天津中兴空港项目前期定位报告PPT课件.ppt

中兴空港项目前期定位报告 1 2 开发商问题研判 控制风险 实现价值最大化 兼顾企业品牌 世联对开发商问题的梳理 作为一家实力雄厚上市公司 房地产非主业 且首次进入天津市场的前提下 项目的成功开发要凌驾于其他目标之上 3 本体分析 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 报告提纲 本体条件分析 1 4 5 空港唯一的生活配套区内 辐射中心城区及滨海新区 周边氛围尚未形成 项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内 毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区 距离外环线9公里 距离市区中心约20公里 距离滨海国际机场约10公里 距离东丽湖约8公里 距离滨海新区中心约30公里 区位 本项目 至市中心20公里 行车时间约40分钟 至滨海机场10公里 行车时间约10分钟 至外环线9公里 行车时间约10分钟 至东丽湖4公里 行车时间约5分钟 自身质素良好 昭示性受限高影响的中等规模项目 地块现状已实现场清地平 形状规整 具备短期内开发的条件 项目占地149565 6平米本项目受90 70政策限制地块限高为43米容积率 2建筑密度 25 绿地率 40 规划性质为居住用地 经济指标 本案 西临远洋新干线 环境良好 周边地块尚未开发 东至中环东路西至规划路 对面为远洋新干线南至东七道北至东六道 项目四至 本案 规划路 中心大道 东六道 东七道 航宇道 航海道 中环东路 居住环境优越 生活配套尚未跟进 区域认知度有待提升 A 项目周边尚在开发中 未来生活配套有望跟进西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场湖北既是空港管委会所在 周边金融 商务配套齐全 工业地块 住宅地块 周边配套 B 远洋新干线 高尔夫 管委会 中心大道 蓄水湖 中环东路 东六道 东七道 天津市地铁2号线线路图 本项目 主要交通条件 津汉公路 津京唐高速公路 杨北公路 行车时间约为半小时 公共交通 目前区域内有3条公交线路通往市内 未来还将规划6条线路 3条通往市区 1条通往塘沽 2条区内环网运行 近期规划 地铁2号线达到李明庄站 东丽预留站 机场站 建成通车时间为2010年 将大大缩短市区到该区域的便利性 远期规划 到2020年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区 4号线规划至空港运营区与学院区交界处 本项目 李明庄站 东丽站 预留 滨海机场站 天津市2020年规划轨道交通图 本项目 交通 路网发达 目前公交系统 轨道交通匮乏 未来有望改善 项目质素良好 具备一定规模 项目所属区域为空港内唯一生活配套区 受中心城区和滨海新区双向辐射 临近高尔夫球场 蓄水湖 环境优越 指标因素 目前公交系统 轨道交通匮乏 未来有望改善 项目本体评价 区位因素 配套因素 交通因素 生活配套尚未跟进 区域认知度有待提升 配套因素 优势 劣势 周边路网发达 交通因素 周边氛围尚未形成 区位因素 11 本体分析 报告提纲 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 宏观大势 2 12 13 深入挖掘地块价值 研究城市 区域发展机会 以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位 地块自身质素优越 区域发展刚刚起步 14 政策环境 天津的发展空前被关注 国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位 环渤海地区 北方经济中心 我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 到2010年的天津规划 实现滨海新区发展新跨越 把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心 原广东省委书记 深圳市委书记张高丽调任天津市长 2007 03 为把天津建行成为北方港口中心和物流中心 滨海新区建设如火如荼 天津机场扩建提上日程 积极争取并实现空客A320组装线落户天津 海河改造城市快速网络铺设 京津高速铁路动工 举措 政策举措 政府发展天津决心强烈 天津正面临全新的发展机遇 15 滨海新区 空港城 天津市区 京津走廊天津段 区域发展动力 环渤海经济圈规模初具 京津走廊发展轴的确定 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会 将带动发展轴上各个关键节点的经济发展 地块所在区域位于京津走廊的必经之路 空港城内 已经纳入滨海开发区发展前缘 本项目 一 城市群落格局 城市未来规划及城市功能布局演变 区域统筹 天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调 特别是要求天津 注意加强与北京市的协调 实现优势互补 协调发展 提高为首都 环渤海以及北方地区服务的功能 国务院十一五规划 环渤海 环渤海经济圈关键节点之一 16 二城市功能结构的分布和 双级 布局的影响 中心城市功能结构图 2005 2020 本项目 滨海新区发展范围 天津的 双级 发展模式 使得项目位所在区域于连接两级的链条之上 项目所在区域是城市发展链条上各个发展节点中最大的产业功能区 也是天津市14个产业功能区之首 由于紧邻中心城区 交通条件发达 自身产业条件良好 预留了大面积的发展空间 区域发展潜力巨大 天津 位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区 连接起中心城区和滨海新区核心区 17 本项目 东丽区重点建设功能区 三 天津东部 东丽区规划 东丽 空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一 也是最具有发展潜力的区域 18 区域发展前景明朗 政策举措 政府发展天津决心强烈 天津正面临全新的发展机遇环渤海 经济发展的动力核心 京津发展轴的东始点天津 位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区 连接起中心城区和滨海新区核心区东丽 空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一 也是最具有发展潜力的区域东丽湖 城市旅游度假区 滨海新区后花园空港 临空经济产业带 划入滨海新区的发展范畴 天津十一五规划的重要部分华明镇 南华西 北华明 新农村建设的重点示范项目 世联认为 项目未来辐射的范围决不仅限于空港周边 而是一个辐射天津 面向环渤海的项目 19 空港概述 2002年10月 经天津市委 市政府批准设立位于天津滨海国际机场西北端 紧靠 京哈 铁路大动脉 临靠 京津塘 津滨 高速公路和外环线距市中心20公里 距天津港及开发区 保税区30余公里 距首都北京140公里2005年天津市规划滨海新区 临空产业区 航空城 空港物流加工区为其重要组成部分未来区域内的产业人口将达20万人 对区域内各项配套的拉动作用难以估量 20 产业区 保税区 物流区 商务区 总部经济 会展经济 现代服务业 民航产业基地 航空科技研发和产业化 飞机组装及零部件生产项目 保税加工制造业和现代物流业 保税物流中心 航空货物基地 分拨 仓储 配送 加工 展销 采购 分拨配送 转口贸易 国际中转 空港物流区 空港加工区 科技研发和产业华项目 电子信息 机械 生物制药 航空制造 汽车零部件 新材料新能源的高新技术产业和制造业 配套区 公寓 医院 学校等生活配套区域 空港 21 本项目 规划 空港物流加工区规划占地42平方公里 目前一期23 5平方公里基础设施铺设完毕 分为机场运营区 物流加工配送区 商务会展区 生态休闲区 生活配套 产业园区 民航科技产业基地等七个功能区 布局 golf 目前一期开发基础设施已经全部完成 物流加工 物流加工 民航科技产业基地 近期规划 2期 远期规划 3期 22 产业项目 主要产业项目 23 本项目 golf 目前一期开发基础设施已经全部完成 物流加工 民航科技产业基地 近期规划 2期 企业 空客A320组装线 注册的500多家中外企业中 现代物流和国际贸易企业近200家 日本丰田通商 美国UPS 新加坡叶水福等世界500强和知名物流企业聚集 经济 2005年地区生产总值3 5亿元 工业总产值6 56亿元 进出区货物总值0 88亿美元 主要产业项目 远期规划 3期 24 包括电子信息工业园 生命科学工业园 汽车零配件工业园 新材料工业园 高科技创业园目前空港物流加工区内的高新纺织工业园 国际汽车园等研发 生产基地 物流基地已形成纺织产业 原天津市国有纺织企业改制重组 一大批新兴的纺织企业入驻产业园区 先进的设备 员工 管理使得企业有较强的竞争力 效益良好 目前企业的数量还在增长中 园区产业 高新纺织工业园 国际汽车园等研发 生产基地已形成 25 空港国际汽车园占地1平方公里 投资10亿元 包括汽车博览中心 著名汽车品牌4S店 客户服务中心 二手车交易市场 汽车配件城及试乘试驾公园 汽车检测线等 集汽车贸易 休闲娱乐为一体 充分体现了聚集效应 形成了汽车销售及汽车服务完整的产业链 已经聚集了德国奔驰 英国劳斯莱斯 日本丰田 韩国现代和一汽大众 上海大众等30家国内外著名汽车品牌专卖店 汇集了50余家知名进口汽车品牌 形成一定影响力 园区产业 国际汽车园 相对完整的产业链环节形成集中布局 26 项目占地面积为41300平方米 建筑面积52000平方米 设置 商务写字间 会议室 大型多功能厅 豪华客房 中餐厅 快餐厅 歌舞厅 咖啡厅 便利超市 邮局 药房 美容美发中心 商务中心 洗衣房等 为驻区企业设置了金融 保险 外汇代理 会计师事务所 律师事务所 检疫 邮电通信 交通运输等机构 重点开发项目2 天津空港国际物流会展中心 园区产业 重点开发项目1 天津国展 天津国际展览中心整体搬迁至空港物流加工区 规划建筑面积12万平米 2007年底动工 预计2009年建成 天津国展 展会产业是空港物流加工区重点发展项目之一 27 中冶天工 十三冶 等一批中大规模企业将于近期内搬迁入驻空港 总占地面积将近9万平米 园区产业 中冶天工 海关大厦 天保控股 司法大楼 总部经济 大规模企业总部迁入 未来将引发总部经济效应集群 28 经济情况 2006年空港生产总值突破200亿元 占整个滨海新区生产总值的10 3 年生产总值增长保持35 左右 远高于滨海新区20 天津市14 的增长率 政府关注和空港强大的产业动力 使得其经济发展能力不可估量 29 资料来源 世联模型 区域目前正由城市产业园单元体向产业新城转变 万人口 30 空港之势 滨海新区距离天津市区最近的前沿 除天津市和滨海新区外最大的产业发展组团 产业人口将突破20万人 目前空港物流加工区已经形成了一定产业基础 产业结构合理化 国际物流中心的定位 天津机场扩建 使得空港城开始新一轮的发展建设浪潮 空客 的落户 进一步加强了空港的产业发展和产业链的完善 更提高了空港在天津乃至全国的经济地位 各大发展商争相进驻 中远 万顺 万通等 联手开发 加速了区域的建设和价值提升 该区域即将成为新的商务板块热点 发展前景 世联认为 未来空港将向配套齐全 功能分区明确的产业新城的方向转变 未来项目将是一个新城核心生活区的项目 31 位置 示范镇北依北环铁路 南临津汉路 西侧含经济功能区 东靠贯赤路 杨北公路 定位 推进农村城市化 加快社会主义新农村建设试点之一探索创新建设模式 承包责任制不变 可耕种土地不减 尊重农民意愿 以宅基地换房 首个本市 以宅基地换房 示范镇 华明模式 概述 华明示范镇 32 配套 九年一贯制学校1所 已建成 幼儿园5所 已建成1所 中心医院老年公寓文化广场农民培训学校等服务 文化设施各类主题公园 占地 780万平米功能规划 回迁房 230万平米 商品房 198万平米 商务区 132万平米 为住宅区提供配套及为空港物流区服务经济功能区 220万平米 华明示范镇 华明中学 33 华明镇规划 经济功能区 商务区 华明新家园 产业区 华明示范镇 34 当前城镇人口5万 未来五年华明镇规划人口达到22万 人口增长17万 规划到2010年天津郊区城市化率达到60 而上海郊区城市化了率2010年规划达到75 天津城市化的脚步加快 郊区地带的城市化进程加速 居住需求增加 对城市化的物业形态需求增加 区域发展 华明示范镇 35 规划容纳总人口8 10万 农民安置区计划安置12个村 共计4 5万人 商品房区域规划人口4 5万人 与安置区部分保持风格统一 人口总量大2007年底首批入住为当地农民2008年商品房土地开始招牌挂流程 经济实力较强人群预计2010 2012年左右进入该区域 截至目前 一期48栋楼的住宅小区已具备入住条件 二期300栋还迁房于去年11月中旬全部封顶 包括公建设施在内共计155万平方米 2007年内 华明镇的12个村 4 5万农民 将整体搬迁到华明家园2007年底商品房部分土地开始进入招牌挂工作 华明示范镇 华明之势 新农村建设示范工程中低端人口的聚集地 短期内人口迅速提升未来承接城市扩张下的人口居住分流功能 郊区城市化进程迅速 36 华明之势 新农村建设示范工程中低端人口的聚集地 短期内人口迅速提升未来承接城市扩张下的人口居住功能 空港之势 滨海新区距离天津市区最近的前沿 天津市 个发展组团之一沉寂历年之久的空港城开始新一轮的发展建设浪潮空客 的落户 进一步加强了空港的产业发展和产业链的完善 更提高了空港在天津乃至全国的经济地位各大发展商争相进驻 联手开发 加速了区域的建设和价值提升 圣光地块的转手 该区域即将成为新的商务板块热点 浓郁的生活氛围 浓厚的商务氛围 二 立足空港 商务 居住功能 辐射华明 居住功能 一 项目未来发展动力主要依靠空港 37 优势Strength 项目综合条件SWOT分析 位于空港城唯一生活配套区内 商业辐射范围广 项目自身地块条件良好 交通通达性好 自然环境优越 空港的发展时间战线长 有可能出现不可控因素 威胁Threat 机会Opportunities 劣势Weaknesses 周边尚无生活配套 居住氛围有待营造 公交线路匮乏 区域认知度存在偏差 限高可能影响昭示性 双级发展迅速带动区域发展空港的发展契机 华明镇的示范效应板块渐热 项目具有投资价值相对其它地块而言 项目拿地成本是项目有力的竞争优势 楼面地价约400元 平米 项目所在的区位与自身条件决定了项目的属性 未来产业新城的核心居住地块 38 地块价值 是什么 项目价值 产品价值 做什么 深入挖掘地块价值城市优先发展方向大规模综合开发产业区域空港内唯一生活配套区域中等体量居住项目 产品打造的方向 未来产业新城的核心居住地块 39 本体分析 报告提纲 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 40 市场解析 3 41 宏观市场概况 人民币持续升值直接影响物业价值 全国城市化进程的加速 目前我国正处于人口红利阶段 随着经济的发展 中产阶级人数增加 房地产成为了他们财产保值的重要手段 未来房地产市场大势不变 42 中观市场概况 天津土地日益稀缺 土地价格增幅明显 天津商品房市场受刚性需求和未来发展因素影响 量价齐升 存量房市场交易活跃 市内拆迁力度加大拉动了市场需求 未来天津房地产市场仍将高速发展 43 市场解析 报告提纲 宏观市场 中观市场 针对性市场 44 空港物流加工区规划 中心广场 天保控股 司法大楼 空港国际中心 金融街 人工湖 人工湖 万顺酒店及酒店式公寓 圣光项目 远洋新干线 天津国展 Shoppingmall 数码电子广场 文化产业区 空港国际贸易中心 海关大楼 投资服务中心 威盛电子 供电应急中心 白云宾馆 中冶天工 停车场 万通酒店式公寓 绿化景观 中心广场 B酒店商务区 C文化产业区 艺术中心 影院等 A商务核心区 D居住配套区域 空港内部商务 配套规划完整 各种功能需求均能满足 高尔夫球场 本案 45 鞍钢钢材加工配送基地落户天津空港物流区 总投资1 2亿 占地3 5万平方米 公司年设计加工能力22万吨 将成为鞍钢集团在华北地区最大的钢材加工配送基地 2007 9 29 空港航空220千伏变电站竣工投运 项目位于空港物流加工区二期规划用地内 总占地面积达13078平方米 2007 9 30 空客总装厂房宣告收尾11家航空制造企业落户 2007 11 17 国内最大航空租赁公司 长江租赁有限公司迁址天津 2007 11 17 天津国际机械有限公司日前在保税区空港加工区竣工投产 总投资2亿元人民币 厂房面积4 4万平方米 这是保税区空港加工区承接的天津市战略东移又一个重要项目 2007 11 21 空港设施逐步完善 大型企业陆续进驻 区域潜力逐步体现 近期市场变化 46 各类型物业价格的市场增幅为1000 1500元 平米 近期市场变化 47 土地集中供应 品牌开发商 低容积率 未来住宅竞争激烈本项目拿地成本优势明显 区域价值进一步提升 近期市场变化 48 目前大型企业总部迁入多半自己置地上盖办公物业 或者作为招商引资项目免租金进驻空港 如中兴通信等价格 8000元 平米起客户 软通信息科技等信息科技企业 金融机构等销售率 约70 左右 目前 万顺拥有赛顿中心等写字楼客户资源 销售情况较好 在售写字楼 49 从空港国际中心 商住公寓 的续客情况来看 投资倾向占到一定比例 准业主对其投资价值较感兴趣 中小企业目前客户量较少 未来上市的写字楼 50 07 1 07 2 07 3 07 4 08 1 08 2 08 3 08 4 09 1 09 2 09 3 09 4 10 1 10 2 10 3 10 4 2007 10商务别墅开盘 年底写字楼开盘 共 万平米 季度 2007 8开盘 现已前期认购 5 8万平米 远洋新干线 金融街 空港国际贸易中心 2007 2开盘 1 7万平米 空港国际物流会展中心 预计2007 12开盘 1 7万平米 在售 上市 2007 12开盘 4万平米 空港国际中心商住公寓 当前市场总体供应量达到30万平米办公物业类型丰富 包含了大开间写字楼 10万平米 别墅类写字楼 独栋 联排 万 小开间商住公寓 万 其中小开间商住公寓的竞争较小 写字楼市场竞争 51 未来上市的酒店式公寓 52 圣光皇冠假日 07 1 07 2 07 3 07 4 08 1 08 2 08 3 08 4 09 1 09 2 09 3 09 4 10 1 10 2 10 3 10 4 2008年初酒店式公寓开盘 08 12入住 4万 季度 2008 6开盘 2010年底完成销售 15万 万通酒店式公寓 2007年底开始销售 8万 万顺酒店式公寓 08年3月开盘 住宅部分体量约30万 远洋新干线 在售 上市 普通住宅未来供应量达到 万平米酒店式公寓未来供应量达到 万 均为品牌开发商打造 未来竞争激烈 同时也促进了该区域内投资市场的升温 酒店式公寓市场竞争 53 远洋新干线 项目概况 住宅市场竞争 54 市场解析 报告提纲 宏观市场 中观市场 针对性市场 Q1 区域的产品都是什么 Q2 客户构成是什么 Q3 借鉴点在哪里 以满足商务需求为主导 写字楼 酒店 公寓均衡发展 而住宅项目目前只有1个 且未上市 以产业人口主导 少量投资客以及主 被动郊区化客户 拔高区域价值 突出宜居概念 兼顾投资属性 55 本体分析 报告提纲 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 项目定位 56 57 竞争的核心竞争力 空港的区域价值 自然环境 项目与远洋新干线住宅部分的质素非常相似 其核心竞争力也与远洋相同 即 世联认为 区域内仅有远洋新干线1个住宅项目 且未来住宅用地有限 未来市场相对空白 关键在于 快速增加区域的认知度 在空港发展的不同阶段 把握客户的变化 至于远洋新干线 从现阶段来看 它充当的角色更像一个搭档 而不是一个竞争对手 58 空港城内的生态居所 空港城 导入空港城的概念 充分体现未来空港发展的速度以及辐射的范围 生态居所 顾名思义 作为空港内唯一的生活配套区 项目周边有高尔夫球场 蓄水湖 区域自然环境优越 项目整体定位 59 65 一居70 90 两居90 小三居137 舒适型三居150 185大四居 远洋新干线 项目概况 项目借鉴 60 一期开发 远洋新干线 产品分析 远洋新干线住宅部分一期预计08年3月开盘 建筑有14层 11层 9层 6层四种 共25栋建筑 首期推出住宅共10万平米 面积均在90平米以下 有70 80平米一居室 90平米两居 三居共11种户型 约1088套 项目借鉴 61 远洋新干线 产品分析 80平米舒适一室两厅方正户型 动线科学超大南向卧室 安静舒适 光线明亮各功能区与分割明确 互不干扰 90平米两室两厅一卫方正户型 南北通透空间利用率大 功能分区明确 90平米经济型三居空间紧凑 有赠送面积书房可改小卧室 空间利用率高居住舒适性不高单卫生间 且为暗卫 项目借鉴 62 远洋新干线 产品分析 项目住宅建筑均以南偏东15 为主要朝向 创造使用价值及日照 采光的最大化 规划设计利用南 北 东三面的14层建筑群将住宅地块围起 营造社区氛围 西侧连接商务办公地块 利用6层 9层 11层的渐高建筑作为3层独栋办公楼向14层高层建筑的过渡区 形成良好空间 一期建筑位于地块南侧 以及西南角与项目独栋办公区的过渡部分 一期住宅建筑分为四个组团 第一组团 第二组团 第三组团 第四组团 第一组团 建筑1 7栋 共约25900平米 每栋14层 仅有少量70平米一室 其余全部是90平米两室户型 第二组团共9栋14层建筑 全部为90平米两居室 共约34020平米 第三组团为5栋11层建筑 户型全部为90平米经济型三居 共约27720平米 第四组团有三栋建筑 均为6层与9层的混合体 各种户型都有 共约9540平米 住宅一期 项目借鉴 63 远洋新干线 营销分析 主题词 创造一种生活 实现一个梦想 主打概念 区位 宜居 区位 滨海新区空港物流加工区中心大道 核心位置 周边有40万平米蓄水湖 邻近18洞温泉高尔夫球场 快速路距市内车程15 20分钟 地铁2号线 4号线 宜居 37万建面住宅社区 容积率不到2 绿地率40 景观丰富 建筑最高14层 其余11 9 6层不等 全部南偏东15度朝向 光线充足 空港区276万平米绿化 空气清新 项目借鉴 64 远洋新干线 营销分析 营销语言 成功视野 是在公司还能知道老婆在客厅练瑜伽 远洋新干线目前的主打产品是独栋办公楼和普通住宅 两个地块相连 办公楼区东侧即有6 11层住宅 该营销语言推广的是两种产品合二为一的概念 即丈夫在office独栋办公 同时妻子旁边的住宅里生活 营造了一种温馨且浪漫的氛围 尽管远洋新干线目前没有提出营销概念等 但相信诸如此类打造生活方式的理念在今后的实际营销中会层出不穷 社区配套 7800平米商业配套 3600平米会所 四层 设有游泳池 茶座 书吧 活动室 健身房 练功房 西餐厅等功能区域 社区物业服务中心 项目借鉴 65 远洋新干线目前已接受多组看房顾客 据估算 投资客约占30 与自住型约占70 关注户型在90平米以上或以下大约各占50 自住型客户以在空港开发区工作者为主 外地人较少 白领阶层 也有企业团购 3 5套 量不大 行业包括空港区的金融 物流 贸易 加工等各个行业 年龄层以年轻人居多 远洋新干线 营销分析 客户分析 我们随机采访了在空港区管委会工作的几名政府人员 他们的意见比较一致 即对在空港加工区置业的兴趣不大 管委会每天4点半下班 有15辆班车接送人员上下班 因此居住在市内并没有太大不方便 另外有些人认为在空港区置业生活还是不够方便 周末去市内玩乐聚会等交通还是构成问题 目前情况下 而且每天下班后空港区还是比较冷清 人气不足 此外一名主管房产方面的人士认为 空港区目前房价有些虚高 他本人并不会考虑购买 他认为在5000 6000元 平米左右定价比较合适 此外表示对投资客选择此地表示不认同 认为租客不会很多 因为蓝领阶层会有相应档次价位较低的蓝领公寓解决生活问题 客户访谈 项目借鉴 66 远洋新干线 借鉴点 营销推广 产品组合 面积配比 客户特征 客户访谈 启动期 价格平台 目前报价7500元 平米 总价控制确保与区域公寓项目进行竞争 住宅市场竞争 客户对空港生活配套欠缺 价格偏高 区域价值尚需引导 自住比例较大 年轻的产业人口主导 区域市场起步阶段特征 配套设施 商业配套 会所 社区服务中心兼备 居住氛围营造中 通过新生活方式的演绎 充分挖掘项目区位 环境优势 由地块价值较低的临街小户型产品启动 降低风险 保证回现 6 9 11 14层结合 通过内低外高的层次感减小外界对小区内部的影响 满足90 70政策 首期均为90平米以下的户型 主推90平米二室户型 客户明显针对自住客户 项目核心卖点梳理 区位 宜居 拔高区域价值 改变客户认知 环境 产品 配套 吸引客户购买 67 客户特征 来源 企业客户 空客和空港中大型企业有意向 有部分来自市区的投资客户年龄 25 40岁支付能力 自住客户以公基金为主 按揭 企业会一次性支付置业目的 自住 企业员工宿舍 投资置业逻辑 地段 产品 户型 物业管理 客户特征 来源 中小企业客户 与空港内企业机构等有一定联系 少量投资客行业 空港相关 空客相关 贸易 物流规模 中 小型企业置业目的 办公置业逻辑 地段 总价需求面积 2 3间 200 400平米 区域客户扫描 68 客户特征 来源 企业客户行业 贸易 物流 进出口 医药 纺织企业规模 中型企业置业目的 办公置业逻辑 地段 环境 品牌 产品需求面积 400平米左右 客户特征 来源 空港内员工 企业购置员工房 投资客年龄 25 50岁支付能力 自住客户以公基金为主 按揭 投资客 企业会一次性支付置业目的 自住 员工宿舍 投资置业逻辑 地段 环境 品牌 产品 区域客户扫描 69 客户特征 未对外销售 内部认购也没有开始 来源 企业客户 投资客户 目前蓄客未明确引导办公 居住行业 企业规模 小型置业目的 办公置业逻辑 地段 产品需求面积 客户特征 来源 产业性客户 空港工作员工 投资客年龄 25 40支付能力 自住客户以公基金为主 按揭 基本无一次性付清 支付能力有限 投资客一次性付清置业目的 自住 投资置业逻辑 地段 产品 户型 区域客户扫描 70 客户特征 来源 企业客户 世界500强 国际国内大型公司行业 外贸 物流 IT 金融规模 大型企业置业目的 办公置业逻辑 地段 定位 高端 体量 大 产品 户型 面积需求 各面积区间均匀分布 有少部分要求小面积的客户 区域客户扫描 蓄客情况 71 居住属性的公寓和住宅目前受到空港客户关注 主要用于自住 有企业团购意向 也有部分投资客 销售人员针对投资客的说辞准备得比较充分 投资属性的公寓和住宅有空港企业客户关注 团购用于企业员工的居住 部分来自市区的投资客开始关注空港市场 办公类产品目前咨询的中小企业较多 需求面积较小 约100 300平米 用于自己办公 投资客较少 自用客户关