广州市小产权房问题现状与对策研究概要.doc

透视珠三角摘要:农民集体实现土地价值的本能、城市商品房价格居高不下、政府监管职能发挥不力等因素是小产权房大量出现的原因所在。应用发展的眼光全面衡量小产权房的得失,通过有条件使现有小产权房逐步纳入住房保障体系实现合法化,从根本上解决小产权房问题。关键词:小产权房;问题;对策Abstract:The value of the land of farmers to achieve the collective instinct,urban real estate prices, weak government controls and other factors play a small property where a lot of the reason appears.Comprehen-sive vision application development,house property to measure the gains and losses,through the conditions to be gradually incorporated into the existing house property to achieve the legalization of the housing se-curity system,a fundamental solution to the problem of small property room.Keywords:Small property;Problem;Strategy建设部认为,在众多城市郊区,一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售,这些房子俗称“小产权房”。小产权房是不合法的“产权”实质上没有产权。广州市的小产权房问题由来已久,小产权房也达到相当规模。相关部门为解决小产权房问题,也出台过一些政策措施,收到了一些成效,但是,从根本上解决这一问题还有待于建立在科学理论基础上的政策出台。一、广州市小产权房的现状及成因1.农村集体土地出让收益分配不合理就广州市而言,白云区小产权房货量十分惊人,仅在同和一带就有10多栋,而且其销售行为十分公开化;不论是在书报亭,还是在村口的牌坊,任何可能被贴上“牛皮癣”的地方,往往都打着“新房直销”和“平价新房”的广告这些都是国家三令五申禁止交易的小产权房。不论城市还是农村,农民集体充分发挥“资源优势”,开发小产权房出卖,这是实现利益的本能使然。农民出售“小产权”房,实则是农民与官商联盟的直接竞争。房地产利益集团想要持续获得高额利润的最有效办法就是与行政权力结盟,所以就产生了两个强势主体联合采取的对农村集体土地进行征用的行为。而正是在这一过程中,权力寻租由此产生,合谋达成共识。最为普遍的形式是农村集体的实际权力者乡镇政府及村委会与房地产商合作,双方合作建房或共同经营,共同谋取利润。农民的个人权益以集体的名义被“绑架”。这正是现实中大量存在的“村官卖村地”,引起农民和农村干部冲突的重要原因。在广州某些地方的确存在着在农村耕地上建设小产权房并出售的情况,这种以村集体名义建设商品房的行为不但造成了可耕地的损失,同时也损害了农民的利益,不但使他们丧失了赖以谋生的土地、失去了生活的保障,而且由村干部主导的商品房开发建设,导致农民不能充分实现土地的收益。2.群众购房需求与房地产市场之博弈相对于不断攀升的房价而言,城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。开发商恰恰利用了消费者的预期,利用其在房地产市场中的垄断地位,对在房地产市场中缺乏准确、有效信息支持的普通购房者进行误导,不断地在博弈过程中保持强势地位。广州市的小产权房单独建设的少,多是与村民住宅楼混合在一起。在广州,小产权房和宅基地房画上等号,主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和市内各城中村,并已开始转向更远的边郊,如花都和番禺。近年来,随着楼价的水涨船高,成交与建设呈增多趋势。3.政府调控与开发商垄断之博弈作为宏观调控主体的政府,一方面,具有正常的行政管理职能,即会制定一些政策法规以抑制过热的房地产业,会与房地产开发商产生利益上的冲突;另一方面,政府具有寻求自身利益最大化的冲动,可通过设租、寻租活动实现自己的利益。前者与后者在根本利益分配上存在冲突,其最终分配比例和所得大小取决于相互之间的妥协程度和结果。在房地产开发的过程中,房地产开发商在征地上与政府利益趋于一致,易形成“强强联合”。小产权房问题其实是政府执法不力与公众不断违法的结果。4.突破农村土地产权制度之困“小产权房”的出现,不仅是对我国现行房地产市场失灵和政府调控失灵的有力回应,更是对我国二元城乡结构土地制度缺陷的极大挑战。在现行体制下农村集体所有权主体虚位。正是这种主体的虚位,造成了作为集体成员的农户无法行使集体权利,而担任集体组织领导的干部却成了实际上的权利者,这不仅导致农村土地分配关系不稳定,也影响到农民对未来土地收入预期的稳定性,妨碍了农民对土地的长期投入,更严重的是基层组织在土地支配上的权力空间过大,土地调整具有很大的随意性,通过土地支配权攫取集体和个人利益、侵害农民利益的现象相当普遍。随着城市化建设对土地需求的增加,土地不断升值,农民土地被征收时却分享很少的土地的增值收益。一些地方政府甚至滥用征收权征地,低价征地,攫取农民大量失去土地利益。当农民集体发现自身利益被地方政府以法律的手段攫取时,出于维护自身利益广州市小产权房问题现状与对策研究林姜(南华工商学院,广东广州51050734特区经济Special Zone Economy2011年4月的本能就决定集体采取措施来对抗。现实的做法就是用建设、出售小产权来“维权”,一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。5.实现公民基本居住权在这个变革的时代,公民的居住权的遭到了来自于商品房市场的高端扩张和社会保障制度不健全所带来的双重挑战。商品房的价格持续飙升,已经严重超出了中低收入家庭和公民的承受能力。居住权是公民的基本人权之一,但公民当前的居住权在“强力”的夹缝中显得柔弱不堪。在这样的情况下,唯一的出路是市场的弱势阵营选择退出市场,寻求住房自给自足和合作建房,或政府保障其基本居住权。政府有保障公民基本居住权的义务和责任。人民之所以要建立政府,从政治经济学的角度讲,就是要通过公权力提供单个的个人难以提供和获取的“公共物品”。当然,住房并非都是“公共物品”,但居住权的保障则无疑属于“公共物品”。政府则有义务和责任通过“新政”,依法调控房价或采取其他措施保障公民“住有所居”,使其居住权得以实现。否则,政府的存在就可能发生正当性危机。负责任的政府应该最大限度地扶持弱势阵营实现住房自给自足和合作建房,或保障其基本居住权(政府提供廉租房等。小产权房在一些城市受到市场热捧,也正反衬了这些城市的房价过高和住房保障体系尚不完善,相当一部分买不起房而又得不到有效保障的市民,只能将目光投向价格相对低廉的小产权房。二、解决小产权房问题的对策建议1.小产权房纳入经济适用房体系的可行性第一,针对当前小产权房问题,政府虽采取了一系列的措施进行了治理,但是仍存在大量的问题。首先,政府作出的一系列禁止城镇居民购买小产权房的通知、禁令,效力层级较低,法律权威不够,且缺乏可操作性,不能对小产权房进行有效地遏制。其次,政府对小产权房的处理步调并非完全一致,在处理小产权房时并未形成一个完整的切实可行的方案。最后,关于小产权房的判例还较少,未形成较大的判例群,未对社会民众形成强大的影响力,对小产权房治理未达到理想效果。第二,允许小产权房购买者通过补交有关的税费实现小产权“转正”,但又存在两个问题。首先,小产权房变为大产权房这一转变过程坎坷很多,会与许多现行规定相抵触。其次,就是怎样补钱的问题,这才是问题的关键。补少了,小产权房建设不会受到约束。补多了,已购小产权房的购房者也难以承受,毕竟他们收入有限,否则,早就去买商品房了。第三,2009年政府工作报告提出我国将加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,这表明国家对公民住房利益的极度重视。就供应量而言,现阶段经济适用房供应量有限,广大中低收入者往往排队数日也是一房难求。相比之下,小产权房的供应就要充裕许多了,所以,将小产权房与保障性住房联系起来,一方面,小产权房能够被“招安”;另一方面,经济适用房的房源也会得到扩充。2.小产权房纳入经济适用房体系的条件不难看出,购买小产权房的人基本上是没有买到经济适用房的中低收入者。如果政府能够将他们手中的小产权房转变为经济适用房,也是解决他们住房困难的一个备选途径。当然,将小产权房转变为经济适用房也应当有条件。至少,该补缴的费用还是要补缴的。现在的关键问题是按照什么标准补缴。补少了,买小产权房的人就会获得超过居者有其屋要求之上的超额利益,客观上会鼓励更多人“先上车、后买票”。补多了,购买小产权房的中低收入者难以承受。因此,在将小产权房转变为经济适用房的具体操作过程中,如果小产权房的价格高于同地段同档次经济适用房价格,则只要求补足国家规定的最低限度税费。同时,如果小产权房的价格低于同地段同档次经济适用房价格,则小产权房加上补缴款的金额总计应当与同地段同档次经济适用房价格基本看齐。政府对于楼市的调控,本质属性是对自身宪政职能和市场调控的实现。从宪法上看,公民享有居住的权利,保障“居者有其屋”也是政府义不容辞的职责,房价虚高、公民买不起房的背后,最终凸显出的是政府宪政职能的缺位;从市场角度观察,现代市场经济:一方面,要求政府不得过度介入具体的市场资源配置;另一方面,又要求政府为市场自由竞争提供规制治理。因此,对于“脱缰”的中国楼市而言,政府调控首先应从市场的规范化层面审视行政职能,而不是以一味禁止小产权房交易的替代性方式进行干预。注释:孙荣飞.建设部:“小产权房”不能办理房产证等合法手续N.第一财经日报,2007-06-20.黄学里.小产权房利益博弈机理及利益重构范式J.中南财经政法大学研究生学报,2009,(03.黄学里.小产权房利益博弈机理及利益重构范式J.中南财经政法大学研究生学报,2009,(03.王彦.小产权房问题现状及对策研究以河北省石家庄市为例J.河北青年干部学院学报,2010,(01.参考文献:1史尚宽.民法总论M.北京:中国政法大学出版社,2000.2戴德军.城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲J.河南社会科学,2008,(05.3乔新生.小产权房的制度创新经验