影响我国房地产市场的三大宏观因素.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文影响我国房地产市场的三大宏观因素影响我国房地产市场的三大宏观因素 宏观经济正朝着正常轨迹运行，房地产市场也渐趋回暖，其未来变化将会受一系列主要因素制约，其中以下三大宏观因素将会产生十分深刻的影响。 一、经济发展方式转型 改革开放以来，我国利用经济全球化的机遇，发展开放型经济，尤其是广东等沿海地区，通过港澳台等渠道，利用土地、劳动力、资源和自然环境优势，助推企业发展，成为为世界提供产品的“制造工厂”，实现经济快速增长。这种开放型经济可以说是要素集聚加上劳动力付出的发展模式，解决了许多人的吃饭、就业、农转非问题，推动了城镇化。但由于对外依赖性极强，因此国际经济环境、外部需求、出口增长对我国经济增长具有重要意义。出口占我国GDP的比重已多年为28%左右，在大国经济中处于高位。 2008年全球经济危机后，发达国家经济萎靡，市场萎缩，已经无法为中国出口的产品提供足够的发展空间；加上国内用地紧张、地价上涨、工资水平提高，劳动力和土地低成本不再，出口生产受到生产成本约束。此外，我们的生态承载力有限，生态保护意识提高，要求环境保护和生态文明，“世界制造工厂”受到资源环境的约束。再者，国际市场疲软，国际贸易摩擦增加，出口生产约束因素不断增多。现在的情况已和二、三十年前大不相同，这就要求我们转变经济发展方式，由外源型向内涵型转变。 形势的变化要求我们转变经济发展方式，要强调在发展出口生产的同时，充分调动国内市场，形成强大的国内消化能力及对外投资能力，推动经济上一个新的发展阶段。而在调动国内市场、增强国内需求方面，房地产业可以发挥重要作用。以内源型发展为主的经济发展方式转型应该是房地产业发展的战略机遇。同时，国家提出要在2020年全面建成小康社会。我们要准确判断这个重要战略机遇和条件的变化，确保2020年实现小康社会的宏伟目标。因此，可以认为，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇时期，要把握好经济发展方式转变对房地产业提出的市场需求，特别是为改善性住宅建筑提供的发展机会。 二、人口结构的变化 我国社会发展面临着一个重大的挑战，就是人口结构的逆转，劳动人口比例的下降。我国过去30年间一直享受着“人口红利”，即劳动力人口不断增加，而抚养比率逐渐下降。全国劳动人口总量实际上在过去30年间大致增加了1倍。全国经济活动人口1980年为4.29亿，到2010年约为7.84亿，增加了83%。劳动人口总量的增加，直接抑制了工资水平的上升，同时也会抑制通货膨胀的上升。 现在我国已进入老龄化社会。2011年末，全国60岁以上的老人有1.85亿，占总人口的14%。到本世纪中期，60岁以上的老人将到达34.8%。随着老龄人口的大量增加，劳动者的抚养比率上升，这不仅意味着劳动工资上升，生产成本上升，也意味着养老、医疗、福利等各种社会负担不断增加；同时，经济的潜在增长率下降，会降低国家经济的国际竞争力，财政开支的压力也会增大。 面对这一挑战，我们必须在认真解决好老龄化给财政开支带来压力的同时，大力发展养老产业，老年房地产应是其中重要内容之一。国家应该采取必要的相关政策，由多个政府部门支持，鼓励开发商发展多元化的养老房地产业。房产商也要跳出一般的商品房开发思维，首先要考虑居家养老和社区养老的多种模式，充分研究住在社区养老的老人需求和项目设置以满足其多种需求并使之长久。未来1030年，宜提供有差别的养老公共服务，结合各地的经济发展水平和生活习俗，提供社会基本福利型养老和市场化公共服务型养老等多种形式。比如，可以建设福利型的低收费 “老人住家”，解决低收入老人的居住、医疗、保健、娱乐等保障问题；也可以建设面向高收入人群盈利模式的租赁房屋住宅，为老人提供餐饮、休闲娱乐、文化活动、健身、保洁等高端服务；还可以建设混杂型的养老社区。总之，人口结构的变化为房地产业带来了巨大的市场需求，各行业都应有“为老人服务”的规划。 三、城镇化 中国城镇化被美国经济学家认为是本世纪影响世界的两件大事之一。稳步推进城镇化是我国需要长期着重抓好的几个重要事项之一。城镇化带动了社会经济的发展，推动了房地产业的全面高涨。 城镇化为房地产开拓了巨大的市场。我国去年底城镇化水平达到了50.3%。我国城镇化发展目标是每年提高1个百分点或略高一些，争取到2030年达到60%65%的水平。全国城镇化率每年提高1个百分点，就意味着每年增加城镇人口1500万人左右，新增的城镇人口住宅建筑面积以每人30平方米计算，每年需增加4.5亿平方米的住房建筑面积才可以满足需要。城镇化在快速增长，国民收入稳步提高、消费结构不断提升、新增住宅需求和改善性住宅需求将会持续增加，这些都是房地产业持续发展的巨大刚性需求。据中指院发布的未来十年（20112020）中国房地产市场趋势展望，预计未来10年，我国住宅新增需求（包括保障房），约为157亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，即每年各增加5亿平方米的需求，城镇化将成为最大的内需。 然而，一些人利用城镇化刚性需求这一概念制造恐慌的购房热潮。在他们的逻辑中，城镇化必然推动住宅需求的大量增加，而中国城市建设用地供应有限，住房需求大增就必然导致房价大涨，于是便不停地鼓动“再过半年或几年房价将暴涨”，在“迟买不如早买”的蛊惑下，诱导观望者仓皇入市。 房价提高与城镇化的发展有一定联系，但城镇化不应被作为高房价的借口。其主要理由是：第一，城镇化的过程是来自乡村的农村人口转变为城镇人口的过程。从乡村进入城市，由村民变为市民，当然需要住宅用于居住或谋生，但就目前的房价而言，进入城镇的农民一般没有能力购买高房价的住宅，不要说房价继续暴涨，就是按目前市场上的商品房价格水平，进城的农民也普遍承受不了。高房价只能让想进城的村民望而却步，返回乡村。所以说，高房价实际上是城镇化的阻力。第二，国家的调控政策。前不久召开的中央政治局会议和中央经济工作会议一再强调，要坚持房地产调控不动摇。这说明，中央高层领导已注意到一些人利用“城镇化的刚性需求”进行炒作，引发房价暴涨。只要坚持对房地产实现调控，投机性需求得到抑制，房价暴涨是不太可能的。第三，从自住需求来说，我国城镇化住房拥有率快要达到90%。据住建部的统计数字，2012年底全国城镇人均住房建筑面积达32.7平方米，已经度过了住房的绝对短缺期。未来住房的建设和供应主要是针对城镇增量人口和部分改善性需求的需要，而不是像一、二十年前那样还历史的欠账。在房价与大多数市民收入相距甚远的情况下，单靠无房一族或刚参加工作的年轻人来支撑高房价也是不太现实的。因此，只要建立抑制投机性投资的制度机制，城镇化就不会引起房价