浅析房地产开发企业怎样加强工程建设投资管理.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文浅析房地产开发企业怎样加强工程建设投资管理浅析房地产开发企业怎样加强工程建设投资管理 摘要 随着改革开放的深化，城市化进程加快，房地产企业将会发挥更加重要作用，通过分析工程建设投资特点，结合其目标、任务。有效把握投资难度、重点，从而促使房地产企业投资管理良性循环，具有重要意义。 （关键词）房地产 投资管理 重点、任务 中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号： 前言 工程建设投资管理，就是房地产企业投资某项工程建设花费的全部费用。或者叫总投资。 作为房地产企业来讲，非生产性建设工程总投资一般包括：设备工器具费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预报费建设期利息等组成。 随着党的十八大胜利闭幕，我国将加快城镇化建设的步伐。房地产市场改革将不断得到深化，这就要求房地产企业不断顺应市场变化，努力做到稳中求变、变中求进、进中求存。在工程建设领域，工程建设动态管理将会变得复杂多样。给房地产企业经理人，灵活运用市场经济杠杆，促使其善谋快决，不断适应房地产市场的变化。正确运用建设资金作大作强企业。因此，加强建设工程投资控制管理，合理确定和有效控制工程投资既是市场经济迫切需要，也是房地产企业经理人所面临的主要课题。 房地产企业应该明确建设工程的投资特点 建设工程不同于一般消费品。其投资花费数额巨大，还涉及到机械，钢铁、木材等众多行业。由于每个建设工程需有特定的用途、功能和相应的规模。建设工程投资往往进行单个计算。每个建设工程都有专门的用途。其结构面积、造型和装饰也不尽相同。即使用途相同的建设工程，技术水平，建筑等级，建筑标准也有差异。 建设工程的投资确定关系复杂 在不同的建设阶段有不同的确定依据，且互为基础和指导，相互影响等。建设工程确定的层次繁多 如在初步设计阶段制定概算指标，又要受到项目投资估算的控制。 建设工程投资需要动态管理 工程从立项到建成竣工，其建设周期性漫长。这个时期。不可预见的变化因素多，对建设工程投资会产生一定影响。 房地产项目投资管理重点 项目投资管理过程在初步设计阶段，经有关方面分析论证，影响项目投资的可能性占74.5%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资可能性占35%-74.5%，在施工图设计阶段，影响投资的可能性仅为5%-35%.。由此，得出项目投资管理重点，在项目施工以前的投资决策和初步设计阶段。 设计费用虽然占项目建设投资费用1%以下，但是这个占全部建设投资微不足道的1%以下费用，却决定着项目建设投资后续费用。这个后续费用，就是建设工程全寿命费用，涵盖了建设工程项目投资和工程竣工交付业主使用后的有关费用。设计阶段的投资控制真是起着四两拨千斤的作用。设计师笔下绘制的蓝图，真是笔下一条线，投资千千万。蓝图方案决定着开发企业能否实现经济效益的关键。房地产项目投资管理涉及的范围多，面广。需要投资人协调、管理各方面关系。 房地产建设项目投资管理的目标、任务 在对建设项目投资的特点以及建设项目投资难点、重点把握后，接下来就是要树立建设项目投资管理目标和任务。 建设项目投资管理目标 只有确定了建设项目投资目标后，才能做到有的放矢，知难而进。目标就是方向，就是前进的动力。作为房地产企业经理人，在做好市场调查研究分析和研究有关项目可行性研究报告后，大胆决策，适时决策，将资金人力，资源投入到建设项目上去。比如选择（竞拍）土地时，对投资项目进行可行性研究分析后，编制投资估算。在此基础上再对市场进行反反复复调查研究，对投资项目进行推敲论证。然后进行编制设计概算，以招投标的方式，进行设计方案竞赛。择优选出设计单位、设计方案。设计方案确定以后，同样以招投标的方式，择优选择施工单位。在招投标工程中，注意标的的编制，审查、保密工作。作为房地产单位，确立建设项目投资目标要把握好尺度。目标既不能定的过高，也不能太低。过高了，目标难以实现，最终将成为一纸空文。过低的目标，将会造成资金、人力、资源的浪费，企业也达不到预期的目的。因此，要坚持实事求是，以求真务实的精神，科学合理的态度制订建设项目投资目标。看来就是项目投资目标是一步一步制定和实施的，任何一蹴而就的盲目思想要不得。 项目投资管理任务 为了有效控制建设工程项目投资成本，必须加强建设工程投资管理。首先抓好项目投资各个环节。由于建设项目投资涉及面多投资周期长等特点，要抓好项目前期可行性研究报告的编制工作。做好项目管理人员分工，明确其任务。对可行性研究报告的编制单位、人员资质审查以及其对市场是否有良好的预测能力，对于可行性研究的真实性、可靠性是至关重要的。建设单位在此基础上，也要做好市场调研工作，经过反复分析、论证在取得一致意见后，作出及时决策。及时向建设行政主管部门报送相关建设报批文件，在取得建设行政主管部门的有关批文后，以招投标的方式确定勘察、设计、监理单位和施工企业。委托勘察单位完成建设项目地质勘察任务。设计单位根据地质勘察单位提供的工程地质勘察报告，完成项目施工图设计任务。施工单位根据施工图，按照招投标文件的要求，编制投标文件等。建设单位协调有关单位按照与其签订的委托合同，完成各自相应工作。建设单位在这个期间，主要任务是要求设计单位按照设计概算，设计好施工蓝图。组织编制招标文件，发布招标通告。初审参加施工投标的施工单位资质情况，参加招标委员会参与招标，与中标单位签订施工合同等等。在项目施工过程中，按照施工合同要求审查进度款的支付，项目竣工后，及时完成竣工决算，以及竣工决算支付等。在项目施工到项目竣工过程中，也要要求监理单位按照委托监理合同的要求，对工程项目施工投资严格把关。 尽可能避免或减少项目投资过程中的签证 建设工程项目在施工中，往往由于设计方面考虑不周，工程施工合同签订后，追加工程项目、变更工程事项。或者由于前期对市场需求调研不够充分、或者施工单位技术人员业务生疏、监理单位监理人员责任心缺乏、事业心不强，等其他原因，从而引起工程项目施工建设过程中出现签证问题。少量的签证问题往往在项目施工实施过程中是很难避免的，也是客观存在的现实。但是，对于大量的、超乎项目投资人预料，超出项目总投资10%的签证，项目成本控制单位，项目投资人往往难以承受。须要在签订合同时双方明确约定合同价在超出10%时的取费调整范围等等。以有效的规避投资风险。建设单位项目管理部门，在施工过程对于出现的新情况，新问题，要及时协调设计单位、施工单位、监理单位在确保工程质量，施工安全的前期下，与项目成本控制部门密切协作，征得设计单位同意后，严格控制成本。要求监理单位监理工程师把好工程质量关，对施工单位项目部人员资质严格进行核查。使得建设工程在施工中，少出现差错，避免工程质量缺陷，降低事故率。从而，减少不必要的投资。虽然施工单位、监理单位对施工质量问题负有合同连带责任，在经济上会受到相应处罚。但是质量问题、质量事故出现后，对建设工程项目的负面影响是很大的，由此而引起的对建设单位造成的经济损失是无法挽回和弥补的。尽管通过反索赔，投资上给予相应的赔偿，但是其企业信誉方面将会在不同程度上受到损害。 结束语 加强房地产建设工程项目投资，对于房地产企业，是一项长期系统工程。不得有一丝一毫的差错。特别是在市场经济条件下，要根据建设工程特点、建设工程投资重点难点，以及企业自身实际情况，企业经理人