龙湾国际社区、格兰小镇建设项目(送审稿)(最终).doc

龙湾国际社区、格兰小镇建设项目环境影响报告书龙湾国际社区、格兰小镇建设项目环境影响报告书（送审稿）长沙环境保护职业技术学院2009年7月项目编号：E200921评 价 单 位：长沙环境保护职业技术学院 （公章）评价机构负责人：李庄单 位 地 址：湖南省长沙市井奎路10号联系电话（传真） 政 编 码：410004项 目 名 称：龙湾国际社区、格兰小镇建设项目项 目 负 责 人： 李庄建 设 单 位：五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司、湖南中润城镇置业有限公司44责 任 篇工作内容姓名职 称登记证或岗位证编号签名项目负责人李庄副研究员环评工程师证第B27080040500号编写人员总论、项目污染影响因素分析、环境质量现状调查与评价、环境影响预测与分析、报告汇总李庄副研究员环评工程师证第B27080040500号污染防治措施与对策、项目选址可行性及平面布局合理性分析、环境管理与监测甘来工程师环评岗证字第B27080040号环境概况、建设项目概况、公众参与、总量控制、达标排放、清洁生产、环境经济损益分析黄进校对黄进审核李庄副研究员环评工程师证第B27080040500号目 录第1章 总 论11.1 项目由来11.2 评价目的21.3 编制依据21.4 评价标准31.5 评价工作等级及评价范围51.6 环境保护目标71.7 评价专题设置及环评工作重点71.8环境影响因素识别与筛选7第2章 环境概况102.1 自然环境概况102.2 社会环境122.3区域污染源调查13第3章 建设项目概况143.1 建设项目简况143.2 公用工程22第4章 项目污染影响因素分析244.1 施工期项目污染因素分析244.2 营运期污染因素分析27第5章 环境质量现状调查与评价305.1 水环境质量现状调查与评价305.2 环境空气质量现状调查与评价315.3 声环境质量现状调查与评价325.4 生态环境质量现状调查与评价33第6章 环境影响预测与分析356.1 社会环境影响评价356.2 施工期环境影响分析366.3营运期环境影响分析396.4风险因素分析及防范42第七章 污染防治措施与对策437.1施工期环境保护措施与对策437.2营运期环境保护措施与对策46第八章 项目选址可行性及平面布局合理性分析508.1 项目选址可行性分析508.2项目平面布局的合理性分析51第九章 公众参与529.1 调查方式与内容529.2 调查简况529.3 调查统计与结果52第10章 总量控制、达标排放、清洁生产5510.1 总量控制5510.2 达标排放5510.3 清洁生产56第11章 环境管理与监测5811.1 环境管理5811.2 环境监测58第12章 环境经济损益分析6012.1环境保护投资估算6012.2环境损益分析60第13章 结论与建议6113.1 结论6113.2 建议与要求65附 图附图1：项目地理位置图附图2：龙湾国际社区、格兰小镇相对位置图附图3：龙湾国际社区平面布局图附图4：格兰小镇平面布局图 附 件附件1：长沙县环保局关于本项目环评执行标准的函附件2：项目委托书附件3：建设项目环境保护审批登记表附件4：部分公众参与调查表 龙湾国际社区、格兰小镇建设项目环境影响报告书第1章 总 论1.1 项目由来长沙县暮云镇地处长株潭“两型社会”试验区的核心地带,距省政府新址仅6公里，107国道、京广铁路穿镇而过，京珠高速、上瑞高速傍镇而行，芙蓉南路、湘江风光带、火星大道、新韶山路等长沙市城市干道延伸至暮云，交通、区位极具优势，有融城金三角之美誉。长沙县暮云镇根据长株潭经济一体化建设规划和长沙市2020年城市总体规划的要求，先后投入几百万元，完善了30平方公里总体规划修编，完成了17平方公里城镇土地利用规划修编，确立了暮云新城的基本格局和定位，使暮云的发展空间从3.8平方公里拓展到30平方公里。同时，按照城市化与工业化互动、二产业与三产业互补、发展经济与增加人气同步的思路，确立了南部为暮云工业园区，以工业项目为主（10平方公里）；中部芙蓉南路两厢以房地产开发、生态旅游和第三产业项目为主；北部火星大道两厢以科技、教育项目为主的三大区域。力争五至十年时间形成一个人口20万，集工业、商业、房地产、生态旅游、科教文化于一体的暮云新城。在这一规划区内，基础设施与长沙市城区配套，形成网络；农民在安置小区集中居住，变为市民；拉长产业链条，形成规模效应；开发生态型房地产，成为长沙城南的高尚住宅区。随着区域经济的迅速发展和城市建设的不断扩大，城市人口的不断增加和生活水平的提高，人们对城市住房的数量和居住水平的要求都在不断提高。为了适应长沙县城区域快速发展的需要，解决长株潭科教产业园专家教授、高科技人才、集团公司高级管理人员及外商的居住问题，2003年经过长沙市发展计划委员会批准，北京中洋创业投资有限公司拟在长沙县暮云镇北部月塘村、湖塘村地块开发建设一系列商品住宅及配套设施项目。项目占地655339m2，在总投资46290万元。同年，北京中洋创业投资有限公司委托长沙环境保护职业技术学院按照项目内容编制了北京中洋创业投资有限公司暮云橘郡建设项目环境影响报告书，并通过了长沙县环保局的审批。此后，在项目开发过程中，建设方由于资金等原因影响了公司的发展战略，只对项目西侧32万平方米的土地进行了开发建设；最终建设方以宗地转让的方式将暮云橘郡建设项目东面的二宗土地的开发权转让给五矿地产旗下的湖南中润城镇置业有限任公司和五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司，并将转让的二宗地更名为“龙湾国际社区”和“格兰小镇”。现在，龙湾国际社区一期启动区、一期I区和格兰小镇的一期工程已在建设过程中，龙湾国际社区一期II区的设计已完成，目前正在进行土地硬化工作，龙湾国际社区、格兰小镇二期、三期项目设计正在筹备中。但是，开发建设单位主体发生变更，而且原环评报告自批准之日起已超过五年，根据中华人民共和国环境影响评价法的要求，建设单位五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司和湖南中润城镇置业有限任公司委托长沙环境保护职业技术学院对该公司龙湾国际社区、格兰小镇建设项目重新进行环境影响评价。按照环评导则及相关法规的要求，环评课题组经现场踏勘、调研及监测，收集了项目所在地环境质量现状、周边污染源情况，在工程分析及环境影响预测的基础上，编制完成了本项目环境影响报告书。1.2 评价目的在分析项目所在地区域环境质量现状的基础上，针对拟建工程在施工期对周边环境可能造成的环境影响进行分析；项目建成后对周围环境或外环境对其可能造成的影响进行全面分析，提出可行的污染防治对策和措施，使环境影响降到最低限度，从而达到环境、经济、社会效益的和谐统一。从环保的角度论述拟建项目建设的必要性、选址的合理性和项目建设的可行性。从工程本身的特点出发，对项目施工期和运行期的环境管理提供指导，以促进项目建设与区域环境和社会经济持续、稳定、协调发展，为项目决策和环境管理提供科学依据。1.3 编制依据1.3.1 环境保护有关法规条例（1）建设项目环境保护管理条例国务院第253号令(1998)；（2）国务院关于加强环境保护若干问题的决定国发(1996)31号；（3）中华人民共和国环境保护法 1989.12；（4）中华人民共和国环境影响评价法2002.10.28（5）中华人民共和国大气污染防治法2000.4.29；（6）中华人民共和国水污染防治法2008.2.28；（7）中华人民共和国环境噪声污染防治法1996.10.29；（8）中华人民共和国固体废物污染防治法2005.4.1；（9）中华人民共和国土地管理法1991.6.19；（10）中华人民共和国水土保护法1998.8.29；（11）建设项目环境影响评价分类管理名录2008年10月1日；（12）湖南省建设项目环境管理规定，湖南省人民政府第12号令；1.3.2 有关技术规范（1）环境影响评价技术导则总纲（HJ/T2.193）；（2）环境影响评价技术导则非污染生态影响HJ/T191997；（3）环境影响评价技术导则大气环境HJ/T2.22008； （4）环境影响评价技术导则水环境HJ/T2.393； （5）环境影响评价技术导则声环境HJ/T2.41995；（6）湖南省主要水系地表水环境功能区划DB43/023-2005。1.3.3 有关技术报告、文件（1）长沙暮云项目可行性研究报告长沙金智工程咨询有限公司 2007.10；（2）格兰小镇一期可行性研究报告；（3）长沙市城市总体规划（20012020）；（4）长沙市生态市建设规划（20052020）；（5）长沙县县城总体规划（20022020）；（6）国务院关于“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划的批复国函200670号；（7）长沙市人民政府关于印发长沙市环境功能区达标工作方案的通知；长政发199945号；（8）长沙市人民政府关于实施第二阶段控制大气污染措施的通知，长政发200428号文；（9）关于长沙市控制城市扬尘污染管理办法的通告，长政发200512号文；（10）关于龙湾国际社区、格兰小镇建设项目环境影响评价执行标准函，长沙县环境保护局；（11）项目环评委托书。1.4 评价标准根据长沙县环境保护局关于该项目评价标准的执行函和评价区域环境功能区划，本次环境影响评价采用标准如下。1.4.1 环境质量标准（1）环境空气执行环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准。（2）地表水湘江长潭交界处至市二水厂（新址）取水口上游1000m江段执行地表水环境质量标准(GB3838-2002)中的III类标准。（3）声环境执行声环境质量标准（GB3096-2008）中的2类标准，临万家丽路、月路、高云路交通干线执行4a类标准。1.4.2 污染物排放标准（1）废水：市政污水管网接通前执行污水综合排放标准GB8978-96中的一级标准；市政污水管网接通后执行污水排入城市下水道水质标准CJ3082-99；（2）噪声：执行社会生活环境噪声排放标准（GB223372008）中的2类标准；交通干线噪声执行社会生活环境噪声排放标准（GB223372008）中的4类标准；施工期间噪声执行建筑施工场界噪声限值GB12523-90标准；（3）废气：汽车废气执行大气污染物综合排放标准（GB162971996）表2中无组织排放监控浓度限值；油烟排放执行饮食业油烟排放标准GB184832001；（4）固体废物：执行城镇垃圾农用控制标准（GB8172-87）和生活垃圾填埋污染控制标准（GB16889-1997）。1.4.3参考标准各类标准值见表1-1、1-2、1-3。表1-1 环 境 质 量 标 准环境要素污染物名称标准值单位标准来源大气环境PM10SO2NO2CO年平均0.10 日平均0.15日平均0.15 小时平均0.50日平均0.12 小时平均0.24日平均4.00 小时平均10.0mg/m3环境空气质量标准（GB 30951996）二级声环境等效A声级2类（项目区域）：昼间60，夜间504类（项目北、东、南场界）：昼间70，夜间55dB(A)声环境质量标准（GB30962008）2类和4a类水环境pHCODmnCODcrBOD5石油类6962050.05/mg/Lmg/Lmg/Lmg/L地表水环境质量标准（GB 38382002）III类表1-2 污染物排放标准类别污染源污染物单位标准值标准来源废气施工期粉尘mg/m31.0大气污染物综合排放标准（GB162971996）表2中无组织排放监控浓度限值汽车尾气非甲烷总烃4.0NO20.12废水生活污水CODcrBOD5SS动植物油氨氮mg/L10020701015污水综合排放标准（GB89781996）表4中一级标准氨氮mg/L35500300400污水排入城市下水道水质标准（CJ30821999）标准CODcBOD5SS表1-3 建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装卸机等7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机65551.5 评价工作等级及评价范围（1）环境空气本工程性质为房地产开发建设，没有集中排放的大气污染源。工程主要大气污染物为住宅排放的油烟，主要采用液化气或天然气等清洁能源，污染物排放量较少。项目营运期主要气污染物油烟废气的浓度一般为612mg/m3；其次是液化气或天然气燃烧产生的少量SO2、NO2和TSP，液化气和天然气属环保清洁能源，据有关资料估算，排放量分别为775.1kg/a、1860.2kg/a、4882.9kg/a。根据环境影响评价技术导则大气环境（HJ/T2.2-2008）中的规定，环境空气评价工作等级确定为三级从简。按导则要求，大气环境评价范围定为以本工程区域为中心，4km4km范围。（2）水环境龙湾国际社区、格兰小镇建设项目为商住区建设，水污染源主要是生活污水，其排放量为10663m3/d，污水中主要含COD、BOD5、NH3-N、SS等，污水经化粪池、隔油池等处理后排入区内污水管网，进入市政下水管网。小区污水管网与市政污水管网接通前执行污水综合排放标准GB8978-96中的一级标准后，临时性的排入项目区域西侧代售楼盘的污水管网，按照长沙市城市建设规划，该区域污水将纳入暮云污水处理厂集中达标处理后排入湘江。根据环境影响评价技术导则水环境（HJ/T2.3）中的规定，水环境评价工作等级确定三级。水环境评价范围为：排污口至市二水厂（新址）取水口上游1km处。约9km范围。市政污水管网接通后执行污水排入城市下水道水质标准CJ3082-99；（3）声环境拟建工程所在地为长沙县暮云镇，按照长沙县县城总体规划（20012020）的布局，周边地块也将以商住区发展为主，目前区域内及周边多为待开发的楼盘。该工程建成后主要噪声源为生活噪声、社会噪声和少量的小区配套设备动力噪声等，且项目北、南、东面均为城市交通干道，交通噪声将会对商居区带来一定的影响，故本工程声环境影响评价做一般性环境影响分析。本项目声环境评价范围为项目区域及周边100m范围。（4）生态环境本项目占地面积1448.93亩（其中：龙湾国际社区占949.26亩，格兰小镇占499.67亩），目前龙湾国际社区一期以及格兰小镇一期工程正在施工过程中，龙湾国际社区和格兰小镇二期、三期工程的土地平整已基本完成，区域内部分裸露的地面已被水泥固化，原有植被基本被清除，施工后期以人工绿化方式恢复植被，绿化率达36%以上。区域内未发现珍稀濒危物种，生物量较少，项目建设对物种多样性影响较小，根据环境影响评价导则非污染生态影响（HJ/T19-1997）中的规定，生态环境影响评价作一般分析评述。本项目生态环境评价范围为项目区域及周边100m范围。1.6 环境保护目标根据本工程污染物排放和区域的水文、气象情况，结合现场踏勘和环境敏感点的分布，拟确定本工程环境保护目标见下表1-4。表1-4项目环境保护目标保护目标规模与概况与工程的方位和距厂址距离（m）保护级别类别名称环境空气高云安置区居民集中居住区N、100-200GB3095-1996中2类标准月塘路沿线居民60户，150人警犬基地项目中心区域水环境湘江生产用水、航运、纳污等水体W、4km地表水环境质量标准GB3838-2002中III类声环境高云安置区居民集中居住区N、100-200GB3096-2008中2类月塘路沿线居民60户，150人警犬基地项目中心区域项目区域万家丽、月塘、高云路N、E、S边界GB3096-2008中4a类1.7 评价专题设置及环评工作重点根据对环境影响评价因子的筛选，结合工程特点，本环境影响评价工作的专题设置如下：工程分析、大气环境影响分析、水环境影响分析、生态环境影响分析、声环境影响分析、社会环境影响分析、污染物达标排放分析等专题。此外，对风险防范、环境经济损益、环境管理与监测、公众参与、项目选址可行性及平面布局合理性等也将在报告书中予以论述。本次评价工作的重点是工程分析、社会环境影响分析、施工期的环境影响分析和营运期外环境对本项目的影响。1.8环境影响因素识别与筛选1.8.3环境影响因素识别根据工程特点及建设周期，结合该区域周围的自然生态环境、社会经济状况和生态环境现状、特征，采用矩阵法对可能受该工程影响的环境要素进行识别，详见表1-5表1-5环境影响因素识别实施内容影响方式影响程度不利有利土地利用土地功能改变景观变化建筑施工绿地数量减少生物多样性水土流失固体废物运输、施工噪声施工扬尘运输、施工噪声固体废弃物生活污水运行使用生活垃圾餐饮油烟生活污水动力、交通、生活噪声绿化环境质量改善景观保持水土生物多样注影响显著影响一般影响轻微从表1-5可以看出：该工程对环境的影响因素是多方面的，既存在短期、局部、可恢复的影响，也存在长期、较难恢复的影响。施工期的影响以负面为主，主要表现在对大气环境、声环境、景观环境和生活质量的影响，但施工期的影响是局部的、短期的，并且随着施工期的结束而消失。工程投入运营后对环境的影响则是长期存在的，且范围较大，运营期的影响以正面有益为主，主要表现在生态环境、社会环境和生活质量等方面。小区建成后，将为长沙提供一个环境优美的住宅小区，在一定程度上美化了长沙市南部的城市景观，由于小区内有较大比例的绿地，在一定程度上能够增强局部区域的大气净化能力，美化环境。1.8.2环境影响因素筛选（1）筛选原则能够反映工程污染物特征、污染物种类、数量，结合环境现状，为控制建设项目环境污染，制定防治对策及综合利用提供依据。（2）环境影响要素筛选表1-6环境影响要素分类筛选环境要素影响因子影响程度施工期营运期社会环境劳动就业+、+、社会经济+、+、土地利用+、+、生态环境植被覆盖率-、+、水土流失-、-、环境景观-、+、生物多样性-、-、绿化-、+、声环境噪声-、-、环境空气TSP-、-、餐饮油烟-、-、水环境SS-、-、COD-、-、石油类-、-、NH3-N-、-、注影响显著影响一般影响轻微 +正影响 - 负影响（3）评价因子筛选A 施工期：环境空气：PM10、SO2、NO2声环境：施工场界噪声（Leq（A）水环境：pH、 BOD 、COD、 NH3-N 、石油类等固废：建筑垃圾、弃土、生活垃圾生态环境：生物多样性、水土流失B 运营期：废气：TSP、油烟 生活污水：COD、BOD5、SS、氨氮、动植物油等社会生活噪声：Leq（A）固废：生活垃圾生态环境：景观、土地利用等1.8.3评价时段从环境影响因素分析可知，施工期对环境影响较大，因此评价时段分为施工期和运营期。第2章 环境概况2.1 自然环境概况2.1.1 长沙县暮云镇概况暮云镇位于长沙县南面偏西，位于N2751285、E112551134之间，西临湘江，与湘潭县九华乡、望城县平塘镇隔河相望；北接长沙市天心、雨花两区；东与跳马乡接壤；南与湘潭市昭山乡毗连；东南与株洲市为伴。地势东高西低，地形为半丘陵。全镇总面积64.96平方公里，其中，耕田面积17628亩（其中水田17090.5亩，旱土537.5亩），山林面积3744.6亩，水域面积8644.2亩。总人口72859人，其中农业人口29473人。辖暮云市、南托岭两个社区居委会，高云、西湖、莲华、三兴、牛角塘、北塘、南塘、暮云新村、许兴、兴马11个村，184个村民小组。1999年开始被定为湖南省小城镇建设示范镇，且列为重点。2.1.2 交通地理位置长沙县暮云镇地处长株潭“两型社会”试验区的核心地带,距三市均约18公里,距省政府新址仅6公里，107国道、京广铁路穿镇而过，京珠高速、上瑞高速傍镇而行，芙蓉南路、湘江风光带、火星大道、新韶山路等长沙市城市干道延伸至暮云。龙湾国际社区、格兰小镇建设项目位于长沙县暮云镇，项目北面为城市万家丽路，东面为月塘路（月塘路北接城市干道万家丽路），南临高云路（高云路西接城市干道芙蓉南路）、北京怡海花园、三湘地产，西临中洋橘郡用地。地理位置优越，交通十分便利。详见地理位置附图1。2.1.3 地质地貌项目区域内地层单一，仅有新生界第四纪更新新开铺组，其上部为深棕红色、暗紫红色网纹状粉砂质粘土，下部为棕红色、黄红色，底部褐黄色砾石层和砂砾层；中生界白垩系为戴家坪组第二段，其上部紫红色粉砂质泥岩为钙质泥岩夹钙质砂岩；下部紫红色中至厚层钙质泥质砂岩夹砂泥质砂岩，粉砂质泥岩及粉砂岩。岩层呈北东走向，向南东倾斜，倾角小于5。区域地貌属河谷阶地，区域附近为四级基座阶地，因受后期抬升和风化剥蚀，形成丘岗地貌。新开铺组残缺不全，覆盖于岗丘山头。区域地形属丘陵区，丘顶园状，海拔高度在4090米，形成坡度一般为1015。2.1.4 气候气象长沙县暮云镇位于中国中亚热带的典型地段，具有春季低温多雨、夏季高温光强、秋季温和少雨、冬季寒冷湿润的特点。其主要气象参数如表2-1。表2-1 主要气象参数项 目参 数项 目参 数年平均气压l008.2hpa全年主导风向WN年平均降雨量1394.5mm夏季主导风向S最大年降水量1751.2mm冬季主导风向N最小年降水量1018.2mm年平均风速2.2m/s年平均蒸发量1315.6mm年平均日照时间1677.1小时年平均气温17.2年平均无霜期275天日平均最高气温38.1年平均相对湿度81%日平均最低气温0.4年最小相对湿度14.2%极端最高气温40.6最大积雪深度20cm极端最低气温-11.3最大冻土深度5cm年平均雾天26.4天年雷暴日数49.5天2.1.5 水文状况湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、长沙市、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km(湖南省境内670km),流量22,400m3/分（50年一遇洪水时），流域面积94,660km2(湖南省境内85,383km2),平均坡降0.10134，为湖南省最大的河流量。湘江长沙市境内河流长73.4km，市内平均坡降0.038。根据湖南省暴雨分布区图，项目区属暴雨一致七区。据长沙市19802000年气象站资料分析，本项目发生大暴雨时，外河湘江水位均低于33m，多年平均超过33m的天数为8.6天，绝大部分年份最高水位未超过33m。2.1.6 动物植被根据资料显示，2003年本项目建设前，区域主要为旱土、稻田及水面；道路、房屋旁的林木多以马尾松、杉木、樟树、杨树和梧桐树等常见树种为主。野生动物分布较少，主要有蛇类、青蛙、山雀、麻雀等；家禽（兽）类主要有猪、牛、羊、鸡、鸭等；鱼类资源主要有草鱼、鲤鱼、鲫鱼、青鱼、鲢鱼等，该区域为典型的农村生态环境。自2003年本工程开工建设至今，该区域的生态环境和土地利用格局均发生了较大的变化，部分的土地已经完成平整，部分裸露的地表已被水泥固化，原有植被基本移植，原农村生态环境已不复存在，但随着区域内开发建设进程的加快，建设区内绿化将逐渐恢复。本项目在人类活动频繁区域内，无珍稀、濒危野生动物。2.2 社会环境暮云镇位于湖南长沙县，地处长株潭金三角，全镇总面积64.96平方公里，总人口近8万人，其中农业人口28949人，辖11个村2个居委会184个村（居）民小组。暮云镇2006年全镇实现农村经济总收入45.2亿元，实现全社会固定资产投入11.9亿元，完成规模工业产值8.7亿元，实现财政总收入6827万元，实现财政一般预算收入3421万元，农民人均纯收入达到6998元。多次被市委、市政府授予“市级文明单位”、“示范性园区”等光荣称号，2002年被农业部评为“全国乡镇企业科技示范园区”，2004年评为全市经济社会发展“十强乡镇”，2005年暮云镇党委评为全省优秀基层党委，2006年暮云工业园批准为省级开发区。暮云镇充分利用暮云工业园这一发展平台，通过加强招商引资力度，加大基础设施建设投入，加快新进项目建设，不断优化镇域投资环境等方式，加速了全镇工业化和城镇化建设的步伐。招商引资方面，全镇累计引进项目105个，其中工业项目67个，招商引资到位内资30.84亿元，到位外资6167万美元，规模企业达到25家，有伊莱克斯、美国LP公司、泰国正大3家世界500强企业年产值过亿元，亚太实业、水工机械、碧螺水泥等10家企业产值过5000万元，形成了塑胶、汽车配件、机械制造、食品加工、建筑材料五大产业支柱。基础设施建设方面，全镇累计固定资产投入达25.5亿元，其中工业园基础设施建设达5.6亿元，基本实现“七通一平”，投资4.2亿元修建了伊莱克斯大道、暮云大道、南湖路等10余公里的园区道路，完善了给水、排水、电力通讯等基础设施配套；连接长沙市区的芙蓉南路暮云段、火星南路暮云段、湘江风光带已基本完工。项目建设方面，一大批工业项目和房地产项目正在紧张的施工过程中，目前全镇施工的工地达70多个，开发建设速度的加快，推动了城市化的进程，全镇已开发的面积达13平方公里，如长沙理工大学云塘校区已入住新生，长沙生态动物园正在紧张的施工建设中。拆迁安置方面，全镇成立5个拆迁指挥部，抽调86名人员抓拆迁安置工作，目前已拆迁腾地13000亩，动迁人口5062人，在拆迁面积7420亩，人口4000人，预计10月底可基本完成任务。同时突出和谐社会建设，各项社会事业全面发展，社会治安良好，计划生育工作突出，农村低保全面开展，农村基础条件改善，教育、文化、卫生全面发展。由于加快了与长株潭的对接，暮云镇呈现出大开发、大建设、大发展的新局面，各项主要经济指标基本实现了三年翻一番的速度。2.3区域污染源调查目前，本项目区域西侧“橘郡项目”一、二期主体工程及其配套设施基本完成建设，三期工程正在建设中。“橘郡项目”区域污水经过处理后，达标排入芙蓉南路城市污水管网，区域生活垃圾按照一天一清运的原则，由市环卫部门用密闭垃圾转运车运送至城市生活垃圾填埋场统一处置。本项目所在区域没有工业污染源，由于近几年来暮云镇建设步伐加快，基础设施建设活动频繁，项目所在区域多为在建楼盘，导致扬尘成为区域的主要污染源，但是随着建设项目的完工，该污染源也将随之消失。第3章 建设项目概况3.1 建设项目简况3.1.1 建设项目名称、建设性质、建设地点项目名称：龙湾国际社区、格兰小镇建设项目建设地点：位于长沙县暮云镇万家丽路南侧，处于长沙县与长沙市天心区交界处，格兰小镇位于龙湾国际社区的北侧（见附图2），项目规划总用地面积965954m（1448.93亩），净用地面积920327m（1380.48亩），总建筑面积1482387.95m。（其中：龙湾国际社区总用地面积949.26亩，净用地面积为912.32亩，总建筑面积为1002228 m2；格兰小镇，总用地面积499.67亩，净用地面积为468.17亩，总建筑面积480159.95m2）建设性质：新建建设单位：五矿建设(湖南)嘉和日盛房地产开发有限公司、湖南中润城镇置业有限公司3.1.2 项目建设的必要性（1）项目建设是国家产业政策的需要从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度；二是国家把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住房的二、三级市场和租赁市场。坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构。坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度。消除阻碍市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房的建设和管理。项目的建设，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。（2）项目建设是国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。长沙房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言，其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。我国居民住宅的发展目标近期是户均一套、人均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，项目的建设是国民经济发展的需要。（3）项目建设是城市发展的需要长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，到2006年末，全市常住人口645.6万人，全市土地总面积11819平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到2020年长沙市城市人口规模将达到350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。长沙市在未来15年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、三次、三组团”的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体化的发展战略的需要。同时，结合长沙“一江两岸”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市”的发展格局，市委、市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。根据长沙市“十一五”住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2010年末，城市人均住房建筑面积达到32平方米。“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。目前我市人均住宅面积相对来说偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各界居民的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需要，这对于美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。（4）发展住宅产业能促进相关产业的发展住宅产业的发展极大地带动了长沙经济技术开发区内建材、建筑、机械、通讯、电力、交通、金融、商业、服务等50多个相关产业的发展。3.1.3 项目总投资、规模依据长沙县暮云镇总体规划及未来发展方向，本项目的开发定位为该区域的高档商品住宅区。项目总投资约429283万元（其中：格兰小镇为147791万元；龙湾国际社区为281472.8万元），总用地面积965954m（1448.93亩），总建筑面积1482387.95m，建设住宅14353户，居住人口约41506人。本工程主要技术经济指标见表3-1、3-2：表3-1 龙湾国际社区主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积m2632837合949.26亩2净用地面积m2608212合912.32亩3总建筑面积m21002228住宅部分地上总面积m2953138其中多层住宅m2172695高层住宅m2780443商业部分地上总建筑面积m22450012班幼儿园建筑面积m233489班幼儿园建筑面积m2255730班小学校建筑面积m29285高层区会所建筑面积m23000低层区会所建筑面积m23000物业社区用房建筑面积m23000居委会用房建筑面积m24004地下室总建筑面积m2158038其中人防地下室建筑面积38000m25容积率1.6486建筑密度%20.267绿化率%40.558总户数户10301其中高层住宅户数户9576低层住宅户数户7259总机动车停车位数辆7071其中地下机动车停车位数辆3977室内入户机动车停车位辆611室外地面机动车停车位辆243310规划居住人数人3030611户均人数人3.0表3-2 格兰小镇主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积m2333118.14合499.67亩2净用地面积m2312115.00合468.17亩3总建筑面积m2480159.95建筑基底面积65538.62地上建筑面积397945.30其中独栋别墅住宅面积m214350.98双拼别墅住宅面积m237318.14联排别墅住宅面积m233848.40洋房住宅面积m227957.48公寓面积m218233.28高层住宅面积233379.22会所及社区服务用房面积5770.00幼儿园面积2478.60商业及公建面积m224609.204架空绿化面积()m265538.625地下建筑面积()m252000其中人防工程24300.00；非人防面积46893.766容积率1.347建筑密度%22.18绿地率%36.19机动车停车位辆3390其中：地上1760辆；地下1630辆10总户数户4052户11规划居住人数人112003.1.4 建设进度本项目建设周期为五年，龙湾国际社区于2008年1月开始一期工程的建设，预计2012年12月完成整个龙湾国际社区的建设,格兰小镇于2007年4月开始一期工程的建设，预计于2011年4月完成整个格兰小镇的建设。3.1.5 项目总体设计3.1.5.1 总体设计思路本着“新派城市”美宅的规划理念，“规划中求变化”、“典雅中显示韵味”是项目力求达到的效果。通过道路的分级处理，绿化环境的不同性格塑造以及建筑空间的变化来塑造一个功能齐备、层次丰富的多元化小区的形象。项目将遵照以下设计理念和思路：（1）通过适当的交通组织保全地表原貌。（2）维系、提高地块的环境生态质量，有机融入园林景观要素。（3）打造豪宅符号，产品类型丰富，打造标杆产品，构筑环境生态、建筑生态、人文生态相融合的新型园林生态居住文化。（4）统一规划分期建设，适应开发商滚动建设，可持续发展的开发模式。（5）处理好项目内外环境的差别，保证项目的独立性与围合性。（6）顺应地形现状依山优势，保留项目取内水景，加以改造利用，形成步移景异的效果。（7）顺应自然，因势利导，体现山灵水秀的生活情趣。3.1.5.2规划设计指导思想（1）以长沙总体规划为依据，以小区周边环境为依托。规划以“山”、“水”、“绿发”为核心，充分利用地块周边的山地绿带及滨江资源，营造出以“江南水乡文化、徽派文化”为主题的山地水乡居住形态。（2）尊重环境、以人为本，追求人与自然、建筑与环境的相互交融，以及住宅型式与居住内涵的高度统一。（3）注重房地产市场的营销笄，在容积率有限的前提下，最大地增加住宅视“山”、“水”视“绿”率。提升小区品味和土地价值，积极营造以水乡为主题的小区内部环境景观，做到楼楼有花园，户户有风景。3.1.5.3 道路交通设计人车分流是本项目的主要概念，龙湾国际社区在高云路设3个出入口，在月塘路设3个出入口（其中高云路中段主入口和月塘路主入口为龙湾国际社区与城市交界的主要公共界面），格兰小镇在万家丽路设2个主出入口，区域沿地块边界设环形车道，外围布置适当的地面停车带，结合景观绿化遮蔽，并利用地面、地下的竖向关系形成立体式人车分流系统，减少对中心景观带之影响，保证安全、安静的居住环境。整个居住区道路交通系统有居住区主干道、小区次干道、组团道路及入户路四级构成。机动车大部分从小区和组团入口直接进入地下车库或地下停车位置，尽可能考虑人车分流，同时考虑了部分地面停车的人性化设计，营造了步行回家和开车回家的两种途径。其中，步行线路具有开放的、有利于居民交往的生态场景；车型路线则重点通过视觉印象提炼出景观的序列性和整体感，设计采取了短进入方式的设计，使得车辆能够就近进入地下车库或地上地车场。这样的交通组织形式使得园区内部环境可以免受汽车干扰，让住户可以享受最大限度的步行空间。道路标高结合地形及周边道路的实际情况考虑。3.1.5.4 公建配套的设施龙湾国际社区、格兰小镇规划预计共有住户14353户，居住人口41506人（其中龙湾国际社区住户为10301户，居住人数约30306人；格兰小镇住户为4052户，居住人数约为11200人）。小区内规划设置幼儿园、学校、会所等配套设施、商业建筑及配套建筑面积共计79154m2。并设有机动车停车位10461，其中地下停车位5607辆，地面机动车停车位4854辆。3.1.5.5 景观设计本项目的绿化、环境、景观石衍生于整个项目的总体规划的。项目的规划着意挖掘项目