河南省房地产业发展现状和对策研究.doc

河南省房地产业发展现状和对策研究房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业影响力强、带动面广，国家一直很重视。客观的说，房地产业为国民经济稳定、健康发展作出了积极贡献。河南省是我国第一人口大省，新中国成立以来，尤其是改革开放以来，社会各项事业取得了巨大成就，经济总量多年位居全国第五，中西部之首，城市化率也得到很大提高，城市建设日新月异。近年来，房地产业在河南的国民经济中占据着重要地位。河南省房地产投资一直保持稳定高速增长。据河南省统计局投资处的资料显示，2008年房地产开发投资达 1185.64亿元，增长 41.6%，其中，住宅投资 946.16亿元，增长 48.0%。正是由于房地产快速、健康、稳健的发展，才强力地推动了河南的城市化进程，为河南城市的发展，为河南城市面貌的改善，为人民生活水平和质量的提高作出了自己突出的贡献。随着十二五规划一系列政策的出台，面临着城市化进程的种种挑战和机遇，处于初期发展阶段的省房地产业正在通往成熟化和健康化的道路上艰难前进。一、 河南省房地产业的发展现状分析改革开放以来，河南房地产开发已具规模，房地产开发投资成为固定资产投资的重要组成部分，房地产市场日趋活跃，商品房销售快速增长，对改善城市居民住房条件和城市建设发挥了重要作用。1 投资方面。有1990年的3.43亿元到目前2009年的3798亿元。房地产开发投资占全社会固定资产投资比例逐年增大。由房地产投资的总体规模逐年增大。尤其是03年以后，无论是从房地产企业总数还是房地产投资总额都有了显著的增长。如图：2 销售方面。销售量持续增长，销售额和销售面积持续上升。商品房销售额有1990年的2.99亿元到2009年的1156.22亿元。商品房销售面积有1991年的83.16万平方米到2009年的4336.90万平方米。如图：3 房地产业发展明显改善人居环境，成为改善民生的一项重大举措。作为构建和谐社会发展为重点，我省不断加大工作力度，多渠道筹集资金，加快住房建设。据统计，1990年到2008年，全省累计完成开发投资4166.6亿元，平均每年递增38.2%，比城镇固定资产投资平均增速高12.6个百分点，累计竣工住宅面积1.4亿平方米，全省18个省辖市和所有县市建立了廉租住房保障制度，对17.5万户城市低保住房困难家庭实施了住房保障，有392万名职工参加了住房公积金制度，累计住房公积金699.3亿元，经济适用住房累计竣工2600万平方米，为中低收入家庭提供了30余万套经济适用住房，到2008年底全省城镇人均住房建筑面积达到31平方米，城市产业的快速对拉动投资、扩大内需、促进就业和改善居民房条件等方面发挥了积极作用。房地产业已成为我省国民经济的支柱产业之一，为全省经济和社会发展作出重要贡献。二 河南省房地产业发展中存在的问题1房地产业发展缺乏整体规划, 市场不规范, 存在不正当竞争, 房地产市场交易、金融支持等一系列配套政策滞后, 不利于改善房地产业投资环境。把房地产业培育成河南经济增长的重要产业, 无疑对实现河南省经济发展目标起到积极作用。但就目前我省房地产业发展情况来看, 存在市场、价格和政策三方面的问题需要加以解决。是商品房市场不完善。住房是有别于其他商品的特殊商品, 它不仅具有消费性质, 而且具有投资性质。目前我省取消福利分房后, 由于商品房二级市场尚未健全和完善, 居民手中大量的存量房，旧房难以进人流通领域, 不能充分发挥市场的调节作用, 房地产市场不完善, 极大地制约了房地产业的健康发展。2供求结构矛盾明显 高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过广大中低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对几家家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我省实际需要看，我省多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。3商品房价格上涨过快 近几年，我省商品房平均价格涨幅在15%以上，除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是省会郑州市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，严重制约着我省城市化进程，更有甚也可能影响我省金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。4 住房保障体系不完善 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 当前，我省部分地区还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。5房地产金融存在风险 目前地产企业自筹资金中大多数来自银行贷款，据不完全统计占到70%,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我省一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。而建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。三 河南省房地产业发展建议和对策1 积极探索符合河南省情的住房模式。河南省面临巨大的人口、资源和环境压力，优先的资源容量不允许我们走分散布局的城市发展道路，不能建设低密度的城镇区，这就要求我们积极建设并在全省推广占地少、设施齐全、功能完善的小康住宅，从完善住房的建设和功能方面满足群众需要，提高生活质量和居住舒适度，要理当利用政策、法律和经济杠杆来硬性限制人均住房面积，杜绝资源浪费，同时要重视居住区内的绿化设施，营造具有中原地区特色的舒适居住区，在城市建设中体现最广大人民群众的根本利益。2 积极履行经济调节和市场监管职能 首先,政府应以科学发展观为统领,尊重经济规律,通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施,科学调节房地产发展的结构和速度,力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准,对价格成本比较高者征收累进税,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下,适当降低商品房的市场价格。其次,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,切实降低交易成本。3 结合自身实际，不断加大城市基础设施力度，特别是从构建资源节约型和环境友好型的要求出发，强力推进污水处理设施营运由于受历史条件和经济发展水平的制约，河南省城市基础设施建设水平普遍较低，城市形象大受影响，因此我们必须下更大的力气加快城市基础设施建设，城市道路、给排水、电力、通信、燃力、热力等基础设施建设一定要先进，为房地产业创造一个良好的基础环境。4增加房地产投资中直接融资的比重，提高间接融资的门槛。房地产开发商的开发资金依赖银行贷款，给银行带来了巨大的压力和风险，在我省未来的房地产发展中，我们应该探究一些行之有效的直接融资的形式来分解这份风险。增加直接融资，改变房地产开发的高资金杠杆，防范金融银行体系的风险。