第一章-不动产与不动产价格PPT课件.ppt

2020 3 19 不动产估价 建筑与测绘工程系 主讲 吕晖TELQ 467536089 1 2020 3 19 参考书目 基本教材 艾建国 吴群 不动产估价 北京 中国农业出版社 2008年版 主要参考书目 柴强 房地产估价理论与方法 北京 中国建筑工业出版社 2004年版 周小萍等 不动产估价 北京 北京师范大学出版社 2008年版 胡存智 土地估价理论与方法 北京 地质出版社 2004年版 2 2020 3 19 教学目的和要求 掌握 不动产估价的基本概念 不动产价格的影响因素 不动产估价遵循的原则和估价的一般程序等基本原理和基本方法 着重掌握不动产价格评估的四大基本方法 市场比较法 收益还原法 成本法 假设开发法 了解 基准地价系数修正法 路线价法 长期趋势法等估价方法的基本原理和实践运用 国内外不动产估价制度 培养学生初步具备独立进行不动产估价业务和独立撰写估价报告的操作技能 提高学生不动产估价的理论水平和实务能力 3 2020 3 19 前言 不动产估价的研究背景 一 不动产估价的发展现状 二 不动产估价的发展趋势 三 4 2020 3 19 一 不动产估价研究背景 中国现代的不动产估价活动 是在1978年以后 改革开放 的背景下 随着推行国有土地使用制度 房屋商品化政策和改革城镇住房制度 不动产可以进入市场流通而出现的 所以说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革 城市土地使用制度改革城镇住房制度改革不动产法制建设 5 2020 3 19 城市土地使用制度改革 原土地使用制度 土地使用制度进程 现行土地使用制度的基本框架 在不改变城市国有的条件下 采取拍卖 招标 挂牌 协议等方式将土地使用权有偿 有限期地出让给土地使用者 土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让 出租 抵押或者用于其他经济活动 其合法权益受国家法律保护 需要继续使用的 经批准 期限可以延长 同时按当时市场情况补交地价 1988年9月国务院发布了 中华人民共和国城镇国有土地使用税暂行条例 土地使用税每平方米年税额大城市0 5元至10元中等城市0 4至8元小城市0 3至6元县城 建制镇 工矿区0 2至4元2006年修订成3倍 征收土地使用费 国有土地实行有偿使用制度国家依法对土地实行有偿使用制度 6 2020 3 19 城镇住房制度改革 原城镇住房制度 住房制度进程 现行住房制度的基本框架 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 城镇住房制度改革的探索和试点阶段 全国基本建设工作会议汇报提纲 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 1991 1978年邓小平同志提出了关于房改的问题 1979年开始实行向居民全价售房的试点 1982年开始实行补贴出售住房的试点 即政府 单位 个人各负担房价的1 3 截至1985年底 全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房 共出售住房1093万平方米 建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度 实现住房商品化 社会化 加快住房建设 改善居住条件 满足城镇居民不断增长的住房需求 房改的基本内容可以概括为 三改四建 三改 改变住房建设投资由国家 单位统包的体制为国家 单位 个人三者合理负担的体制 改变各单位建房 分房和维修住房的体制为社会化 专业化运行的体制 改变住房实物福利分配方式为以按劳分配为主的方式 四建 建立经济适用的商品房供应体系 建立住房公积金制度 发展住房金融和住房保险 建立住房信贷体系 建立房地产交易市场 7 2020 3 19 不动产法制建设 8 2020 3 19 二 不动产估价的发展现状 不动产估价业其起步虽然较晚 但是发展很快 并得到了政府和社会的高度重视与认可 突出表现在下列几个方面 1 确立了房地产估价的法律地位 自1995年1月1日起施行的 中华人民共和国城市房地产管理法 第33条规定 国家实行不动产价格评估制度 和 国家实行房地产估价评估人员资格认证制度 2 实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 1995年3月22日 建设部 人事部联合印发了 房地产估价师执业资格制度暂行规定 和 房地产估价师执业资格考试实施办法 从该年起 取得不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估价师执业资格考试 9 2020 3 19 不动产估价的发展现状 3 制定了不动产估价标准和指导意见 1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 4 成立了不地产估价行业组织 中国土地估价师协会 和 中国房地产估价师协会 5 设定了 不动产估价师执业资格注册 和 不动产估价机构资质核准 等行政许可项目 6 建立了统一开放的不动产估价市场 7 形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系 8 开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认 10 2020 3 19 1 考试改革全国土地估价师资格考试 从2006年起每年举行一次考试 单科合格成绩实行两年有效 滚动管理 连续两个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制 用印的 土地估价师资格证书 2 报名条件凡中华人民共和国公民 具有完全民事行为能力 遵纪守法 并具备下列条件之一的 可以报名参加土地估价师资格考试 1 取得大专学历且从事相关工作满两年 2 取得本科学历且从事相关工作满一年 3 取得博士学位 硕士学位 第二学士学位或者研究生班毕业 不具备前款第1 2 3项规定国家承认的学历或学位要求 但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称 土地估价师考试 11 2020 3 19 3 考核内容试科目包括 土地管理基础与法规 土地估价理论与方法 土地估价实务基础 土地估价案例与报告 土地估价相关知识五科 全部实行闭卷考试 考试委员会不指定考试参考教材 考试参考资料为国家现行土地行业有关法律 法规 政策 以及行业准则 技术标准和技术规程等 4 考试方式应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试 获得 中华人民共和国土地估价师资格证书 取得土地估价师资格 证书经各考区统一发放 取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师 应当通过实践考核 并进行执业登记 经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字 承担法律责任 土地估价师考试 12 2020 3 19 房地产估价师考试 一 房地产估价师报名条件凡中华人民共和国公民 遵纪守法并具备下列条件之一者 可申请参加房地产估价师执业资格考试 1 取得房地产估价相关学科 包括房地产经营 房地产经济 土地管理 城市规划等 下同 中等专业学历 具有8年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满5年 2 取得房地产估价相关学科大专学历 具有6年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满4年 3 取得房地产估价相关学科学士学位 具有4年以上相关工作经历 其中从事房地产估价实务满3年 4 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位 研究生班毕业 从事房地产估价实务满2年 5 取得房地产估价相关学科博士学位 6 不具备上述规定学历 但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计 会计 统计专业助理资格考试并取得相应资格 具有10年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满6年 成绩特别突出 13 2020 3 19 二 考试内容 全国房地产估价师执业资格考试辅导教材一套共五册 含 房地产基本制度与政策 房地产开发经营与管理 房地产估价理论与方法 和 房地产估价案例与分析 含房地产估价相关知识 三 获得执业资格条件房地产估价师执业资格考试实行滚动管理模式 滚动周期为两年 参加房地产估价师执业资格考试的 须在连续两个考试年度内通过全部科目的考试方可获得执业资格 房地产估价师考试 2012年土地估价师考试时间9月15日 08 30 09 30土地管理基础与法规10 30 12 00土地估价理论与方法14 30 17 00土地估价实务基础9月16日 09 00 11 30土地估价案例与报告14 30 17 00土地估价相关知识 14 2020 3 19 1993 2009历年通过人数 1993年140人 认定 1994年206人 认定 19952519人 19974120人 19983536人 19993455人 20003456人20013580人 2001年以前为一年全部通过 2002年以后为两年滚动通过 20022797人 20035973人 20041543人 案 20063128人 20071612人 2008933人 20091775人 近两年第四科的通过人数才五六百人 平均到全国23个省 5个自治区 4个直辖市 每个省 地区才不到20人 15 2020 3 19 三 不动产估价的发展趋势 中国目前不动产制度 不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处 从而估价的难度较大 主要表现在 土地与房屋的所有制不同 土地全部是公有的 房屋可以私人所有 土地所有制在城乡之间不同 城市市区的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 国家所有的土地 简称国有土地 与农民集体所有的土地 简称集体土地 适用的政策不同 许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理 分别颁发土地权属证书和房屋权属证书 16 2020 3 19 不动产估价的发展趋势 市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权 并且土地使用权有出让和划拨两种 出让土地使用权是有限期的 划拨土地使用权一般没有使用期限的限制 行政管理不到位 如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性 不动产登记发证不及时 从而有时造成估价对象的性质 权属 面积等不清 不动产市场不够发达 市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行 市场参与者还不够成熟 市场难以真实反映交易对象的实际状况 不动产交易信息不够公开 透明 17 2020 3 19 不动产估价的发展趋势 宗地图 反映土地平面利用和土地立体利用 各项土地权利使用 18 2020 3 19 不动产估价的发展趋势 我国目前对地下空间土地使用权在立法上处于空白 对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定 这是土地管理中的一个薄弱环节 近年来 随着城市化进程的加快 地下空间的开发将越来越多 到2010年大城市地下建设规模将增加一倍 因此 探索地下空间的有偿使用方式 将是以后的一个发展方向 19 21世纪不动产 21世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物 经纪商巴特莱尔和费舍尔于1971年在美国加州创立的 迄今已有40年的历史 它拥有遍布全球72个国家和地区的7700余家特许加盟店 21世纪不动产2000年3月进入中国 截止2008年11月 21世纪不动产已覆盖全国33个区域 拥有过千家门店 逾万名经纪人 2007年 21世纪不动产全国不动产交易额已达到800亿 05 27 20 2020 3 19 重点掌握内容 一 不动产的概念 及其各种存在形态的基本认识 二 不动产的特征与类型 第一节不动产 21 2020 3 19 不动产的概念不动产 指不能移动位置或者移动位置后会引起性质 形状改变而造成经济损失的财产 不动产 是指土地以及建筑物等土地定着物 实质是实物 权益两者的综合体 一 不动产的概念 22 2020 3 19 不动产实物 土地 建筑物 其他附着物 土地 对于房地产估价来说 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 具体一宗土地的范围可分为3层 1 地面 2 地面以上一定范围内的空间 简称地上空间 3 地面以下一定范围内的空间 简称地下空间 一 不动产的概念 23 2020 3 19 建筑物 是一种土地定着物 具体是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类 一 不动产的概念 24 2020 3 19 其他土地定着物 是建筑物以外的土地定着物 具体是指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不可分离的物 或者虽然可以分离 但是分离不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能 或者会使土地 建筑物的价值明显受到损害的物 例如 排水管道 电力 热力系统 地上建造的庭院 花园 假山 栅栏等 一 不动产的概念 25 2020 3 19 不动产权益 是指不动产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益和收益 权利 中国目前主要有所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权 空间利用权 一 不动产的概念 26 一 不动产的概念 本书对不动产的用词 土地 仅指不动产中的土地部分 建筑物 仅指不动产中的建筑物部分 不动产 既可指土地 也可指建筑物 还可指土地与建筑物整体 在对不动产估价时 如未特别指明 则指既包含土地又包含建筑物在内的整体价格 05 27 27 05 27 房地产 即建筑物和土地合成一体 概括起来 现实中的房地产估价对象有11种情形 即 1 空地 2 有建筑物的土地 3 只考虑建筑物 4 土地与建筑物的合成体 5 在建工程 6 未来状态下的房地产 7 已经消失的房地产 8 现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分 9 房地产的局部 10 包含有其他资产的房地产 11 作为企业整体一部分的房地产 一 不动产的概念 05 27 28 2020 3 19 1 不可移动性2 耐久性3 个别性4 数量有限性 二 不动产的特性 一 自然特性 二 社会经济特性 1 用途多样性2 涉及广泛性3 权益受限性4 难以变现性5 保值增值性 29 2020 3 19 引起不动产价格上升的原因主要有4个方面 对房地产本身进行投资改良 如装饰装修改造 更新或添加设施设备 改进物业管理 通货膨胀 需求增加导致稀缺性增加 如经济发展和人口增长带动房地产需求增加 外部经济 如交通条件或周围环境改善 30 2020 3 19 注意 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的 是波浪式上升的 不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动 房地产本身的功能变得落后 周围环境恶化使房地产价值下降 甚至过度投机 房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值 具体一宗有土地使用年限的房地产的价格 从长远来看是趋于下降的 但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后 则该房地产的价格又会高起来 31 2020 3 19 对于不动产估价来说 有意义的不动产类型的划分主要有4种 按用途来划分 10类 居住房地产 商业房地产 办公房地产 服务房地产 文化娱乐及休闲房地产 医疗房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产和综合房地产 按是否产生收益来划分 收益性和非收益性 三 不动产的分类 32 2020 3 19 第二节不动产价格 33 1 不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价 该定义有三层含义 不动产价格随市场供求关系变动 因此不动产价格是指某个时点状态下的价格 不同的不动产权益对应不同价格 这种代价一般以货币形式支付 一 不动产价格的概念 05 27 34 不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样 需要具备3个条件 有用性 指物品能够满足人们的某种需要 俗话说 有用 经济学上称为使用价值 稀缺性 指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它 是相对缺乏 而不是绝对缺乏 有效需求 对物品的有支付能力支持的需要 不但愿意购买而且有能力购买 二 不动产价格的形成条件 05 27 35 2020 3 19 1 按价格的形成形式分 成交价格 指交易双方实际成交的价格 是一种事实或真实价格 分为 正常成交价格 非正常成交价格 市场价格 指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格 是大量成交价格的统计结果 反映该类不动产在此时期内的平均水平 理论价格 指经济学理论对市场模拟而形成的价格 是均衡价格 三 不动产价格的种类 36 2020 3 19 4 公开市场价值 指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格 不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的 都掌握足够的市场信息 有充分的交易时间 对交易对象具有必要的专业知识 交易条件正常 5 评估价格 指估价人员针对某种估价目的 对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 又称 评估价 评估值 评估额 估价结果 1 按价格的形成形式分 三 不动产价格的种类 37 05 27 6 政府定价和政府指导价 政府为实现宏观调控和对某些物品实行特别政策而制定的价格 由政府有关部门按照定价权限和范围制定 1 按价格的形成形式分 二 不动产价格的种类 政府定价 指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围制定的价格 主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价 政府指导价 指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度 指导经营者制定的价格 主要有基准地价 标定地价 房屋重置价格及经济适用房销售价格 05 27 38 2020 3 19 基准地价 指在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期和基准容积率的土地使用权区域平均价格 标定地价 指在基准地价基础上 选择一系列能代表不同用途 不同区位 形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地 按各自法定最高年限和基准容积率 考虑微观区位和市场行情等而修订评估的这些标志性宗地土地使用权在某一时期的价格 政府指导价 39 05 27 房屋重置价 指在估价时点采用此时的建筑材料 建筑构配件和建筑技术等 重新建造同类建筑结构 质量 功能的新房屋所需的一切合理和必要的费用 税金并加上应得的利润 能体现此时价格水平的货币值 经济适用房销售价格 指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格 成本构成包括征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费 管理费 贷款利息和税金等7项因素 利润则控制在3 以下 政府指导价 05 27 40 2020 3 19 2 按实物形态分类 土地价格 简称地价 仅指不动产中土地部分的价格 建筑物价格 是指建筑物部分的价格 不含建筑物所占用的土地的价格 不动产价格 又称房地混合价 是指建筑物连同其占用的土地的价格 对于同一宗房地产而言 不动产价格 土地价格 建筑物价格 三 不动产价格的种类 41 土地价格 根据土地性质和开发程度的不同分 生地 农民集体所有的土地或荒地毛地 城区内建筑物待拆迁的国有土地熟地 能直接在其上建造房屋建筑的土地 05 27 42 土地价格 根据土地使用权取得市场的不同分 出让价格 一级市场转让价格 二 三级市场 05 27 43 根据价格表示单位的不同分 1 总价格 指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格 2 单位价格 土地单价是单位土地面积的土地价格 建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格 房地单价是单位建筑物面积的房地价格 单位地价 总地价 土地面积 3 楼面地价 一种特殊的土地单价 是按建筑物面积均摊的土地价格 楼面地价 总地价 建筑总面积 单位地价 容积率 土地价格 05 27 44 05 27 建筑高度 又称建筑限高 是指地块内允许的建筑 地面上 最大高度限制 建筑密度 又称建筑覆盖率 是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率 容积率 是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标 是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值 几个重要概念 05 27 45 05 27 例子某宗土地面积为1000m2 其上建筑物的基地面积为700m2 建筑物层数为8层 如果建筑物的各层建筑面积均相同 则该宗土地的建筑密度为多少 容积率为多少 建筑密度 700 1000 容积率 700 8 1000 05 27 46 05 27 例题 某宗土地的规划容积率为3 可兴建6000平方米的商住楼 经评估总地价为180万元 该宗土地的单价为 元 m2A 100B 300C 600D 900 05 27 47 例 有甲 乙两块土地 甲土地的单价为700元 m2 乙土地的单价为510元 m2 如果甲 乙两块土地的其他条件完全相同 明智的买者会购买哪块土地 但如果甲土地的容积率为5 乙土地的容积率为3 其他条件完全相同 则明智的买者会购买哪块土地 为什么 注意 在现实中 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低 土地价格 V甲 700 S V乙 510 S V甲楼面地价 700 S 5 S 140 元 m2 V乙楼面地价 510 S 3 S 170 元 m2 05 27 48 05 27 补地价补地价 是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金 土地收益 需要补地价的情形主要有如下3类 土地使用者改变土地用途 容积率 建筑高度等城市规划限制条件 土地使用者延长土地使用年限 包括出让土地使用权期满后续期 土地使用者转让 出租 抵押划拨土地使用权的房地产 要求补办土地使用权出让手续 补交土地使用权出让金等 土地价格 05 27 49 05 27 对于改变土地用途 容积率 建筑高度等城市规划限制条件的 补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差 即补地价 改变后的地价一改变前的地价例子 某宗土地总面积1000m2 容积率为3 对应的土地单价为450元 m2 现允许将容积率提高到5 楼面地价不变 试计算理论上应补地价的数额 V总地价1 450 1000 45 万元 V楼面地价 450000 1000 3 150 元 m2 V总地价2 150 5 1000 75 万元 V补地价 75 45 30 万元 05 27 50 05 27 按不动产交易付款方式不同 1 实际价格 是指在成交日期时一次付清的价格 或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 2 名义价格 是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 不动产价格 05 27 51 在上述第一种情况下 实际单价为3000元 m2 实际总价为30万元 不存在名义价格 在第二种情况下 实际单价为3000X 1 5 2850 元 m2 实际总价为28 5万元 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元 在第三种情况下 实际总价为10 10 1 5 0 5 10 1 5 29 28 万元 假定年折现率为5 实际单价为2928元 m 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元在第四种情况下 实际总价为30 1 5 28 57 万元 假定年折现率为5 实际单价为2857元 m2 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元 例如 一套建筑面积100m2 单价3000元 m2 总价30万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种 1 要求在成交日期时一次付清 2 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 如优惠5 3 从成交日期时起分期付清 如首期支付10万元 余款在一年内分两期支付 如每隔半年支付10万元 4 约定在未来某个日期一次付清 如约定一年后付清 不动产价格的种类 05 27 52 按不动产的交割时间 1 现房价格 当交易标的物为建筑物已建成的不动产时 即为现房价格 含土地价格 2 期房价格 是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋 含土地 为交易标的的价格 在期房与现房同品质 包括质量 功能 环境和物业管理等 下 期房价格低于现房价格 不动产价格 05 27 53 按不动产销售习惯分 1 起价 是指所消售的商品房的最低价格 2 标价 是商品房出售者在其 价目表 上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房出售价格 即卖方的要价 3 成交价 是商品房买卖双方的实际交易价格 4 均