从社会管理创新视角探讨我国城市社区自治的可行模式.doc

从社会管理创新视角探讨我国城市社区自治的可行模式摘要：本文从社会管理创新视角，构建城市社区自治中业主委员会、居委会、物业公司之间的利益博弈模型，分析这三者之间关系和各自面临的现实困境，探讨我国现阶段城市社区自治可行模式。关键词：社区自治；业主委员会；居委会；物业公司；利益博弈改革开放以来，我国经济体制从计划经济向市场经济转型，社会结构从传统型社会向现代型社会转变，城市居民的居住方式由院落散居向规模化的集中居住转变，住房结构也由单位公房为主向商业私房为主转变，单一的社会结构正逐步转变成纵横交错的网络型社会结构。在新时期新的社会结构下，在协调业主委员会、居委会、物业公司的关系基础上建立新型社区自治模式，既是我国经济体制和社会结构双重转型过程中城市社区发展变化的客观要求，也是社区自治进程的必然选择。一、业主委员会、居委会、物业公司的概念业主委员会一般由各社区的全体业主或业主代表选举或提名产生，作为业主的群众自治组织，拥有对社区内涉及到业主利益、尤其是私有财产利益各项事务的管理权。代表一定居住区域内的全体业主，主要对其所在社区的物业管理公司工作实施监督、对本社区的自己的事物实施自治管理。居民委员会是由不设区的市、市辖区的人民政府决定设立，成员由本居住地区内年满18周岁的居民组成，主要以行政手段进行协调，着眼于调解人际关系，塑造社区文化氛围，是居民自我管理、自我教育、自我服务、不以盈利为目的的基层群众性自治组织。物业公司是市场经济中的一个独立经济单位，受住房与城乡建设部门管理，依据业主委托合同，通过维护、管理业主所拥有物业，开展有偿的经营性服务，以完善房屋及其配套设备、设施的质量和提供公共服务，在获得利润的同时，为业主和非业主使用人服务，满足人们的实际需求。二、业主委员会、居委会、物业公司在社区自治中的利益博弈物业公司从本质上来说是商业实体，首先要保证其经济利益的实现；居委会作为城市基层政权的重要基础，更注重行为的社会效应；业主委员会是全体私人业主的利益代言人，其目的就是最大限度的维护小区私人业主的财产权利益。由于这三者的利益基点不同，在日常运作时存在着现实利益上的博弈。从物业公司和居委会的关系看，在我国城市大多社区中，物业公司都不可能仅靠自己的力量就实现其经济利益，因而在处理与居委会的关系上，总是借助居委会的“行政力量”解决问题。从业主委员会和物业公司的关系看，它们之间是现代市场经济下雇佣与被雇佣的关系，业主私有权利益的事由业主委员会决定并和物业公司协商解决，物业公司负责和业主委员会沟通并提供专业化服务，从业主获得报酬，实现其经济利益；从居委会和业主委员会的关系看，居委会在城市社区工作中积累了丰富的经验，又有地方政府的支持，因而完全可以成为业主委员会处理日常事务的依靠力量。而居委会在遇到涉及小区居民纠纷之类的问题时，由业主委员会出面将会节省成本并有利于问题解决。所有这三方的利益有一个共同的基础，那就是社区居民的利益得到真正的实现，居民产生强烈的社区认同感。由此以来，这三种博弈的利益关系就有了整合的基础，使得这三者的合作共赢存在实现的可能。三、在社区治理中业主委员会、居委会、物业公司面临的困境（一）居委会面临的困境一是主体地位不清。按照居民委员会组织法规定，居委会的基本性质是基层群众性自治组织，但在实际上，居委会实质上是一种准行政机关。居委会除承担医疗服务、救助服务、福利服务等便民服务工作外，还承担着大量上级政府部门下达的任务，如征兵宣传动员、治安宣传防范等，社区建设具有明显的行政化特征。二是居委会职能存在错位越位问题。比如，对新建住宅小区业主大会和筹建业主委员会缺乏积极性，当业主与物业公司发生矛盾，居委会被动应付，手段单一，难以解决；居委会出于利益考虑，干涉物业公司正常经营，介入物业管理服务，与物业公司争夺公共资源；当居委会的工作无法得到物业公司有效配合。（二）物业公司面临的困境物业公司为了获得市场，被动地承担职能越位和功能错位，使自身陷入经营困境。一是物业公司除按照合同约定外，还承担了一些本应由政府部门承担的公共服务职能，如小区内的公共环境卫生、绿化及治安等。物业公司由于没有行政管理权和执法权，管理手段有限，加上业主不配合、不支持、不理解，效果上就必然不尽人意。二是部分物业公司在运作过程中大包大揽，把应由开发商和建设单位承担的质量保修责任等都揽了过来，一旦业主房屋出现质量问题得不到及时妥善解决，与物业公司的纠纷在所难免。三是物业公司成立过程的不规范。由于许多新建小区迟迟不能成立业主委员会，物业公司的成立不规范不透明，甚至就是开发商的子公司，业主一旦发现购买的商品房有任何问题，与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到物业公司身上，通过拒交物业服务费等方式为自己维权。（三）业主委员会面临的困境首先，在我国由于传统观念的影响，很多业主作为产权人缺乏公共观念和法律意识，对自己私人权益的关心远胜对社区公共福利与公共权益的关注，如对参与业主大会、业主委员会态度消极、漠不关心，对业主委员会的工作不理解不支持，致使很多社区业主委员会的工作举步维艰。其次，在现实生活中，小区的业主委员会、居委会、物业公司三者彼此之间的关系很难理顺，扯皮的事情时有发生。业主委员会和居委会同时都作为社区自治的管理机构，职责上多有交叉，管理范围无清晰的界定，而且法律法规上仍未明确。再次，从法律地位上来说，目前我国城市社区的业主委员会没有独立法人的地位，也没有任何政府机关认可其为法人团体，在行使其日常职能存在着很多的问题和难题。最后，国家基层行政权力对社区事务干预过多，影响了业主委员会的正常运转。实际生活中，很多社区的事务是由街道和居委会来管理的，并没有做到真正意义上的社区自治。四、协调整合业主委员会、居委会、物业公司的功能，探索未来城市社区自治的有效模式由于当前我国社会、城市的发展的不成熟，以及传统观念和传统文化的影响，社区居民的公民意识、自主意识、法律意识较为缺乏，可以预见在相当长的时间内，业主委员会仍无法主导社区的自我治理，大多数城市社区的自治最现实的出路仍然是物业公司、居委会为主导或者“三位一体”式的管理模式。（一）以物业公司为主导的市场导向型模式该模式以物业公司的管理为主，由居委会参与建设，同时接受当地政府的指导。物业公司的经理兼任居委会主任，以便于实现社区资源的合理配置，协调整合社区事务。物业公司以追求“理性利润”为基本原则，微利甚至无利经营，将商业性服务、福利性服务、家政服务和社会公益牲服务融为一体，把管物与服务群众有机结合起来。该模式的前提条件是物业公司管理着多种类型的项目，并取得较好的经济效益，有足够的资金支持其微利甚至无利经营。采用该模式经营，可能企业未能实现好的经济效益，但有显著的社会效益、心理效益和环境效益，可以提高企业的知名度、美誉度和政府的信任度。该模式的典型案例有武汉的百步亭小区。 （二）以居委会为主导的基层政府导向型模式该模式以社区管理为主、物业管理为辅，实行“一套人马，两块牌子”的工作模式。居委会和居委会委员共同出资组成物业公司，该公司除了提供环境卫生、维持秩序等公共服务外，还根据社区管理和居民日常所需开发家政服务、水电安装等专项服务。居委会主任同时担任物业公司总经理，履行其社区管理事务和管理物业具体事务的职责。该模式由基层政府起主导作用，将物业管理纳入社区建设，较好地发挥了基层政府在城市管理中的作用。该模式的典型案例有襄樊的中山巷社区。（三）“三位一体”的社会导向型模式该模式以业主委员会、居委会、物业公司三者在服务对象、内容、工作目标和方式等方面的一致性为基础，居委会主任到物业公司担任监督员，到业主委员会当列席代表，物业公司经理到居委会挂职副主任。交叉任职将有利于对彼此工作的理解和支持，在处理社区事务时，有利于整合资源，优势互补，在社区服务和管理中按居民意见、建议、需求进行自我管理、自我服务、自我完善、自我发展。该模式的典型案例有大连的林海社区。参考文献： 1全国人民代表大会常务委员会:中华人民共和国城市居民委员会组织法 (1989.12.26)2012.06 2中华人民共和国国务院:物业管理条例 (2003.06.08)2012.06.05 3陈淑云,艾建国:城