白云尚城首期商铺推售方案(050726).doc

白云尚城首期商铺推售方案一、 周边商业状况对手楼盘商铺情况（时代玫瑰园、岭南新世界、隆康花园）：n 商铺面积倾向小户型，以4070，70100为主；n 经营行业，以日用百货、小型餐饮、休闲及装修等为主，以满足小区内居民日常生活需要；n 商铺所经营的行业品种档次以中型为主，符合小区居民生活水平要求，时代玫瑰园与岭南新世界尤为明显。本项目周边商铺：n 黄石北路及江夏二路北以汽车维修厂房为主。黄石东路主要是汽车销售及装饰材料；n 其余是江夏村及陈田村内村民自营小商铺，以经营低档商品及饮食，卫生环境差，以廉价吸引周边村民及村屋租户；n 周边并没有大型商业及环境相对较佳的购物环境，若村民及小居民需要购物需到黄石路好又多或新市，对生活带来不便；二、 客户反映在过往两个星期内共收到有效调查问卷46张，并且提取15个客户（均在调查问卷中表示有认购意向）进行电话咨询。根据所得资料得出如下情况：n 客户过往以购铺出租投资为主，自营较少；n 所需面积大部分以套内面积2060为主，更偏小商铺。一方面入市门槛较低，此外所经营的行业所需面积并不大；n 购铺预算中以1040万为主；n 在46份咨询问卷中有22个客户明确表示有认购意向，其中有13个认购首层临铺商铺；n 客户对政府部门进驻反应一般；n 通过电话咨询表示有认购意向的部分客户，他们均表示认购后是出租还是自营未有最终确定，主要看交铺时营商环境及商铺售价。具体数据下图：三、 自身分析n 可把握优势：l 黄石街道办事处，派出所及工商部门将移到本小区裙楼，对未来经营环境有带动作用；l 规划本小区临近三条干道，未来东、西两道直达时代玫瑰园与云山诗意，地理优势明显；l 离地铁二号线江夏村站500米，升值潜力大。n 面对的劣势：l 小区现时入住人口偏低，周边人群素质偏低，整体消费力疲弱；l 规划路尚未开通，而且并没能明确开通时间；l 交通线路现时仅864短线，交通不便，不利消费人群到达；l C组团西边与厂房相距仅二十多米，若把临建绿化道路建成后，西边道路空间感更狭窄，而且该路为断头路，不利人流引入。n 潜在利益点：由于周边商品档次偏低，欠缺上档次的商品，与本小区现时及未来居民生活水平要求不相符，因此提高项目档次有助捕捉市场利益点。四、 市场定位n 出发点：l 所经营的行业档次能满足本小区居民需要，增加生活配套，增强项目优势，促进住宅销售；l 填补市场空白，捕捉市场利益点。n 定位：中档生活配套小区商业街n 目标客户群：l 本小区业主及商铺现租户；l 周边村民投资者；l 其他专业投资者；n 功能分区：l 811栋首层：生活配套l 811栋二层：街道办、美容院或中小型饮食l 1214栋首层：生活配套、中小型饮食或超市l 1214栋二层：派出所及会所注：生活配套指药房、冲晒店、儿童用品、家电维修、洗衣店、茶庄、电脑品店等；小区内街铺具原则上只允许不产噪音、废气及减少外来人员进入的行业，具体行业限制需与物业公司共同商议。五、 推售计划n 价格定位：根据来访客户调查及电话咨询，综合考虑：C组团首层街铺均价：15,000元/首层内铺均价：10,500元/二层铺均价：6,300元/B组团街铺：17,000元/n 入市时机：由于C组团商铺需要重新划分间隔，但顾及C组团规划验收工作，因此建议商铺在C组团规划验收并重新间墙后正式推出市场。预计在八月下旬九月上旬。n 其他增值性配合工作由于规划中1214栋二层有1000面积归“电影院”（即现时会所）使用。验收后可能由市文化局无偿接管，因此可向有关部门提出建议在该层设“黄石街文化社”n 销售模式不建议由我司进行直接销售及招商工作：l 由于我司自身掌握商业客户资源较少，若然全权由我司进行销售单靠出广告对打开销路存有难度，并且有可能拉长销售周期不利资金回笼；l 若由我司直接销售及招商，将由我司承担有关销售费用及广告费（而且该费用存有不可预见因素），降低整体利润；根据我司自身条件，建议采取一家代理公司总承销：l 本身代理公司积累大量大中小型商业客户，通过广告宣传与客户cold call相配合效果更佳；l 由代理公司全权代理销售及招商，有利于商铺日后经营；l 我司确定商铺最低实收价，商铺成交价（成交价不可低于我司确定的最低实收价）由代理公司确定，代理公司赚取差价；l 我司不再向代理公司支付代理费及广告费；n 操作建议