城乡居民生活质量在不断提高 收入的增加带动消费能力的增强 一定程度上也会拉动房地产的消费需求 中山2010年社会零售总额约为648亿元 11年第一季度约为188亿元 相比周边城市 处于较低水平 总体居民消费能力较弱 从侧面反映出人均收入较低 人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨 所以中山的房价多年来一直是周边城市的价格洼地 Part2 城市发展现状 中山 3 房地产分析 中山市房地产供求情况调查 数据来源 中山市统计信息网 中山市住宅销售备案套数调查 中山市城区住宅销售套数波动相对平稳 镇区波动幅度较大 2011年6月中山市城区 镇区住宅销售套数同比上升50 141 2011年6月中山市城区 镇区住宅销售套数环比下降22 9 12 84 调控政策初显成效 限购政策即将蔓延到二三线城市 中山市住宅销售套数将处于下降趋势 2011年上半年 中山市镇区住宅销售套数是城区的3 36倍 说明中山市镇区房地产市场体量大 数据来源 中山市国土资源局官网 Part2 城市发展现状 中山 4 城市商业规划 商业规划 在中山构建由中心组团 东部组团 西北组团 南部组团四个组团形成的 组团式发展结构 中心城区商业中心布局采取 一主一副 结构 主中心为主城区综合商业中心 副中心为东部新区商业中心 规划建设2个组团级商业中心 西北组团中心设在小榄 古镇 南部组团中心设在三乡 应以大型商业设施为主要发展模式 具有商贸集聚效应 突出中心服务功能 中山市城市总体规划 2004 2020 及 中山市近期建设规划 2004 2020 提出 Part2 城市发展现状 中山 中山市属居住城市和特色旅游城市 市内人均收入和消费水平较高 属国内发达富裕地区 房地产市场明显回暖 销售面积呈上升趋势 商业规划 一主一副中心结合南北双组团 即中心组团 东部组团 西北组团 南部组团 中山宏观经济及商业规划小结 Part2 城市发展现状 东升 A 东升简介 东升镇 地理位置 北连小榄 南接石岐区 距珠海市50公里 距江门市40公里 东升镇现辖高沙 裕民 同乐 东升 兆龙 利生 同茂 东城8个社区居民委员会和新胜 益隆 坦背 白鲤 太平 胜龙6个村民委员会 户籍人口7 02万人 流动人口5 09万人 总面积79 2平方公里 105国道 小榄水道 中江高速 广珠轻轨铁路 太澳高速 小榄至石岐快速干线纵横贯通全镇 90公里半径范围内有广州 深圳 珠海 香港 澳门等5大机场 铁路运输经由广州通达全国各地 在20公里车程内有中山港 小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头 镇内建有货物装卸码头 地理位置优越 有 中国脆肉鲩之乡 称号 2009年实现地区生产总值67 06亿元 同比增长11 68 主要工业有 五金制品 日用制品 印刷包装 汽车修配 摩托车制造 饲料加工等 现有省级著名品牌 中顺纸巾 太阳纸巾 三和桩杆 1 中心组团 主城区主要承担地区性综合服务业职能 提高城市主中心服务功能 沙溪 大涌形成商住 产业发展综合区 港口镇形成物流 居住发展综合区 五桂山镇着力加强生态环境的保护 2 东部组团 是城市未来拓展的主要空间 积极培育东部新城 并逐步发展为城市副中心 火炬开发区继续发展高新技术产业 翠亨村继续挖掘 中山故里 的文化内涵 大力发展区域性旅游业 三角 民众发展成为中山装备制造业基地 3 西北组团 适时发展装备制造业 积极发展综合服务业 打造城市副中心职能 4 南部组团 继续完善外向型经济 提升三乡为南部的城市副中心职能 Part2 城市发展现状 东升 B 发展定位 Part2 城市发展现状 东升 C 交通路网 东升镇坐拥105国道和小榄水道 已建和在建的中江高速 广珠轻轨 太澳高速 中顺快速干线纵横贯通全镇 市 四高速五横六纵九加密 干线公路网中有5条道路经过东升 Part2 城市发展现状 东升 D 东升经济 农业 重点发展水产 花木 蔬菜等特色农业 推动建设脆肉鲩和花木2个万亩基地 扩大农业富民成效 全镇工业涉及五金制品 日用制品 印刷包装 建筑材料 家用电器 摩托车制造等主要行业 全镇拥有1个国家名牌产品 洁柔 太阳 盛兴 三和 力劲 正洲 日丰 等9个广东省名牌名标产品 工业类 洁柔 海霸 力劲 等3个国家免检产品 东升聚集了120多家办公家具生产企业及配套企业 年产值超过20多亿元 成为全国办公家具生产最集中的镇 一个初具规模的办公家具产业集群业已形成 东升高档办公家具被列为区域鼓励发展类产业 中小家具企业成为东升镇经济最活跃的主体之一 工业 第三产业 东升第三产业犹如一匹 黑马 快速 杀出 有力地撑起了东升镇镇域经济的又一 脊梁 近年来 东升镇立足 巩固农业 加强工业 积极发展第三产业 的发展思路 以新中心区建设为依托 以房地产开发为带动龙头 利用已有的资源优势 积极培育东升房地产 专业市场 现代物流业及现代服务业等 极大地拉动了第三产业的长足发展 东升镇宏观经济小结 Part2 城市发展现状 东升 东升镇上半年经济运行呈现 四特点 规模工业加速发展 商饮房产服务业高位运行 民间固定资产投资增速全市第一 发展效益明显提高 Part3 中山宏观专业市场分析 1 富逸装饰广场 总体平面图 各栋楼经营业态 主力商家 好百年 次主力商家 多美家 场内展示 2 五星装饰材料市场 Part3 中山宏观专业市场分析 主力商家 利方 乐家居 次主力商家 恒洁卫浴 好美家建材 市场外立面展示 场内展示 周边市场 五星竹木建材市场 周边市场 美居中心 周边市场 五星商贸街 3 五金机电商贸城 Part3 中山宏观专业市场分析 主力商家 成天泰电缆 场内展示 4 东凤电子电器商贸城 Part3 中山宏观专业市场分析 主力商家 恒光电子 市场外立面展示 场内展示 宏观专业市场小结 1 中山中心城区的家居装饰材料市场环境很成熟 是周边镇区消费外流的主要目的地 2 小榄东凤区域的五金机电和电子市场环境很成熟 3 家居 五金 电子电器专业市场租金水平保持在30 70元 之间 4 市场通道一般设置在16 25m之间 宽敞明亮 方便车辆行驶 Part3 中山宏观专业市场分析 项目整体定位 项目理解 项目辐射力分析 项目概况 SWOT分析 消费群及档次定位 业态组合定位 品牌商家建议 总体形象定位 业态规划分布图 业态规划比例图 Part1 项目理解 1 项目概况 位于东升镇万福路 华乐路 万昌路 裕隆三路四条路之间 临近105国道 北邻小榄 南接沙溪 西区 占地面积约50000 建筑面积61898 地块长243m 250 5m 宽208 3m 本项目 208 3m 208 3m 243m 250 5m 2 SWOT分析 Part1 项目理解 S 优势 WOT分析 6万平方规模庞大的家居装饰材料广场 项目临近105国道 内设停车场 方便顾客停车 SW 劣势 OT分析 二线地理区位 项目起步晚 在知名度和认知度上稍显欠缺 SWO 机会 T分析 住宅限购 投资资金转向商业 居民对家居生活质量要求提高 SWOT 威胁 分析 未来新项目的开发 伴随竞争的激烈 家具商品的价格持续下调 行业利润水平的降低 将对商家的经营性投入造成限制 Part2 项目辐射力分析 目前 东凤镇和小榄镇设有专业的机电电子市场 石岐区和火炬开发区设有专业的家居装饰材料市场 由此可见东升西北和东北区域存在潜在消费力 本项目家居市场可辐射至东凤 小榄 横栏 阜沙等区域 Part3 消费群及档次定位 高度个性化满足80后消费群消费者除了推崇绿色环保的健康装修方式外 对家居产品的个性化特征也要求颇高 80后消费群体表现越发突出 他们对家居产品的个性化要求以及对卖场内置甚至服务方式的全新要求 对传统卖场会是一个很大的挑战 卖场在引进入驻商户时会更加看重其产品的独特性以及超高性价比 而对于过于厚重 奢华的品牌会谨慎选择 近一两年 80后荣升为家居消费的主力军 他们文化水平普遍较高 对新兴事物接受快 自主意识强等特征决定了他们在选购家居产品时 特别注重产品的个性化 另外 80后群体购房多以小户型为主 因此对体积小功能大的产品特别钟爱 中档消费市场有望扩大家居行业的发展与房地产行业是密不可分的 楼市的不断调整带给卖场新的思考 从长远来看 建材家居消费水平会逐渐脱离两极分化的情况 中档产品会备受青睐 同时 有专家认为 即便保障性住房的建设不会这么快反应到家居行业 带动中档消费群体的增加 但目前的房价水平会分流消费者在住这方面的资金 家居装饰花费会缩减 迫使业主在选购建材家具时多以中档为主 由此预计中档产品的市场只会越来越大 Part4 业态组合定位 1 业态规划分布图 2 业态规划比例图 Part5 品牌商家建议 橱柜衣柜 韩丽橱柜 好莱客衣柜 弘谛橱柜 德莎橱柜 科凡衣柜 我乐橱柜 亚丹整体衣柜 圣罗帝王精品厨房 欧派厨柜 森美厨柜 索菲亚衣柜 好太太整体橱柜 方太橱柜 蓝谷智能厨房 荆德橱柜 美澳壁柜 康宝橱柜 佳橱维思 百能不锈钢厨柜 尚朋堂科技厨房 华帝橱柜 金牌橱柜 威法西门子厨房 惠尔邦厨柜 百V橱柜 意保罗橱柜 长虹整体厨房 科宝博洛尼橱柜 百德胜整体衣柜 诗尼曼衣柜 金宝莱衣柜 金宝莱橱柜 欧邦橱柜 轩帝尼衣柜 志邦橱柜 雅迪尔橱柜等 天花吊顶 华帝集成吊顶 楚楚全吊顶 奥普集成吊顶 容声集成吊顶 品格集成吊顶 宝仕龙集成吊顶 田园牧歌 巴迪斯集成吊顶 今顶集成吊顶 友邦集成吊顶 赛华集成吊顶 奥美特集成吊顶 法狮龙时尚吊顶 欧斯龙整体吊顶 美莱集成吊顶 鸿牌集成吊顶 欧派集成吊顶 时代1 1方程式吊顶 中美和成集成吊顶 美赫集成吊顶 奥华集成吊顶等 墙纸地毯 德国玛堡壁纸 普菲克墙纸 爱舍壁纸 欧雅壁纸 布鲁斯壁纸 天丽壁纸 格莱美墙纸 泰特墙纸 BOBU魔块电 玉兰壁纸 美莱雅墙纸 柔然墙纸 摩曼壁纸 德国艾仕壁纸 圣象瑞宝壁纸 布鲁斯特墙纸 德国AS墙纸 德国艾仕壁纸 尚优艺术背景墙 德诺壁纸 多正墙纸 多美墙纸 捷成地毯 蓝艺地毯 开利地毯 新利地毯 弘业地毯 藏羊地毯 美地地毯等 工艺玻璃 玻璃先生 恒昊 秦皇岛 DaHeng 介仁 张家界永兴玻璃等 五金水暖 九牧水龙头 高仪水龙头 雅之杰五金 科勒水龙头 摩恩水龙头 高宝 辉煌水龙头 豪雅美 弗兰卡水槽 克劳迪 朝阳水龙头 中宇JOYOU 东鹏水龙头 天素 奥斯丹 红旗水暖 百顿 申鹭达水龙头 蒙克水龙头等 五金门锁 三环 王力 宝得利 天宇 TONYON通用 中立 固力 华锋 金峰 梅花 锁久洲等 窗帘布艺 御纺家饰布艺 摩力克布艺窗帘 志达家居布艺 伊莎莱 隆美窗帘 特耐布艺 布居艺阁 名成企业 众望布艺 盛龙布艺 小海布艺 紫罗兰 联盛布艺 绿叶家纺 大视野家纺 红磨坊布艺 路易华莎 贝奇布艺 东韵布艺 化工涂料 立邦漆 华润涂料 紫荆花漆 沙漠绿洲漆 嘉宝莉Carpo 长颈鹿漆 多乐士 大宝漆 大象漆 派斯漆 佐敦漆 美涂士漆 三棵树涂料 合丰防水 德高建材 惠美佳纳米漆 家居电器 松下电工 松本开关插座 奇胜开关插座 天基开关 ABB 西蒙开关 德力西开关 雷士Leis 龙胜Long 施耐德电气 可来博Cla SONGRUI TCL 罗格朗国际电工 朗能电工 创胜Chua 劳莱斯电器 TNC电工 梅兰日兰Meilan 世耐尔 家的开关 飞雕开关 鸿雁Hongy 地板 生活家 巴洛克地板 大自然地板 北美枫情地板 世友地板 柏高地板 方圆地板 吉象地板 莱茵阳光地板 圣象地板 德尔木地板 九木堂竹地板 永吉地板 安信地板 扬子木地板 瑞嘉木地板 金钢鹦鹉木地板 久盛地板 鸿基地板 丰盛地板 菲林格尔地板 升达木地板 赛维纳木地板 富林地板 柯菲地板 千林实木地板 宏耐地板 新绿洲地板 瑞典柏丽 帝亚木地板 西塞罗木地板 翠庭地板 葡萄牙唯康软木地板 迎客松木地板 康林地板 易福诺地板 福人地板 大亚地板 贺友地板 门窗 欧派门业 大建木门 TATA木门 好饰多木门 欧吉利木门 红塔木业 3D木门 华生木门 开开木门 金慧门业 臣品木门 飞云防盗门 金六福防盗门 美心防盗门 长江现代门窗 碧云纱窗 星月神防盗门 盼盼防盗门 嘉冠门窗 海螺塑钢门窗 灯饰 朗能照明 飞利浦照明 雷士照明 欧普照明 松下照明 阳光照明 TCL照明 亚明照明 华艺HY照明 佛山照明 三雄 极光照明 欧司朗 佛山千灯店 帝凡尼灯饰 西顿照明 丽真灯饰 华鸿灯饰 福禄居灯饰 奥普浴霸 凯撒琳灯饰 天南星灯饰 万家灯饰 阳光灯饰 明朗灯饰 亮丽灯饰 吉豪灯饰 富丽华灯饰 莹辉照明连锁 品玉灯饰 东南照明 光联照明 东芝照明 艺霆灯具 安迪照明 天星照明 西尔埃照明 楼梯 艺极楼梯 唐朝楼梯 尚艺名梯 佰斯特梯艺装饰 瑞王 三力威 名杉 陶瓷卫浴 新中源陶瓷 宏宇 卡米亚陶瓷 楼兰陶瓷 冠珠陶瓷 东鹏陶瓷 马可波罗瓷砖 蒙娜丽莎陶瓷 奥米茄陶瓷 箭牌瓷砖 鹰牌陶瓷 玛拉兹陶瓷 荣高陶瓷 嘉俊陶瓷 特地陶瓷 强辉陶瓷 宏陶陶瓷 嘉达陶瓷 诺贝尔陶瓷 萨米特陶瓷 大将军陶瓷 豪特雅陶瓷 金意陶陶瓷 樵东陶瓷 恒洁卫浴 TOTO卫浴 箭牌卫浴 东鹏洁具 井田洁具 江南洁具 IVI卫浴 尊龙卫浴 卫欧卫浴 新中源卫浴 莱恩斯泰 民洁洁具 洁浪卫浴 妙洁卫浴 海鸥卫浴 Part6 总体形象定位 东升城市名片中山家居市场新坐标 肩负引领东升镇家居市场格局升级换代的社会使命 项目营销策略 品牌客户先行 商家组合与质素控制 招商进度控制 主题分区策略 营销招商进度计划大纲 Part1 品牌客户先行 重点客户招商是招商工作的关键 应尽早在大范围经营客户中选择品牌号召力强 租金价格高 符合商业档次规划的商家入驻经营 并确定其所需经营面积以利普通商家进场定位 重点客户招商成功 可有效带动散户跟进 最终实现项目招商圆满成功 全面招商前一个月对普通商铺进行意向登记 了解小商户对项目的整体反应和租金承受能力 一边根据市场反馈情况对租金的功能布局进行有效调整 Part2 商家组合与质素控制 家居广场是一种多业态组合的商业组织模式 招商推进过程中要始终注意维护和管理好既定的经营主题和品牌形象 达到主题统一 业态复合 同业差异 异业互补的目的 消费市场有一定承受力 不可盲目引进过量的同一类商品 避免商品同质化严重 对同一类的不同商家进行数量和质量的控制 营造健康的竞争环境 充分尊重顾客消费的选择权 引进多元化的商品品类 让顾客身心体验变化 提高其消费兴趣 计划性合理分布重点客户的位置 充分发挥其品牌和市场的影响力 以利于带旺其他中小品牌 保证项目的长远经营 保留部分较好的铺位 以备个别外地品牌或者谈判周期较长的优势品牌进驻 避免不可预见的调整纠纷 Part3 招商进度控制 招商策略调整与招商目标进度关系密切 适时调整方可加快推进速度 每