徐州市原金山小学地块投资分析报告.doc

徐州市原金山小学地块投资分析报告一、徐州社会经济概况徐州市位于江苏省西北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。2007年徐州市常住人口871.12万，市辖区人口184万。徐州市交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内10多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。2008年前三季度徐州市地区生产总值1486.80亿元，同比增长14.2%，虽比上年同期回落1.1个百分点，比上半年回落0.4个百分点，但仍高于全国4.3个百分点，高于全省1个百分点，居全省第二位，苏北第一位。其中一二三产业增加值分别实现152.37亿元、831.48亿元和502.95亿元，分别增长5.3%、15.7%和14.8%。固定资产投资优化增长，前三季度全市全社会固定资产投资完成931亿元,增长 30.4%；城镇投资完成629.65亿元，增长31.0%，增速分别比上半年提高5.2和5.4个百分点。2008年1-10月，全市各类施工商品房屋面积1038.3万平方米，同比增长57.5%，其中住宅施工面积888.7万平方米，同比增长55%。今年以来全市竣工各类房屋面积158.3万平方米，同比增长20.3%；累计销售223.2万平方米，同比下降4.9%，实现商品房销售额58.98亿元，同比增长1.6%。全市完成房地产开发投资85.7亿元，同比增长22.1%，其中住宅投资完成74.9亿元，增长29.9%。从全年走势来看，徐州市房地产开发投资基本上保持了平稳较快的增长态势。2008年12月份，徐州市房地产市场继续呈现冷清态势，房屋销售价格与上年同期相比首次出现下降局面，下降幅度为1.6个百分点，环比价格下降2.8个百分点。从分类看，新建商品房销售价格下降2.4%，其中住宅价格同比下降2.9%；本月房屋销售价格的走势特征是:新建商品房和二手房销售价格均呈下降趋势，其中：普通住宅下降涨幅相对较高,同比下降3.2%,其中多层比下降10.9%。二手房住宅交易量继续下降，价格相对稳定，同比上涨1.3%，环比下降0.2%。徐州地图二、房地产市场概况改革开放三十年，是市场价格体制不断完善、生产力极大提高、社会经济快速发展、人民生活不断提高的三十年。尤其显著的是住房方面拥有一个温馨舒适的家是百姓最大的追求，居住条件的好坏成为衡量家庭生活质量的一个重要指标。改革开放三十年来，徐州市房地产开发经历了一个从无到有、从小到大、从弱到强的发展阶段，总体上呈现持续快速发展态势。房地产业，已成为拉动全市投资增长的重要力量。经过二十年的发展，全市房地产开发企业经营能力进一步提高，综合竞争实力明显增强。一批颇具知名度，市场占有率较高的房地产开发企业脱颖而出，显示出无锡市房地产开发企业较强的竞争优势。经过二十年的发展，一大批功能齐全、设施配套、生活方便、环境优雅的住宅小区相继建成，徐州市房地产开发已进入一个全面提高品质的新的发展阶段。在房地产业的带动下，全市城市人均居住面积逐年上升，居住条件得到明显改善。房地产开发蓬勃发展，有效地带动众多相关行业的发展，改善了百姓的居住条件，对构建和谐社会，拉动经济增长发挥了重要作用。但是今年以来受宏观经济的影响，房地产市场低迷，居民持币观望，对于房地产的销售市场造成了较大的影响，从而一定程度上影响了房地产业的发展速度。1、房地产用地概况 2008全年徐州市住宅用地供地量为9403.6亩，同比2007年增长6.57%。其中普通商品房用地8595.5亩，同比2007年减少2.54%；经济适用房用地744.6亩，农村宅基地63.3亩，相比2007年是大幅上涨。从上看出去年徐州市住宅用地中，普通商品房用地有小幅的减少，但住宅用地总量还是有所上升，主要体现在经济适用房用地和农村宅基地上，说明徐州市在整个土地市场逆势的情况下还由于经济基础的原因，目前受的影响还比较小。2.房地产市场概况近年来，由于徐州区位优势明显，资源丰富，工业基础雄厚，科教实力较强，招商引资环境优越，经济社会发展正焕发着勃勃生机。在中国区域经济格局中，徐州处于东部沿海开发和中部崛起、西部开发的连接带，是长江三角洲与环渤海湾两大经济板块的结合部，具有显著的东靠西移、南北对接、双向开放、梯度推进的区位战略特征。同时，徐州也是江苏省沿东陇海线产业带开发建设的重点地区，江苏省将沿东陇海线产业带的建设作为江苏区域经济发展的重大战略，正在采取一系列强有力的措施加速推进，努力把沿东陇海线产业带建设成为江苏区域经济新的增长极，让徐州成为沿东陇海线上具有承东启西、沟通南北战略优势的经济发展“活力之城”。所以总的来说，徐州市房地产业一直保持健康持续发展的良好态势，开发投资结构不断优化，市场供需衔接良好。徐州市今年的成交数量与成交金额与去年相比持续保持着上涨的势头,但是上涨幅度很小，涨幅不大，市中心地区房价基本趋于稳定，涨幅不大，部分郊区有小幅度的下降趋势。在一轮轮宏观调控的打压下购销双方心态都有所调整,百姓对楼市观望的态势未见有根本的转折,但我们从并未大幅下跌的成交均价上看到了无锡楼市平稳的信号,给持有“期望”、“企盼”信念的开发商带来新的遐思。房地产业继续保持可持续的健康发展的良好态势。三、地块投资分析1、地块概况原金山小学地块位于金山东路南侧、云泉山庄西侧。规划用地总面积6074平方米，规划用地性质为城镇住宅用地，规划容积率为1.2，建筑密度为30%，绿地率为30%。2、地块配套情况该地块周边公共配套设施较为完善，附近有徐州财经学校、金山医院、银行、超市；附近还有金泰馨雅园、金泰小区、龙泉花园、金山花园等成熟的住宅小区，对于居民的日常生活出行购物都十分便利。3、地价分析该地块位于徐州市住宅用地三级地范围内，徐州市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，平均容积率为1.8，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，徐州市住宅用地三级地基准地价为1370元/m2。该地块地价的基准日为2009年1月13日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，容积率为1.2，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为2400元/m2。4、投资可行性分析近年来徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。徐州目前已基本形成了以工程机械、建材、化工、食品为支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系。徐州作为国家历史文化名城；全国交通主枢纽；陇海-兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市、商贸都会。近年来为了增强徐州在全国交通主枢纽的地位和作用，建设以快速交通为骨架中心成网、外围成环、四周放射、五通汇流的现代化立体交通体系。国家新建京沪高速铁路、连霍、京福、徐淮高速公路和徐州观音机场，扩大徐州、万寨等港口规模，完善铁、公路客、货运输主枢纽工程，拓宽城市12条出入口道路，建设一横一竖两环相结合的快速干道系统和市中心区经八纬十主干道系统，预留轻轨交通系统，加强支路和停车场建设。 国家规划按照大城市、现代化、高标准、强辐射的要求，完善科教、文化、体育、医疗卫生、社会福利、保险、商贸金融等公共设施规划和供电、邮电、供水、排水、燃气、供热、公交、环保、环卫等基础设施规划及人防、消防、防洪、抗震等城市防灾规划，为徐州的发展奠定了良好的基础，继而方便了提高城市的整体水平。如今徐州经济社会发展站在了一个新的历史起点上，但是本地区整体经济形势容易受国际经济的影响。今年的全