莱茵山庄返租模式赢利计算分析PPT课件.ppt

湖滨中德度假村 莱茵山庄返租售后统一经营可行性分析何继泼 经营性返租赢利试算 销售后返租经营分析 手段 零售产权 整体经营开发商销售产权住宅以回收资金 然后通过定期返还租金回报 将经营权从投资者手中取回 并成立或委托专业的酒店经营管理公司进行物业的管理和经营 获取租金 回报投资者 赚取差额 实现前提 需考虑规避政策风险 后期经营保障工作前置 降低发展商成本 金融支持保障 解决项目按揭问题 优劣势 统一返租可对销售价格起到支撑作用 并保证项目形象 如经营性出租收益小于返租金额 则发展商需承担该差额费用 如统一经营 需承担经营费用及维护成本 承担风险较大 一旦经营不善 则需承担巨额亏损 本项目返租优势 项目整体规划为旅游度假村 业态类型符合旅游地产返租前提条件 项目目前所处区位为骆马湖湖滨旅游度假村核心区域 度假型酒店后期经营客源有充分保障 项目区位周边开发性楼盘多为以旅游度假为主要诉求的物业类型 目标客户受众面较窄 各项目卖点单一 与市区或其他区域楼盘相比较自主性 投资性 改善性等购房诉求较弱 需要应用一定的营销手段和价格优惠来支撑整个目标客户群体的需求 项目返租销售一定程度上既增加营销卖点快速完成去化又为后期度假村的经营和人气凝聚提供直接推动作用 相辅相成 返还租金计算 说明 本方案数据以提交的价格测算为依据进行试算 并非最终确定销售价格 双拼别墅均价取9800元 m2 叠拼别墅均价取6980元 m2旅游地产住宅的投资回报率一般在5 7 之间 本项目取6 的投资回报率计算返租金额 Vr a 月收益V 销售价格r 收益率n 收益年限 50年 双拼别墅每月返还租金 9800 6 12 1 1 1 6 50 51 8元 m2 叠拼别墅每月返还租金 6980 6 12 1 1 1 6 50 36 9元 m2 应用公式说明 月返租金额 a 12 1 1 1 r n 返还租金计算 双拼别墅均价取9800元 m2 叠拼别墅均价取6980元 m2旅游地产住宅的投资回报率一般在5 7 之间 本项目取6 的投资回报率计算返租金额 说明 本方案数据以提交的价格测算为依据进行试算 并非最终确定销售价格 Vjr a 月收益额V 销售价格r 收益率j 房源面积 按200 双拼别墅每月返还租金 9800 200 6 12 9800元 月 叠拼别墅每月返还租金 12 6980元 月 应用公式说明 月返租金额 a 12 6980 200 6 双拼别墅年返还租金 12 9800元 月 117600元叠拼别墅年返还租金 12 6980元 月 83760元 精装修调价后双拼别墅年返还租金比毛坯高双拼别墅24000元叠拼别墅24000元 返租经营模式需对所售房源精装修 精装修成本为1500元 精装修调价后双拼别墅年返还租金 12 11800元 月 141600元精装修调价后叠拼别墅年返还租金 12 8980元 月 107760元 精装修后单价提高2000元 即双拼别墅 11800元 叠拼别墅 8980元 各酒店经营价格范围 经营性租金收益计算 根据项目返租租金 若保证盈利 本项目的经营租金双拼别墅整体平均不应低于51 8元 m2 叠拼别墅整体平均不应低于36 9元 m2 从右表可知 环骆马湖周边星级酒店及度假村式酒店客房价格水平足以支撑本项目运营 受客观环境及客房平均出租率影响 总体收益率较返租金额差额通过后期经营改善及对整体大环境的预判 前景良好 目前如希望运营的租金达到返还租金水平 经营收益预期良好 经营性盈利计算 试算假设前提 联排 叠拼全部招商出租完毕 并且目前整体租金收益均能达到返租水平 返还业主租金按每年平均6 稳定且不递增 不考虑商业经营风险 商业经营状况良好 暂以利润最大计算 不计入维护成本 开发商收益 经营性租金收益 返还业主租金 商业维护成本 计算方法说明 各持有年限收益 3年 95 85万5年 31