开发商-一座城市的“运营商”剖析.doc

开发商，一座城市的“运营商”城市发展与房地产开发是互为依存相辅相成的。任何城市都是依靠房地产开发先行，而城市的发展又为房地产的再运行提供空间和资源。“城市化进程中，如果没有开发商的参与，尽管有好的规划，很多的城市建设只能是纸上谈兵。”有人这样诠释开发商对城市发展的贡献。应该说，中国城市对土地的开发运用，经历了造房、造园、造区，一直演绎到如今的造村、造镇、造城。每一次进步都有城市发展和建筑作为见证，城市运营商应运而生，扮演了推进城市化进程的重要角色。一部规划里的城市与开发商这些为城市发展进程做出贡献的地产企业，为这座城市留下了一个个经典作品。细品这20年，环线一带、老城区、新兴城区，一个个值得典藏的楼盘、地标楼盘、人居典范社区以及富有投资价值的商业地产等经典楼盘，早已遍布城市的各个角落。作为房企，铺好每一条钢筋，砌好每一方水泥，为老百姓多建一栋平价房，是他们应尽的社会责任，是兢兢业业、实实在在的本色作为、安身之道、立业之本。这些年来，河南房地产开发企业从新生到成熟，从弱小到强大，发展成为河南经济的重要支柱产业，并积极推动着河南的城市化进程。建业、升龙、正商、鑫苑、美景、锦艺等品牌房企让我们见证了河南房地产业从无到有、从冷到热的过程，眼看着当初提问“什么是小区，什么是电梯楼”的买房人，成为火眼金睛的买房专家；随着外来大鳄的不断拥入，郑州楼市格局发生巨大变化。华润、中海、绿地、保利、万达等品牌房企陆续进驻，旗下开发的项目往往引发一个区域居住理念的革新；目睹了河南城市群形象因房地产业而发生的巨大变化，河南GDP 由于他们而产生的高涨。无论是万科第一次将综合大盘理念引入郑州，还是华润兴建万象城成为二七商业圈标志性案例，抑或是保利生根郑州主打温情牌地产商入河南，扮演了推动城市化进程的重要角色。伴随着一些实力开发商的运营推进，一座座新城逐渐取代了老城的光环；一个个拔地而起的城市副中心，逐渐取代了原有的商业圈，不断影响着这座城市原有的生活方式，使郑州不断与世界接轨。在地产专家们看来，所谓城市运营商，不同于一般的房地产开发商，是指运营城市或区域的发展商。而这样的发展商，必须具备相当的实力，具有从常规地产的开发向城市纵深发展延伸的能力，具有从大盘开发向区域经济拓展的能力。在这样的基础上，城市运营已经不全部由政府部门来包办，而变成由地方政府来主导规划，由那些颇有实力的企业作为城市运营的执行者。在每一项浩大工程的背后，无不展现出一个城市运营商的执行能力和执行高度。多年来GDP 发展的“拐棍”从5月出炉的“郑州市2014年度纳税百强排行榜（地税）”可以看出，第二产业在郑州税收收入中依然占据重要地位，电力热力生产供应业、汽车制造业和以电信、金融业、商业、房地产业为代表的第三产业增长较快。据统计，房地产企业占据半壁江山，57家房地产企业上榜，房地产的支柱产业地位依然牢固。有数据显示，在大中城市，房地产对GDP 贡献高达40%以上，有的城市甚至超过了60%，GDP 增长对房地产的相对依赖，决定了地方政府保持高房价的内在动力，中毒很深。拉动经济不再太多依赖房地产投资，这成为一线楼市暂不松绑限购的底气。一个地方对房地产投资的依赖度，大致可以用房地产开发投资占GDP 产出的比重来衡量。这一比重越高，说明该城市对房地产的依赖度越大。去年，有媒体对2014年上半年各地房地产投资情况进行了一次统计，结果显示，按照房地产投资占固定资产投资的比重，上海、北京为依赖度最强的城市，占比分别达到55%和52%，而海南则达到46%，分居全国前三位。而如果按照房地产投资占GDP 的比重，上海、北京则跌出了前十，取而代之的是海南、贵州和云南，占比分别为36%、27%和25%。其中，海南在两种统计方式下，都牢牢占据了排行榜前三名的位置。所以，有人就表示说，对房地产的依赖度超过30%，对一个旨在实现经济转型和结构调整的国家来说，确实是一个十分严峻而现实的问题。所以各种言论出现，关于“别用房地产来拉动经济。要知道，经济对房地产过度依赖，不仅会造成房地产的泡沫泛滥，造成房地产市场的风险积聚，而且会对实体经济的发展带来严重的负面冲击和影响，扩大经济的不安全性”。但是，尤其值得注意的是，面对经济持续下行，除了房地产，地方政府竟然找不到其他稳增长的办法和措施。所提出的稳增长措施，也主要是围绕房地产而展开的。各种地标、商圈的诞生是他们的贡献上世纪60年代末和70年代初，国家在郑州投资兴建、改造、扩建了棉纺厂、郑纺机等60多家以轻工业为主的大中型骨干企业，分布于郑州的中原区及二七区，那个时候的地标性建筑可以首推国棉厂。随后，二七塔的重建，当之无愧成为上世纪80年代乃至现在郑州最具有代表性的时代地标。后来，从上个世纪90年代中期以后开始进入快速发展的阶段，大概从裕达国贸大厦的建成起，亚细亚、河南博物院、科技馆、东方红影院等一系列代表性建筑出现。再后来，进入新世纪，城市发展迅猛，郑州城市版图不断扩大，高楼大厦林立，似乎每一座高楼都要成为郑州的地标。直到郑东新区CBD 的建成，郑州国际会展中心成为郑东新区闪亮的一颗星，而同在郑东新区的绿地中心千玺广场成为郑州掌中一颗璀璨的明珠。如今，郑州几乎每个片区都有自己的地标性建筑，老城区的二七塔、裕达国贸，东区CBD 的“大玉米”，经开区的中原福塔、高铁片区的绿地中心双塔，新的地标开始不断涌现，“老地标”或被拆除，或走向没落。郑州地标建筑一再改变，折射着城市的飞速发展，也预示着郑州未来的发展方向。当然，郑州城市版图的扩张，也势必带来更多新的地标建筑。实力房企是区域核心的营造者进入21世纪，郑州扩张的冲动愈加强烈，北移南扩，东崛西进，凡是当时的周边热点板块和热点区域，都离不开实力开发商的身影。号称千亩大盘的21世纪小区让郑州跨越了当时被视作农村的北环，其后普罗旺世、思念果岭让北区变得宜居高端；绿地、绿城、顺驰等一批来自全国的地产商在东区布局，引领郑州进入了郑东新区时代，如今，这些楼盘已经是郑州房价昂贵、宜居宜商的经典楼盘。正商、振兴等实力房企在南区挥下第一锹土，彻底让南区成了居住热 点区域。而西区因为升龙、万达的介入不再落寞，重新焕发 着勃勃生机。 如今放眼望去，改变郑州格局的房地产大盘比比皆是， 郑州不少本土房企负责人表示，实力房企对营造出热点区域 和板块功不可没，以前对一个陌生地块，企业没有十足的实 力和魄力是不敢轻易涉足开发的。但随着这些实力地产商跟 进开发，把荒地变成热土，共同掘金，不仅让城市发展随之 外延，也改变了购房者的置业观念。 今天，衡量一家开发商对一座城市的贡献，早已不局限 于看其在这座城市中盖了多少栋房子、造了多少个小区，而 是要看其在一场场轰轰烈烈的城市价值核心进化中，产生了 多大的影响力。此番 20 年仅仅是