当前物业管理的纠纷出现形式及其对策.doc

广州城市职业学院学生毕业论文毕业论文题目 当前物业管理的纠纷出现形式及其对策 教学单位 建筑环境与食品工程学院 专业/班级 08物业管理班 姓 名 李树雄 学 号 0403080106 指导教师/职称 吕宏德 2011年 4 月 15 日独 创 性 声 明 本人声明所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得广州城市职业学院或其他教育机构的证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本论文（设计）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。论文（设计）作者签名：李树雄 签字日期： 2011年 4 月15 日 摘要 本论文中我们从物业管理的纠纷来看中国物业管理的一个现阶段发展所存在的一些问题。我国的物业管理是从20世纪60年代开始的,首先是在香港发展起来,大陆的物业管理是在20世纪80年代开始从香港引进的,首先是在我国深圳执行地。从执行起至今，就一直存在着诸多物业纠纷的案件，由于我国的物业管理制度善未完善，走向市场化，在这发展的路途中，必然存在着各种不同的纠纷，从此各种纠纷的类型、产生的原因、以及对这些纠纷所应该采取的各种不同的对策中，我们可以看出现阶段我国物业管理行业应该采取哪些必要的对策来完善及发展我国的物业管理行业道路。关键词 物业纠纷 产生原因 产生类型 对策ABSTRACT In this paper we look at the dispute from the property management property management in China at this stage the development of a number of problems. Our property management 60 years from the beginning of the 20th century, first developed in Hong Kong, the mainlands property management 80 years in the 20th century began the introduction, the first execution in Shenzhen in China. From the implementation to date, there have been many cases of property disputes, due to good property management system in China is not perfect, to the market, the road in this development, there must be a variety of disputes, from a variety of disputes types, causes, and these disputes should take various measures, we can see that the property management industry in China at this stage what the necessary measures should be taken to improve and develop the property management industry of the road.KEY WORDS Property disputes； Causes； Generation type； Strategy朗读显示对应的拉丁字符的拼音目 录1前言52首先了解什么是物业管理纠纷及其产生的原因。521物业管理纠纷的定义。、522物业管理纠纷产生的原因。5221在法律及制度上，我国物业管理方面存在很大的缺陷，仍需进一步完善。5222业主自身的法律意识不够、素质不过关，业主委员会没有发挥出其应有的职责。6223我国物业管理企业在企业的发展和服务质量及态度上存在的原因。6224开发商遗留问题造成众多物业管理纠纷。63物业管理纠纷出现的形式。631物业管理权的纠纷。632物业管理费的纠纷。7321管理费纠纷原由7322小区公用部位的出租营利问题。7323小区内的停车费纠纷。733物业管理责任的纠纷。734侵权赔偿纠纷。8341物业管理企业侵权的目的。835 房地产开发商遗留问题出现的纠纷。836物业管理公司服务不到位产生的纠纷。9361有的物业管理企业收费与服务不相符。9362物业服务管理方的交接因素。94解决现存我国物业管理纠纷的对策。941加强改进物业管理法律法规。942规范物业的管理行为。943建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。1044物业企业应当明确自身性质。1045物业企业与业主之间签定明确详细的物业管理合同。1046提高开发商的履约意识。105结论：11参考文献12致谢.131前言20世纪80年代开始，我国开始兴起物业行业，可以说是一个朝阳行业。然而，做为一个朝阳行业来说，对我国这种发展中国家来说，起步是必需的，但前路却是崎岖。从我国兴起物业行业到现在，不断增加的物业纠纷就可以看出，现我国物业管理行业的制度规范及法律法规的完善度远远不够。本论文从此点出发，主要详细的介绍了我国现阶段物业管理纠纷的概念、物业纠纷所出现的各种形式、产生的原因以及针对这些物业管理中出现的种种问题所要完善、改进的地方，从物业企业到业主再到政府机关，从层层面面详解了纠纷如何产生和问题如何才能更好的解决。2首先了解什么物业管理纠纷及其产生的原因。21物业管理纠纷的定义。所谓物业管理纠纷，是指在物业使用、维修、管理中物业管理主体之间所发生的争执，是一种极为普遍的民事纠纷。我国应对物业管理纠纷作出明确界定,它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。但事实上很多业主对此缺乏清晰认识,他们常常把有关物业的纠纷都自认为是物管纠纷。这必然扩大了物管纠纷的范围。另外,不管哪一种纠纷都具有双面性。不可能是其中哪一方的过错,可如今一说到物管纠纷的问题,就认为是物管公司的不对。物主公司现面临着许多难以解决的问题,然而最大的难题是与开发商有关的遗留的问题。开发中存在的问题常常在销房后和维护中才发现出来。而利润已被开发商拿走,留下的遗留问题、责任却由物业公司、业主两个不该承担的主体来承担。在这种情况下，物管公司并没有去解决和承担这些问题的能力和责任,所以就必然要会发生物业与业主之间的矛盾纠纷。22物业管理纠纷产生的原因。221在法律及制度上，我国物业管理方面存在很大的缺陷，仍需进一步完善。时至今日，我国还没有基本的物业管理法律。但现中国也不一定要物管条例,因为物权法出台,问题解决了一大半。物权法出台,对区分建筑物公约、所有权、管理人、被管理人(业主)等等说的很清楚。物业管理其中说的的“管理” 是经营与服务性管理，并不是行政性的管理,。它有其根本的特殊性，那就是必须有个集中业主意志的过程。想要实现业主与物业公司利益的最大化,就必须给予物业公司一定的权利,所以物业公司必需有一定的准强制性行为的权利。如香港赋于物管企业在一定条件下可以采取一切措施制止业主危害公共利益行为的权利。不然,物业公司真成了“孙子”,一天到晚四处求人赔笑脸。必需清楚的是物业公司的目的是为了实现公司利益的最大化。香港经济学家张五常有一著名理论是“局限条件下的利益最大化”。（我认为这句话很对）物业管理也是在“局限条件下利益最大化”。 再一个就是政府主管部门的规范、引导和监督力度不够。虽然物业公司与业主双方最终都是通过签定协议与合同来对服务的质量和物业费达成一致，但物业公司的工作与成立性质具有一定的公共性，它关系着所管辖范围内全体业主的正常生活，也关系到这个城市的整体形象，因此有关部门必须在一定程度上插手业主与物业公司之间的纠纷。222业主自身的法律意识不够、素质不过关，业主委员会没有发挥出其应有的职责。有些业主目无法规，违章装修、搭建,或有一点对物业公司不满的则拒交管理费用,道德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当对业主负责，维护业主的利益,不能做对业主利益有损的事。但是，在现在中，业主委员会并没有发挥出其本身应有的职责,对物业公司违约的行为制止不力,对业主维修基金的使用监管也只是存在形式上的监督,这也是发生物业纠纷的一个重要原因223我国物业管理企业在企业的发展和服务质量及态度上存在的原因。由于现在我国物业管理行业发展偏快，致使物业管理企业服务不到位、服务行为不规范,企业管理和员工培训没有很到位的跟上，企业良莠不齐，服务意识、服务水平有待提高，主要有以下三点:一是服务不规范、不到位。物业管理企业服务的概念不能有误差，而有的物业管理企业的服务理念却存在很大的偏差,存在着收费为目的，一味的利润为上，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。二、由于物业管理企业中有一部分是从原房管部门转变而成或由开发商直接派出来的下属子公司，在进行物业管理后，不少物业管理企业在思想上没做好充足的准备，服务观念没有从“管理”向“服务”转变。所以服务观念需要进一步的转变。三是财务收支不透明。物业管理企业在日常物业维护与保养上收支没有公开化，而且物业管理收费大多采取公司承包形式来完成，即使业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化224开发商遗留问题造成众多物业管理纠纷。物业纠纷中，我们接触到的有40%左右都是开发商工程遗留问题造成的。如房屋质量不合格、绿地面积与售楼时所说有误差、公共设备设施配置不到位，安全质量不合格，收楼遗留问题不及时解决，业主入住后定形更难解决，从而造成各种不必要的纠纷的出现等。由于业主的仓促收楼，在验楼时没有或有发现在问题时没有让建筑商修好，而是仓促收楼后就装修，而建筑商则一拖再拖，所以很容易留下隐患，以至于以后业主与物业之间的纠纷产生。3物业管理纠纷出现的形式。31物业管理权的纠纷。根据物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司作为业主聘用的专业性服务公司，不享有任何凌驾于业主之上的权力，更没有执法权。因此，如果发现业主违反住宅公约装修房屋，诸如违规装配防盗网、拆毁承重墙、改变房屋功能布局、擅自移动空调机位等等，物业公司应以发出限期整改通知书、会同有关组织进行协调谈话、报告有关行政主管部门以及引导相邻业主提起诉讼等方式履行其管理职责，而不得直接采取拆除、断水断电、禁止通行等方式行使其管理职能。否则，物业公司将承担相应的侵权责任。至于业主违规装修应承担的责任，应由有关行政机关或人民法院依法作出处理。32物业管理费的纠纷。321管理费纠纷原由现今物业管理纠纷中最常见的问题是物业管理费的纠纷，其中不但包括合同规定的由物业公司提供物业服务而本应收取的物业服务费用，而且还包括了物业管理企业所代办的供电费用、供水费用等各种有偿性服务。当前社会的物业现状是，小区物业管理费实际交纳的比例约在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由有：1、物业服务不到位，小区脏、乱、差；2、业主投诉事由没及时跟进处理好；3、小区内存在业主车辆被破坏或丢失现象；4、小区内公共设施设备不完善，没及时维修好，工程遗留问题没处理完善等。322小区公用部位的出租营利问题。这种纠纷类型主要产生于小区个别业主或物业管理企业私自将小区物业的共用部位自己用，或者出租给其它人，并且得到的利润只属物业公司所有。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，发生纠纷时双方争议及分歧较大。323小区内的停车费纠纷。小区内的停车费纠纷主要是由物业管理公司以维护小区秩序，便于管理为由，或以业主委员会规定为由向拥有车位的业主收取小区车位费、道路维护费、进门费等费用而发生的纠纷，由于物业管理公司所收取的以上停车费用往往是公司自已制定而没有经过物价部门批准，或只通过业主委员会同意，但是由于无相应法律、法规或规章为依据，因此争议较大。33物业管理责任的纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，而这部分业主要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在这类纠纷中，如果物业管理公司查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的越权行为问题，但是如果仅对个别业主的乱搭乱建行为进行劝阻而不强行拆除搭建物的话，势必造成大部分业主对物业管理企业的不满。作为物业管理企业在此类纠纷中主要是本身无行政执法权，而造成无法采取强硬态度，然而对业主来说却变成物业公司不作为，没负好本应有的责任而由此产生的经纶。对物业管理不善而产生的这类纠纷主要有因物业管理公司对小区内道路、路障、垃圾、管道、保护栏等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。 34侵权赔偿纠纷。341物业管理企业侵权的目的。随着我国市场经济体制的逐步建立和物业管理行业的迅速发展，市场化、专业化的现代物业管理企业已经成为物业管理市场上的主要力量，物管公司主要是自主经营、自负盈亏的独立主体，追求自身利益的最大化是他们的经营目标。但是现社会的条件下，追求这种短期自身利益最大化的原动力却成了物业管理公司侵害业主权益的根本原因。现实生活中物业管理企业因为追求自身最大的利益，而不惜实施侵权行为或由此造成侵权的事件非常多。342物业管理企业侵权的原因 物业管理企业所以能够侵权应具备一些重要因素，比如物业管理公司的自身优势，物业管理企业的自身优势包括专业优势、信息优势、资源优势、管理优势等。一方面他们利用自身的专业知识和信息优势蒙骗业主、隐瞒相关的信息；另一方面他们通过占用的资源、管理上的方便去出租、经营公共或共用场地、设施设备，或挪用专项维修基金等来谋取自身利益。物业服务人员殴打、侮辱小区业主、使用人，或者非法闯入业主、使用人的住宅等情况，还有就是违法停电、停水、停气的情况。实践中，停电、停水、停气是物业服务企业对不符合其要求的业主或使用人经常采用的一种方法。条例第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但在物业管理相关的法律法规中，许多内容不够完善、具体，对各方主体的权利义务界定不明确，但有些还不能很好地与地方法规配套，相互之间存在不能衔接、不一致、空白或重复等不足。对合同、权利的性质、效力和侵权责任的追究等规定不明或存在空白。业主、业主委员会和政府对物业管理企业的监督不力、物业管理市场的竞争、激励不够等。所以只有解决以上问题，在物业侵权上或业主侵权上，做出一定的解决方案，司法部门完善法规，把以上问题解决好，这必然可以减少侵权问题纠纷的出现。 35 房地产开发商遗留问题出现的纠纷。 城市房地产开发经营管理条例第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”而现实中房地产开发商往往在销完楼后就走人，但由于业主在买楼时没有验收清楚或因各种原因而没有在遗留工程上很好的得到解决就匆匆收楼，等到装修时找不到房地产开发商而无法行问题得到很好的解决。房地产开发商在建楼时也会出现很多不合理的建筑，比如水泵、电房等各种设备没有设好位置，而影响到小区内业主，从而致使后来的物业公司在这方面承担不必要的损失，或由此而出现的问题也会使得各业主不满从而不交物业管理费使得物业与业主之间的纠纷出现。业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。主要有厨厕、飘窗渗漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不畅、地面铺装损坏严重、绿化植物稀疏、坏死、配套项目缺少或者现状不如人意、电梯、发电机、二次供水设施等质量差。36物业管理公司服务不到位产生的纠纷。361有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问，任由违法装修人员自由进出小区、楼栋等，以致损害房屋承重结构、厨厕渗漏、影响外立面等，因而损害了其他业主的合法权益，其他业主则要求物业管理企业履行职责，有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾纠纷。在这些纠纷的背后原因都在于物业公司与业主双方观念的错位、相关立法的缺失、物业收费标准不公开、物业服务标准不明确、物业服务质价不相符等多种原因引发。362物业服务管理方的交接因素。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。4解决现存我国物业管理纠纷的对策。41加强改进物业管理法律法规。加强对物业管理工作的领导和协调，明确相关部门在物业管理行业中的分工，职责。正确引导物业管理行业的发展路线与管理模式、进一步加大宣传力度。认真贯彻执行中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和国家的各项法律、法规。充分利用各种媒体、多方位的进行宣传，特别是加强业主所具有的义务和权利、物业管理消费观念等的宣传。另一方面，要规范物业的管理、加大政府部门的相关机构的监管力度，在国务院物业管理条例中对物业企业的权利与义务，业主的权利与义务，两者间的关系以及各种事项的条例、与哪些相关部门挂勾等问题做出明确规定。42规范物业的管理行为。首先应规范物业管理培训机构的行为，完善培训机构。作为培训机构一方面要有较强的师资队伍，授课人员必须具备很强的物业管理专业理论知识，并懂得如何正确教授的方法，使学习的人容易理解、和掌握，另一方面要规范培训行为。无论培训时间的长短，都应按要求和程序一步步的学习和掌握物业管理的专业知识，从而才能使得到相关资格证书的人有一定的专业水平，提高物业服务的质量。物业培训收费偏高，与现实不相一致。致使有志在物业行业发展的优秀人才没有更好的条件去学习。才能在物业管理行业中有更多的人懂得如何去为业主服务，去处理问题，建造一个良好、和谐的生活环境，在物业管理服务中应时刻遵守职业道德，对该课程不合格者则不应发放岗不得位证书。其次，要充分发挥政府相关部门在行业规范中的重要作用。在从管理职能向服务职能转变的过程中，政府相关的监督检查职能不但不能减弱，相反应该继续加强。从服务上来说，行业主管部门有一定的职能权利、能为物业管理企业提供一个公平、公正、有序竞争的环境和发展的舞台；从监督检查职能来讲，行业管理部门对那些经济基础弱、管理不规范、服务与物业费不符、业主投诉率高的的公司，有权进行查处，或直致取消其营业资格。43建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。业主委员会一方面要维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务公司反映业主的合理要求，审议通过物业管理经营的项目和各影响较大的措施；另一方面业主委员会积极要配合物业服务企业做好业主的宣传、调解和开导工作，发挥以身作则的作用，带领全小区业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。44物业企业应当明确自身性质。物业管理企业应当明确自身的性质，物业管理企业是一个服务行业，本身以一个服务性质为主要，而不是管理人员。现很多物业公司都是以管理者的身份自居，无法转变观念，从而使得业主与物业公司之间的纠纷越来越多。45物业企业与业主之间签定明确详细的物业管理合同。 物业管理行业是一个朝阳行业，仍然有许多虽要完善的地方。由于现在很多人在这方面的知识与认知不到位，存在一定的局限，物业管理合同没有得到很好的完善。一方面是购房合同简单，许多事项在合同中并没有很好的明确规定。大部分的业主和物业管理公司继续使用旧的物业合同和制度，业主与物业公司之间并未签订物业管理合同或者签订的物业管理合同内容不明确或不规范，无法做到在对以后的物业管理中可能出现的各种问题做出很好的规定，做到有约可依，从而对业主有一定的约束力。当前，业主和物业管理公司的纠纷还集中体现在服务标准和收费标准上，所以重点在于完善物业管理服务合同中的相关内容，如果服务标准能和收费标准相符合，业主与物业公司在日常行为中有了可依据的法规，知道了明确的服务标准，双方在合同的履行过程中就有了可依据的准则，就可避免因对标准理解不同而产生的纠纷。46提高开发商的履约意识。开发商在建设施工、物业规划设计、销楼时应充分考虑物业管理的相关问题，有必要邀请物业管理企业提早介入，进入一个前期物业管理的一个前期物业管理