商业地产基础知识PPT课件.ppt

商业地产基础知识 1 第一部分 商业地产知识 何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户 2 第二部分 浅谈商铺投资 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 3 第三部分 商铺贷款条件 申请人条件政策要求申请资料其他相关 4 第一部分 商业地产知识 5 商业地产知识 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场 酒店 写字楼 商务公寓等 一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式 都叫商业地产 何为商业地产 6 商业地产知识 商业地产是包括购物中心 商业街 SHOPPINGMALL 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业房地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 7 商业地产知识 商业房地产的形式多样 规模也有大有小 规模大的商业房地产如shoppingmall项目 可以达到几十万平方米 规模小的商业房地产项目仅几百平方米 甚至更小 对于规模庞大的商业房地产 其经营多采用开发商整体开发 项目统一经营管理 以收取租金为投资回报形式的模式 对于规模较小的商业房地产而言 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式 但很多小规模商业房地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底层和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 8 商业地产知识 步行街的起源 为什么是步行街 这一问号的出发点是业态 为什么会出现步行街这种业态组合形式 商业业态有许多种 仅零售就有百货店 超级市场 大型综合超市 便利店 仓储式商场 专业市场 专卖店 购物中心等 依附于街存在的商业业态也有很多 从步行街的起源来看 街的功能不仅仅在于它有门店 还在于它可以像线一样穿起零散的 商业珍珠 大卖场等 据专业人士分析 在商业地产的运作中 街铺的投资风险是最低的 是被普遍看好的一种 商业地产 基于这种认识 金街 银街 的说法便油然而生 在国外 还有位于地下的商业步行街 它不受气候的影响 是休闲购物的好去处 9 商业地产知识 步行街的发展被人为地划分过许多阶段 不过 终极的描述一般包含有如下元素 休闲 娱乐 购物 餐饮 观光 体验经济 城市名片 文化集成等 中国著名的商业步行街研究专家 北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点 景观文脉化 环境生态化 功能休闲化 管理现代化 由此看来 商业步行街不是简单的商业街的升级 从 街 到 商业街 从 商业街 到 商业步行街 三个概念的跳跃产生了从 走路 购物 到 休闲购物 享受生活 的变迁 所以说 商业步行街是社会文明进化的结果 是经济发展到一定水平的象征 尤其是代表了一个城市的形象 成了城市的 会客厅 10 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售 或只销售部分的面积 靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时 主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型 投资回报率较高的一种投资工具 买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去 将社区的物业管理做好 就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去 而且还要将后期的经营 推广作为第一等大事来对待 11 商业地产知识 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 商业地产的内容 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 12 商业地产知识 贯穿商业地产全过程的三种行为 开发行为 投资行为 经营行为 13 商业地产知识 商业地产的四元素 商户 消费者 14 商业地产知识 市场型商铺 底商型商铺 商业地产投资市场产品类别 交通设施商铺 15 商业地产知识 购物中心 SHOPPINGMALL 概念 Mall 林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中 许多商店 娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体 ShoppingMall 世界购物中心协会对购物中心的定义是 作为一个独立的地产进行设计 开发 拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体 规模在10万平方米以上 由管理商统一经营管理 主要采取出租方式运营的集零售 娱乐 餐饮 休闲等于一体的复合商业业态 16 商业地产知识 购物中心 功能组合 集购物 餐饮 娱乐 休闲 运动 旅游 游乐于一体 一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能 黄金比例 最佳功能比例是零售 餐饮 娱乐为52 18 30业态组合 主力店 次主力店 独立店 主力店是恒星 围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店 品牌店 17 商业地产知识 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 18 商业地产知识 19 商业地产知识 20 商业地产知识 销售模式 整体转让 零散销售 自由出租 返租销售 商业地产的销售模式 21 商业地产知识 概念 就是带租约销售 即先引进品牌商家 然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主 并保证给小业主一定的定期租金回报 发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 返租销售 22 商业地产知识 利益 国内的房地产公司融资渠道比较单一 为了应对银行银根紧缩 成本增高的不利局面 开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法 对于个人投资者而言 现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品 不仅具产权的房地产特性 同时在理想状态下 又是一种收益比较高的投资理财产品 可见 售后包租并非只是开发商单方获益的模式 其本质仍是实现开发商与投资人的双赢 返租销售 23 商业地产知识 风险 由于商铺产权发生转移 作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司 要么是专门聘请的专业管理公司 二者都不可能为发展商的承诺负责 因为物业租给大商家的租金非常之低 发展商不可能从中获取相应的利润 承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱 很有可能无法兑现先前承诺 尤其在经营状态不佳的情况下 其风险更加巨大 返租销售 24 商业地产知识 6 10 左右是合理回报率 商铺投资大部分都是10 12年收回投资成本 某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺 有的甚至达到20 这完全背离了市场规律 其后果自然落得一败涂地 25 商业地产的客户 商业地产知识 投资者最关心什么 26 怎样才能让投资者觉得某个商铺能增值呢 或者说什么才能保证商铺能增值呢 商业地产知识 27 背景环境 大的经济环境是否健康发展行业环境 商业地产行业是否是投资热点地段价值 地产项目所处地段是否在未来有发展同类市场经营状况 某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划 商铺规划设计是否合理 是否符合经营要求价格合理 销售价格是否与实际价值趋同 商业地产知识 28 商业地产知识 影响客户决断的因素 客户 不仅指投资客 更是针对经营者 因为他们才是更加专业 更加挑剔的客户 29 商业地产知识 批发代理商零售经营品牌代理商 30 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力 知识 年龄 偏好 其他 唯一性 31 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业 运营公司 发展商 建筑设计公司 实力信誉经验 32 商业地产知识 外在因素 硬件 软件 33 商业地产知识 硬件 软件 地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施 销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理 34 第二部分 浅谈商铺投资 35 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 36 房产投资种类 二手房 商铺 期房 老洋房 稀缺景观房 购房收益 稳定且高稳定性 良好的成长性 不可比性有投资潜力 开盘价低 规模不大抗跌性强不可替代性 抗跌能力强 投资郊区房产需谨慎 购买年代远的房产需谨慎 面积大的房屋不宜投资看商铺本身 看楼盘定位 看后期管理 看业主风险变幻 易产生纠纷 易产生过度投机或 被套 现象装修费用较昂贵房价与稀缺程度 景观资源有关 房产种类 注意事项 37 房产投资的特点 房产投资的特点 投资对象 有相当资金可做中长期投资的人 具备相当丰富的房地产投资知识优点 有自用及投资双重功能 可抵消通货膨胀带来的贬值损失缺点 流动性低 变现性差 所需资金较多 38 商铺投资的优势 长期以来 中国民间的投资渠道狭窄 而我们所熟知的股票 债券 期货市场等经常摇摆不定 没有一定的专业知识很难搞定 而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展 大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产 商业地产 在北京 上海 广州 深圳等经济高度发达的国内市场 早已经有很多投资商业地产的投资者完在这淘到了无数桶金 成了他们 一铺养三代 的梦想 39 投资商业地产的三大优势 回报周期短根据北京托普斯调研公司的数据显示 在国内一线 二线城市中商业地产的回报周期约为9 12年 而相比较的住宅地产的回报周期要为25 30年 40 投资商业地产的三大优势 升值潜力巨大商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置 因为这类土地的稀缺 而物以稀为贵 因此与股票 期货等相比 房地产产品的投资风险相当较小 其投资回报相对安全和稳定 特别是商铺大部分的开发商都只租不售 导致大多数的商业地产在市场上并未出现产权销售 也就导致了好的商业地产项目的大幅度升值 全国许多一二线城市的商铺 在近10年的运营当中就涨幅数十倍 41 投资商业地产的三大优势 年回报率高股市动荡 各类金融产品不稳定的情况下 很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面 商业地产项目 其稳定的的投资回报率 年回报率能达到6 8 较小的投资风险 巨大的升值空间 得到了多数投资者的认可和追捧 42 浅谈商铺投资 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 43 如何才能选到商业旺铺 1 交通便利 有投资 钱景 的商铺 附近最好有地铁站点 公交车站点 以及出租车上下车站 要有合理的人车动线 足够的停车位 2 接近人们聚集的场所如剧院 电影院 公园等娱乐场所附近 或者大社区 大工厂 机关附近 这一方面可吸引出入行人 另一方面易于使顾客记住该店铺的地点 3 选择人口增加较快的地方企业 居民区和市政的发展 会给店铺带来更多的顾客 并使其更具发展潜力 44 从全球来看 也唯有硬通货才真正可以保值增值 如石油 矿产 黄金 稀土等 而商铺无疑也可作为硬通货之一 是稀有资源 因此如果拥有一间 聚宝盆 式的 金铺 让钱生钱 钱滚钱 让商铺替自己工作 这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的 对商业地产而言 有三 气 是不可或缺的 即 人气 商气 财气 人气 即人流量 商气 就是商业氛围 而 财气 即由人气与商气带来的财富效应 如何才能选到商业旺铺 45 1 交通便利 有投资 钱景 的商铺 附近最好有地铁站点 公交车站点 以及出租车上下车站 要有合理的人车动线 足够的停车位 2 接近人们聚集的场所如剧院 电影院 公园等娱乐场所附近 或者大社区 大工厂 机关附近 这一方面可吸引出入行人 另一方面易于使顾客记住该店铺的地点 3 选择人口增加较快的地方企业 居民区和市政的发展 会给店铺带来更多的顾客 并使其更具发展潜力 如何才能选到商业旺铺 46 如何才能选到商业旺铺 4 选取自发形成某类市场的地段 在长期的经营中 某街某市场会自发形成销售某类商品的 集中市场 事实证明 对那些经营耐用品的店铺来说 若能集中在某一个地段或街区 则更能招徕顾客 因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方 5 根据经营内容来选择地址 店铺销售的商品种类不同 其对店址的要求也不同 有的店铺要求开在人流量大的地方 比如服装店 小超市 但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方 比如保健用品商店和老人服务中心 就适宜开在偏僻 安静一些的地方 什么位置都有卖点 47 如何才能选到商业旺铺 6 要有 傍大款 意识即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近 甚至可以开在它的旁边 例如 你想经营吃的 那你就将店铺开在 麦当劳 肯德基 的周围 因为 这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查 挨着它们开店 不仅可省去考察场地的时间和精力 还可以借助它们的品牌效应 捡 些顾客 7 位于商业中心街道 东西走向街道最好坐北朝南 南北走向街道最好坐西朝东 尽可能位于十字路口的西北拐角 另外 三叉路口是好地方 在坡路上开店不可取 路面与店铺地面高低不能太悬殊 能见度和日照情况 48 如何才能选到商业旺铺 8 要选择有广告空间的店面 有的店面没有独立门面 店门前自然就失去独立的广告空间 也就使你失去了在店前 发挥 营销智慧的空间 9 选择由冷变热的区位 但地段好的 旺铺 也往往价位高不可攀 而且往往买不到 盲目投资存在被套牢的风险 升值潜力往往是比较大的新的社区只要定位准确 发展环境良好 随着社区的逐渐成熟 商铺也会日益红火 49 浅谈商铺投资 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 50 商铺投资分析方法 1 年投资回报率 一次性购买 公式 税后月租金 12 购买总价 税费 税后日租金 360 购买总价 税费按揭贷款 公式 税后月租金 按揭月供款 12 首期房款 税费 税后日租金 30 按揭月供款 12 首期房款 税费 注 商铺投资合理的年投资回报率一般为6 8 51 商铺投资分析方法 2 投资回收期一次性付款 计算公式 购买房屋总价 税费 税后月租金 12 注 商铺投资合理的回收期限一般为15年 年收益 15年 房产购买价 则认为该物业物有所值年收益 15年 房产购买价 则表明该投资项目尚具升值空间 52 浅谈商铺投资 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 53 投资商铺应注意的问题 1 选择投资入市时机 首先要认清未来几年租赁市场的大势 在低谷期进入2 选择投资房产类型 目前适宜个人投资的房地产物业类别有 商铺 别墅 写字楼 酒店式公寓 住宅等 选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量 社交圈子及各类物业供需情况等因素有关 按收益高低排序一般为商铺 别墅 写字楼 酒店式公寓 住宅 54 投资商铺应注意的问题 3 选择投资的区域 对周边租赁市场进行分析 判断项目是否有潜力 4 选择合适的楼盘 正常回收时间为15年 晚出租一年 回收投资的时间将延长3年 租金增加10 回收投资的时间将缩减4年 房价增加10 回收投资的时间将延长4年 房价 租金同时增加10 回收投资的时间不变 55 投资商铺应注意的问题 5 选择付款方式 按揭付款是最常见的投资付款方式 在考虑多套投资时 特别要分析每套的最大投入额及时间 以便依据自己的资金情况 全面考虑投资方案 避免因现金流的断流而不得不退房 造成重大损失 6 调整投资心态 盲目抓大放小有些人投资心态不够成熟 重小利 在租金上不退让 合同条款不灵活 造成出租时间长期拖延 认为租金收益是小钱 不愿意花心思 殊不知这些与回报时间和回报率息息相关 56 浅谈商铺投资 商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题好商铺选择的几个要点 57 好商铺选择的几个要点 什么是好店址 选择好的店铺地点 就相当于成功了一半 好的店址都有一些共同的特点 总结出来有以下几点 1 地段要定位对于商铺投资客来说 好的眼力也需要理性的分析作为基础 而对于商铺的选择首先就是区域的选择 无论是社区型商铺还是成熟性商业街商铺 地段的选择都最先考虑的事情 一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域 慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值 窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺 当然成熟的商业积淀区 回报会更稳定 但是对应前期投入也更多 所以投资者应该先定位自己的实力 然后定位地段 投资者在选定几个目标区位后 应该实地考察一下商铺的或是商城周边的环境 零售看走鬼 批发睇车仔 这是专业人士所总结的定理 市调的结果以及物业价值的高低也在此充分体现 且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年左右 因此不但要看到目前的状况 更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响 58 好商铺选择的几个要点 2 回报要谨慎投资的目的当然就是回报 业内专家纷纷指出 选择好商铺投资的地段和项目后 一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适 根据商铺投资的普遍规律 一个商铺十年租金的总值如果等同于现在的售价 那么 这样的商铺就是值得投资的 一位有过多次投资商铺经验的业内人士表示 在选择商铺时 一定要类比一下周边同类型的物业 不能只求高回报的商铺 一些商铺搞售后包租 而且包租的年限和回报都非常高 但是仔细考虑如何市场不好 开放商是否会赔钱来保障你的利益呢 开发商很有可能会跑掉 因此 业内人士强调 投资商铺时 特别是投资包租商铺时 投资者最好不要投资那些承诺的回报过高 过于完美的商铺 投资毕竟是有风险的 每一个人在投资的时候都要琢磨一下 天上不会掉馅饼 看起来过于完美的计划会不会真的那么完美 59 好商铺选择的几个要点 3 产权要在手而在投资商业产品的类型上看 产权独立的商铺更有保障 商业产品细分可主要分为社区底商商铺 商业街商铺 购物中心商铺及批发 物流 市场商铺 前两种按属性都可统称为独立产权街铺 后两种按属性都可统称为分割式产权商铺 总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺 60 第三部分 商铺贷款条件 61 第三部分 商铺贷款条件 申请人条件政策要求申请资料其他相关 62 申请人条件 1 年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民 具有本市常住户口或有效居留身份证明 具有稳定的收入 有偿还本息的能力 2 借款人与房产开发商签订了购买商铺合同 已支付不低于所购商铺全部价款50 的首付款 并同意以其所购商铺作抵押担保 且办妥房产保险手续 房地产抵押登记 预售 及合同公证 3 借款人为外省市户口 必须提供本市户口的委托代理人的身份证件 住址 电话 单位等资料并办理公证 4 所购商铺须为现房 63 政策要求 贷款额度 最高可以贷5成贷款最高额度不超过所购商铺全部价款