广西2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要区位状况考试试题.doc

广西2015年上半年房地产估价师案例与分析：影响旅馆房地产价格的主要区位状况考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、业主大会议事规则由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C政府物业管理部门 D业主和物业管理企业共同 2、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由_支付。 A承租人 B业主 C业主和承租人共同 D物业公司3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 4、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地总登记 D：工地注销登记 E：执行层的组织协调5、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A605 B600 C650 D550 6、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。 A：技术上的可能 B：经济上的可行 C：价值最大化 D：法律上许可 E：工业用地的监测点评估价格 7、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A2.5% B3.5% C2.4% D3.4% 8、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理 9、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 10、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。 A：收回 B：摊销 C：减损 D：补偿 E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。 A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本” B：经济学中的成本概念同于会计成本 C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本” D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 E：执行层的组织协调 12、房屋拆迁许可证是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。 A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人 D：拆迁申请人 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、某类房地产20052009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元。 A：8460 B：8500 C：8790 D：8838 E：工业用地的监测点评估价格14、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A委托财产总值 D信托范围 C信托收益 D信托信用等级， 15、关于假设开发法的说法，错误的是。 A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值 E：工业用地的监测点评估价格 16、城镇土地使用税采用分类分级的税率。 A：比例 B：超额累进 C：全额累进 D：幅度定额 E：执行层的组织协调 17、确定房改“三改四建”基本内容的是。 A：1991年11月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意见 B：1994年7月18日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定 C：1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 D：2003年8月12日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、作为自然人的申请人死亡，_日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。 A15 B30 C45 D60 19、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B房地产交易顺序 C购买房地产目的 D房地产类型 20、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。 A租售收入 B所得额 C扣除成本的销售收入 D营业额 21、下列不属于平均指标的是_。 A众数 B中位数 C水平指标 D调和平均数 22、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为_元/m2。 A552 B3519 C4293 D484523、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。 A2427 B2500 C2575 D2632 24、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。 A目标定价法 B成本加成定价法 C随行就市定价法 D价值定价法25、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。 A10.2万元 B11.0万元 C11.3万元 D11.5万元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可_。 A征收相当于出让金20%的土地闲置费 B征收相当于出让金30%的土地闲置费 C征收相当于出让金40%的土地闲置费 D无偿收回 2、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险3、_是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 A保证 B担保 C保险 D赔偿 4、土地一级开发项目的操作模式有_三种模式。 A纯企业模式 B纯政府模式 C政府与企业合作模式 D受政府授权委托的企业模式 E房地产学会模式5、房地产档案资料是由组成。 A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片 D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册 6、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78% B85% C117% D150% 7、对于担保行为法，我国已经建立了以_为基本法，以_为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。 A公司法、民法；合同法 B担保法、民法；合同法 C公司法、合同法；担保法 D合同法、民法；担保法 8、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途 D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任 9、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35 B45 C48 D50 10、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。 A：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C：房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D：房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E：房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明11、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 12、房地产的供求状况可以分为_。 A全国房地产总供求状况 B本地区房地产的供求状况 C全国本类房地产的供求状况 D本地区本类房地产的供求状况 E临近地区本类房地产的供求状况 13、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制14、下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法正确的是。 A：拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金 B：拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府土地主管部门报批 C：拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批 D：对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴剩余款项和补办全部手续 E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿 15、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。 A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33 B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 16、征用土地实行_级审批制度。 A一 B二 C三 D四 17、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A0.91 B0.92 C1.09 D1.10 18、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析法 19、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有。 A：抵押权已登记的，按照债权比例清偿 B：抵押权已登记的，先于未登记的受偿 C：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 D：抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿 E：抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿 20、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。 A：容积率 B：土地用途 C：土地开发程度 D：评估单位 E：土地使用权性质 21、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。 A容积率 B空置率 C利息备付率 D成本利润率 22、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是_。 A强迫出售或强迫购买的交易 B交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C急于出售或急于购买的交易 D受债权债务关系影响的交易23、最适合用市场法估价的是（）。 A用做生产的房地产 B可销售的房地产 C