广西2015年房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的特点考试题.doc

广西2015年房地产估价师经营与管理：私募股权投资的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。 A：14 B：10 C：33 D：15 E：借款合同 2、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期_。 A以1次为限，不超过3个月 B以1次为限，不超过6个月 C以2次为限，每次不超过3个月 D以2次为限，每次不超过6个月3、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从_开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A1997年下半年 B1998年上半年 C1998年下半年 D1999年 4、关于可保危险的叙述错误的是_。 A具备一定条件的危险，成为可保危险 B可保危险的发生与否，发生时间，地点造成危害的程度都必须具有偶然性 C可保危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性 D对于有些特定危险，因其一定会发生，因此不能作为可保危险5、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。 A12% B12.55% C12.68% D13.55% 6、某宗房地产的成交价格比正常价格低8，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5和3。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。 A：10326 B：10543 C：11206 D：11442 E：工业用地的监测点评估价格 7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是_。 A条形基础 B桩基础 C箱形基础 D整体式筏式基础 8、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。 A25% B20% C15% D10% 9、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系 10、基准地价系数修正法的基本原理是【2003年考题】 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论 E：工业用地的监测点评估价格11、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按_的税率征收所得税。 A10% B15% C18% D27% 12、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 13、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20，报酬率为10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。 A：667 B：741 C：1260 D：1333 E：工业用地的监测点评估价格14、下面说法正确的是。 A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格 15、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。(2008年试题) A：330 B：350 C：440 D：870 E：执行层的组织协调 16、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。 A变动费用 B同定费用 C材料费用 D人工费用 17、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为_年。 A30 B40 C70 D50 18、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率 19、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：借款合同 20、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A：体量 B：结构 C：设施 D：层高 E：工业用地的监测点评估价格 21、开发项目总投资包括和经营投资。 A：前期投资 B：后续投资 C：建设投资 D：管理投资 E：借款合同 22、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价机构必须加盖公章23、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。 A：大于 B：大于或等于 C：小于 D：小于或等于 E：工业用地的监测点评估价格 24、城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产_价格申报制度。 A评估 B成交 C协议 D核定25、我国土地用途管制的核心是。 A：实行土地有偿有限期使用制度 B：经营土地有偿使用 C：不能随意改变农用地的用途 D：不能随意改变建设用地的用途 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。 A10% B20% C50% D200% 2、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是_。 A属于国有土地的，核发国有土地使用证 B属于集体土地的，核发集体土地所有证 C使用国有土地的，核发国有土地所有证 D使用集体土地的，核发集体土地使用证3、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为_。 A242.4% B50% C41.259% D187.5% 4、_之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。 A中华人民共和国仲裁法 B中华人民共和国宪法 C中华人民共和国土地管理法 D中华人民共和国土地使用法 E中华人民共和国民法通则5、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。 A：房地产供求结构 B：房地产投资结构 C：房地产数量结构 D：房地产总量结构 E：借款合同 6、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得_。 A转让房屋 B租赁房屋 C迁移户口 D新建、扩建、改建房屋 E改变房屋和土地用途 7、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有_。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C移动平均法 D路线价法 E指数修匀法 8、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。 A装修改造 B需求增加 C通货膨胀 D改进物业管理 9、用益物权包括。 A：土地承包经营权 B：抵押权 C：建设用地使用权 D：质权 E：地役权 10、我国现行房地产税包括等。 A：房产税 B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税11、招标方式可以分为公开招标和_招标。 A隐式 B私下 C幕后 D邀请 12、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。 A20 B15 C35 D50 13、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产14、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起_日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。 A15 B30 C45 D60 15、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。 A定期收取的物业管理服务费 B物业共有部位共用设施设备装修基金 C政府的扶持 D对长期拖欠物业费业主的罚款 E开发建设单位给予一定的支持 16、下列房地产状况中属于区位状况的有。 A：位置 B：房地产规模 C：环境景观 D：外部基础设施完备程度 E：朝向、楼层 17、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。 A：租户交纳固定的租金 B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费 E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 18、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。 A：告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：执行层的组织协调 19、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。 A：商业期票 B：商业汇票 C：商业信托 D：支票 E：执行层的组织协调 20、以下不属于销售费用的是_。 A广告费 B售楼处建设费 C销售人员费用 D交易手续费 21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 22、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。 A：借款偿还期 B：偿债备付率 C：流动比率 D：利息备付率 E：內部收益率23、抵押贷款二级市场上交易的抵