新房交付手续.docx

新房交付手续1、 通知开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。2、 验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰，进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房产地产权证。3、 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。4、 签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。验收注意事项1、 查看资料1、 房屋的住宅质量保证书（盖章原件可带走）；2、 住宅使用说明书（盖章原件可带走）；3、 竣工验收备案表（盖章原件）；4、 面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）；5、 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）；6、 建筑工程质量认定书；7、 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证；8、 签字时注明“楼房状况未明”。2、 楼房结构1、 检查房屋有无裂缝（1） 查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面积和顶上有无裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。（2） 露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。（3） 承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面而且穿到背后，存在危险隐患。（4） 墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。2、 检查空鼓（1） 检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。（2） 检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。3、 检查倾斜与水平（1） 在房屋顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。（2） 目测大致地平。（3） 检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪4、 测量房屋的层高建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。3、 渗漏、排水与防水1、 检查房屋有无渗漏（1） 察看房屋的地面和顶层渗水情况（2） 检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象（3） 墙身、墙角接位、顶棚有无水渍（4） 察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌2、 排水（1） 验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处，但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。（2） 厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。3、 防水在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花板4、 室内细部1、 管道（1） 各种管道表面镀层是否完好无破损（2） 看水管有无冻裂（3） 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）（4） 排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏2、 门（大门、房门）（1） 门身内、外、顶面是否油漆，有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。（2） 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）（3） 试门是否运作自如、开关时有无特别声音（4） 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门钥与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。（5） 关门听隔音效果并了解密封程度。（6） 卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。3、 窗（1） 看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹），漏刷和磕碰，色泽是否一致。（2） 目测窗四边是否平行且紧贴窗框，框墙接缝处是否密实无缝隙。（3） 看窗户玻璃是否完好（4） 试窗是否开关或推拉灵活自如，开关窗户是否太紧。（5） 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。（6） 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧（7） 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。（8） 留意窗户云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则（9） 窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。5、 生活设施1、供电（1） 拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。（2） 保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。（3） 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。（4） 检查开关、插座的牢固程度。（5） 检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。（6） 用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。2、 燃气（1） 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。（2） 燃气是否畅通。3、 电讯与线路（1） 打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。（2） 电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位（3） CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统（4） 周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、北京音响及广播系统6、 其它1、 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符2、 抄电表、水表、燃气表数值3、 有无专用垃圾道，其有无堵塞4、 有无专用邮政报箱5、 查问客厅、南、北、卧室的空调机位和孔洞6、 查问南阳台封闭计划建议收房需带工具：1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道；1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓1只塞尺-用于测裂缝的宽度；1只5米卷尺-用于测量房子的净高1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；1只计算器-用于计算数据1只水笔-用于签字；1把扫帚-用于打扫室内卫生；1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道交房1、 新房交房前，开发商会通知并发给业主一份交房通知单，业主根据通知书所写内容准备相关手续证件2、 按照交房通知书所写日期，业主到售楼处等级，此时会有一个小区服务人员拿着钥匙陪同业主看房、验房。3、 进入房间后，你要先看看配电箱的位置在哪里，然后按照位置标识依次打开。检查简单电路是否正常，要看一下电表显示数字，是否为零或者接近零。4、 接着检查水表，燃气表，同样在新房交房的时候应该显示零或者接近零的数字的。5、 重要的一项就是墙体，顶端，地面，是否存在裂缝，墙面是否明显不平整，当然像顶和墙交接的地方有点小裂缝是很正常的。6、 看一看窗子，看看窗子开关是否好用，有护栏的还要检查一下护栏安装是否固定安全。7、 检查都没有问题的话，再去售楼处办理手续领钥匙，还有房屋配件就可以了。8、 签字手续很多，一定要看好内容再说，不要着急。 第一步：接到收房通知单 按合同约定，开发商会在收房前一个月内将收房通知单寄给买家，告知具体收房时间及需要准备的资料。按有关规定，如业主在约定时间没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将盖房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。某些负责任的开发商会在收房通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有开发商并不管你有没有收到。拆招：业主收到开发商寄来的收房通知书时，先看看信的邮戳日期是否超过了购房合同上的收房日期，超过了可考虑向开发商按合同索赔。 业主在购房时切记写清楚收房通知书的邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点）。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行；也可即时与开发商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。第二步：看清“三书一证一表” 收房者来到现场的第一步就是要查看开发商是否已经具备了足够的交房条件。 按照要求，开发商应出示建设工程质量认定证书，并向收房业主提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住房验房交接表（房间功能分区及标的物祥列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等）和验收意见表（如楼宇验收记录表）等。 证件齐全的可直接进入下一步骤，证件不齐交房的则要开发商问个究竟，千万不要贸然收房。拆招：交房是要具备这“三书一证一表”，这是国家的强制规定，如果证书不齐全，建筑质量就难以得到充分保障。因此早在签订购房合同之前，购房者一定要坚持将“三书一证一表”齐全列入交房的必要条件中，这样一来，就算是碰到开发商违规无证交房的情况，发生纠纷也有据可依。 面对“三书一证一表”不齐全的情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收房，也要在相关文件中，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见表”等字样并妥善保留好相关文件副本。第三步：先验房后交费 检查完各种证件后，收房最关键的一步：验房正式开始了。业主先是需要交身份证复印件、收房通知书，领取房间钥匙，然后由开发商的接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验楼房情况。先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但在大多数情况下，开发商都会要求买家先交钱填表、签文件，再验房。拆招：购房者在签合同时应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定的，可以采取变通方法，在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况不明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。第四步：验房步骤不放过收房的时候哪些地方会是容易出现问题的部位。业主们可要看仔细咯。（1） 房屋室内空间尺寸；（2） 地面、墙面和顶棚面层质量；（3） 门窗、护栏安装质量；（4） 室内防水工程质量；（5） 给排水及采暖系统安装质量；（6） 室内电气工程安装质量；【详细】拆招：业主在验房的工程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直。业主可在验房时带上电笔、直尺、小木槌等工具，以便于检验。 若发现房屋有瑕疵：墙上有个裂缝、地漏有点堵、窗户有点渗水等，业主是有权拒绝收房的，并可要求开发商按照合同约定的标准重修、维修房屋，如更换地板，更换同一品牌的装饰材料等，直至开发商提供符合合同标准的房屋才收房。 通常来说，维修往往会推迟交房时间，如果维修时间过长且影响到入住的，业主可参展迟交房的条款，要求开发商进行有关延迟交房的赔偿。 同样，对于开发商承诺赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来，以保障自己的权益。根据有关规定，如果开发商交付的房屋装修标准吧与实际不符，差价部分将由开发商双倍赔付。第五步：记录在案待解决 验完房后，业主应按实际验收房情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄咋制定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据；如开发商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见交送开发商。然后，根据双方协调后的解决方案签署相关的整改维修文件，签字盖章，并约定下次验收时间。 拆招：对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖裂缝、漏水，甚至是房屋结构性等种种问题，不管开发商陪同人员如何承诺，业主都应该坚持原则，只要发现问题都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，并将有关问题详细记录，而对于房屋的瑕疵，业主应尽量拍照和摄像进行取证。第六步：缴费笔笔算清 在验房完毕后，就要交清相关费用了，记住，每一笔费用都要索取发票，每一笔钱都要算清。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些开发商在收房时仍巧立名目乱收费。 目前，政府相关部门已有明文规定，开发商交房时，燃气初装费、电视、电话开通费等已不能再向业主收取费用，另外，水费、电费的押金也已停收。因此，业主在收房时，只需要向物业管理公司交纳管理费