德国房地产评估对我国房地产业的启示(一).docx

德国房地产评估对我国房地产业的启示(一)随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。下面就德国房地产评估的问题分析一下。一、统一前后房地产评估工作的变化柏林位于欧洲的中心位置，统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的政治、经济意义。1合并前东、西柏林的情况。东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行房地产评估工作的，而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格，只要按规定进行计算即可，如城近郊1马克平方米；市中心20马克平方米；可建私家花园的10马克平方米；市中心有些地方无地价，因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济，东德的房地产评估人员才根据市场来进行房地产评估。但由于金融部。经济部在房地产评估方面具有决定权，且部内官员对市场一点不但，他们认为将不同因素发展到数百个，就是市场化了，所以东德房地产评估人员根据市场进行房地产评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致房地产评估值与市场价值背道而驰。西德房地产评估人员与东德的做法是不同的，市场是西德房地产评估人员房地产评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念房地产评估一块地，土地用途是标准，随意性较大的因素并不是房地产评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则，使用三种不同的房地产评估方式（比较法、重置成本法、收益还原法）。2东、西柏林合并后的房地产评估经验。实施西德的房地产评估方法，东德的金融部、经济部意识到了这点，并根据东德的特点逐步引入，西德的房地产评估师在东德的房地产评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段，主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素，西德的评估师基本上用比较法就可以房地产评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的房地产评估地价的方法。德国的不动产透明度很高，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家，每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中，东德已经逐渐形成一个有供有求的市场，房地产评估师现在也可以找到这些有关的数据进行房地产评估。德国是高度发达的市场经济国家，宪法严格保护产权，房地产保护期为100年。价格主要由市场决定，政府主要通过法律、税收来影响房地产市场的价格。德国每年有9000亿欧元房地产交易。房地产价格评估主要是为各种市场主体提供决策参考，主要的服务对象是：1、房地产交易的买方和卖方；2、抵押贷款涉及的银行和房主；3、税务部门和涉及交税的房地产主人；4、保险公司和被保险房地产主人；5、政府对市场政规划建设的需要，如小区改造、房地产出售或收购等；6、法院纠纷裁决的需要等。二、房地产评估职业的工作准则德国的房地产评估工作是独立于政府之外的。房地产评估职业者在房地产评估工作中只对自己负责，并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。房地产评估职业者评估出的土地价格不需政府进行确认（但法院只承认房地产评估师签字的评估报告）。如当事人因某种经济行为发现房地产评估结果有误，可以向法院起诉。房地产评估职业者自己对房地产评估结果负责30年（法律规定），房地产评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付，不够再用私人财产负责，公司内的所有评估师都负有连带责任。在房地产评估职业者进行房地产评估的时候，政府无权干涉房地产评估职业者的工作，即使房地产评估结果有损于政府的利益。政府对土地价格也有自己的规定，但土地价格并不是由政府制定的，而是政府委托专业人士制定再通过法律确认的。受政府雇佣，对于房地产评估师来说是一种很高的荣誉。三、房地产评估的法规政策德国对房地产价格评估的管理还没有一个统一的法规，涉及这方面的法规政策有：联邦建设法、房交易底价评估条例、各州的评估条例和联邦交通建设部制定的评估方法和标准。联邦建设法规定，房地产价格由市场决定，评估由自由职业者-房地产价格评估师进行，各州、市成立房地产价格评估委员会，评估必须客观、公正、独立。房地产交易底价评估条例规定，评估房地产交易底价时，房地产市场情况以评估基准日房地产市场情况为准；除非有法律上的或其它特殊原因，房地产状况以评估基准日房地产状况为准。房地产状况是指房地产的位置、法律特性、实际特征及特殊性的总体。房地产市场情况是指按照正常的房地产交易对房地产交易底价的形成产生重要影响的一些外部因素的总体，如整个经济形势、资本市场情况和社会发展情况等。特别要注意的因素是：（1）正常交易；（2）评估基准日；（3）位置；（4）法律特性；（5）实际特性；（6）特殊性。房地产交易底价评估条例