土建项目二次经营策划指导书及其编制思路.doc

土建项目二次经营策划指导书及其编制思路 工程项目二次经营策划指导书编制思路工程项目二次经营策划指导书编制思路1工程项目二次经营策划指导书编制原则2编制工程项目二次经营策划指导书前提3工程项目效益策划具体内容4几点建议1.1及时性原则1.2满足合同约定原则1.3效益最大化（增盈减亏）原则1.4动态性原则1.5充分利用资源原则1.6迎审安全原则工程项目二次经营策划指导书编制原则编制工程项目二次经营策划指导书前提?2.1.1成立二次经营组织体系?2.1.2明确各级职责、明确分工?2.1.3制定二次经营目标2.1建立组织体系、明确职责分工、制定工作目标编制工程项目二次经营策划指导书前提2.2市场开发部进行经营交底2.2.1建设单位招标资料 （1）资格预审公告或招标公告 （2）招标文件及其补遗书、澄清、修改、答疑等 （3）建设工程施工合同书（合同协议书、合同商务谈判备忘录等）、专用合同条款、通用合同条款 （4）安全生产协议书、廉政协议书、履约担保、预付款担保 （5）工程量清单（工程量清单投标报价汇总表、工程量清单计价表、甲供材料数量及价格表、甲供设备数量及价格表、甲控材料表等） （6）招标图纸编制工程项目二次经营策划指导书前提2.2.2设计单位资料 （1）单项概算表 （2）综合概算表 （3）招标控制价（或限价） （4）详细工程量清单编制工程项目二次经营策划指导书前提2.2.3自己单位投标资料 （1）报价分册（报价编制说明、降造措施、各类材料数量及价格表、运输方式、工程量清单计价表等） （2）技术分册（项目工程简介、施工组织设计） （3）商务分册（联合体投标协议书） （4）投标人澄清、补充的确认资料 （5）中标标段的设计单位、设计特点、设计总体负责人、各专业及工经负责人，联系方式等有关经营关系情况 （6）投标报价交底资料编制工程项目二次经营策划指导书前提2.3全面系统研究合同2.3.1收集构成合同文件的全部协议书、文件构成合同文件的协议书、文件一般包括以下内容 （1）合同协议书及各种合同附件（含评标期间和合同谈判过程中的澄清文件和补充资料）； （2）中标通知书； （3）投标函及投标函附录（含补遗书、答疑书，要求投标人澄清、补充的确认资料）； （4）项目专用合同条款； （5）专用合同条款；编制工程项目二次经营策划指导书前提 （6）通用合同条款； （7）技术规范（技术标准和要求）； （8）图纸； （9）已标价工程量清单； （10）承包人有关人员、设备投入的承诺及投标文件中的施工组织设计； （11）其他合同文件（合同履行中，招标文件和发包人、承包人有关工程的洽商、变更等书面协议或文件，以及工程质量保修协议书、安全生产协议书、廉政协议书视为本合同的组成部分）。 编制工程项目二次经营策划指导书前提2.3.2合同整合将合同协议书、通用条款、专用条款等整合成一个有效范本，分发给项目部领导、各部门负责人，共同研究合同条款，结合自己的工作职责分工，找出合同中前后矛盾或对我方有利的条款，归纳可以突破的关口，积极创造效益。 编制工程项目二次经营策划指导书前提2.3.3全面研究合同，找准切入点 （1）研究合同条款 （2）研究费用情况 （3）研究计量规则、投标报价说明 （4）分析清单单价 （5）进行风险评估编制工程项目二次经营策划指导书前提（ （1）研究合同条款例题1沪昆铁路贵州段合同15.4变更的估价原则15.4.1本项目实行总价承包，合同签订后任何一方不得擅自调整合同价格，但有下列情况之一的可作调整?1）发包人对建设方案、建设标准、建设规模和建设工期的重大调整以及非承包人原因引起的类变更设计；?2）保险范围之外，由于不可抗力造成的损失按通用条款第21.3.1项办理；?3）甲供材料设备由发包人按铁道部相关规定调整；?4）按国家和铁道部有关政策允许调整并经原审批部门批准调整的内容可进行调整。 ?5）由于路基、隧道岩溶处理工程数量存在较大的不确定性，合同执行过程中，按承包人的中标单价和相关各方确认的工程数量，经第三方审价单位审价，发包人同意后据实计量，增减部分另行签订补充协议。 编制工程项目二次经营策划指导书前提编制工程项目二次经营策划指导书前提15.4变更的估价原则15.4.2总承包风险费是指由总承包单位为支付风险费用计列的金额，风险费用包括但不限于以下内容?1）初步设计招标的施工图量差、承包人原因引起的类变更设计及全部类变更设计引起的工程增减的费用；?2）非不可抗力造成的自然灾害损失及其采取的预防措施费用；?3）发包人供应的材料和设备及15.4.1 (4)以外的材料和设备价差；?4）建设工期重大调整以外的施工组织设计调整工期造成的损失和增加的措施费；?5）工程保险费；?6）由于变更施工方法、施工工艺所引起费用的增加；?7）工程质量、施工安全、建设工期、投资控制、环保水保和技术创新等考核费用。 编制工程项目二次经营策划指导书前提例题2阳泉到左权高速公路项目专用合同条款1）路基填挖方的增减总量不超过原设计总量2%，2）路基土石质结构比例变化量不超过原设计10%，3）桥梁桩基地质层变化厚度小于等于桩长的15%（均以1座桥为1个控制单元）。 15.1以下情况不属于变更范围和内容，其影响和费用均由承包人承担?4）工程过冬覆盖及保护措施，?5）围岩类别发生变化，未经由发包人代表、总监理工程师、设计代表组成的现场决策组认可，?6）隧道围岩变化累计长度小于隧道总长5%，或围岩级别变化但连续长度小于10米的。 编制工程项目二次经营策划指导书前提例题3福州地铁工程土建标施工期间发包人将本工程的永久结构（含围护结构）中的钢筋、商品混凝土进行价差调整（暂估价项目除外）；价格浮动的风险范围施工期当月造价管理机构发布的信息价（月平均值）与编制控制价时采用的造价信息基价相比，钢筋为+10%，商品混凝土为+10%。 超过上述风险范围时，仅对超出部分计取价差和相应税金，不计取其他费用。 造价信息基价执行福州市财政投资评审中心审定的控制价报告中载明月份的材料价格信息价格。 16.价格调整16.1.2本工程约定的物价波动引起的价格调整办法为编制工程项目二次经营策划指导书前提16.价格调整16.3其他因素引起的价格调整?16.3.4非承包人原因引起的工程量变化产生的合同价格调整单个项目工程量变动幅度超过+30%并导致合同总价变动幅度超过+1%的，增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量，其综合单价按专用条款15.4执行，未超过上述幅度的，按合同已有的价格变更合同价款。 ?16.3.5工程量清单中的临时混凝土支撑、临时钢管支撑和临时型钢支撑清单项目，承包人在投标报价时应充分了解工程的实际情况，认真勘察现场，预计所有会涉及到的风险，一旦中标并签订合同后，除因非承包人原因引起的主体结构工法变化或者根据合同其他条款规定可以进行调整外，这些项目费用将不做调整。 编制工程项目二次经营策划指导书前提（ （2）研究费用情况?1）各章节工程量及费用、降造费率（各章节降造费率）、未降造项目、不平衡报价情况，总承包风险费，量差、盈亏分析，其它事项；?2）了解本项目的激励约束机制考核费金额，业主是如何使用该费用的，我们可通过哪些方式要回来；?3）明确合同中大临及过渡工程数量、费用，为编制及优化大临过渡方案提供参考，做到尽量不超支。 编制工程项目二次经营策划指导书前提（ （3）研究计量规则、投标报价说明?工程量计算规则在专用合同条款、工程量清单说明及技术标准中有约定的按约定执行；没有约定的按铁路工程工程量清单计价指南（土建部分）（铁建设xx108号）、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-xx）、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-xx）的规定执行。 ?重点是认真研究工程量清单中的项目特征描述。 ?明确各项合同单价包含哪些子项目和工程内容，确定合同中缺单价工程项目内容，提前着手增加缺单价工程项目数量和新增单价的编制工作。 编制工程项目二次经营策划指导书前提（ （4）分析清单单价?根据现场实际工料机单价分析成本，并结合清单单价，明确合同中哪些单价较低，可做负变更减少亏损或利用相关合同条款调整单价；哪些单价较高，可多做正变更争取最大效益。 编制工程项目二次经营策划指导书前提（ （5）进行风险评估?1）工期风险?2）安全、技术、质量风险?3）盈亏风险?4）审计风险编制工程项目二次经营策划指导书前提2.4施工技术与工程经济有效结合?做好技术支持工作?系统审核图纸，找到突破口2.5熟悉行业变更索赔调差游戏规则?2.5.1铁路项目?2.5.2公路项目?2.5.3市政、房建工程工程项目效益策划具体内容3.1工程数量进蓝图策划?第一步要解决好存在的“硬伤”项目（即亏损项目）?第二步要紧紧抓住把握性较大的重点问题，平衡好合同固有量差和新创造的量差，要以工程量形式足额进蓝图，减少潜亏项目工程量，增加预期利润好的项目，满足项目基本的效益目标要求。 ?第三步是对剩余的一些重大事项再进行拓展，结合工程项目特点，在无法进蓝图的情况下，提前进行类变更设计策划，争取达到利益最大化。 工程项目效益策划具体内容3.2施工阶段变更设计策划类变更设计的前期策划工作重点应放在以下几个方面? （1）施工图执行的设计标准与招标文件标准发生变化引起的变更；? （2）大面积地基加固工程因地质情况与现场不符而发生的变更；? （3）桥梁工程中，结合各单位现有技术和装备水平，在不降低建设标准的前提下，争取有利于施工方的桥梁结构形式的改变或重大施工方案的变更；? （4）隧道工程中较大规模的不良地质体的加固处理，隧道的围岩变更一定要系统规划地变，否则有可能得不偿失；? （5）施工组织设计的重大调整，重大技术方案的变更；? （6）设计漏项和施工安全防护措施的重大变更等。 ?3.3收尾阶段变更索赔策划?收尾阶段主要做好变更设计、各类费用报告的批复计价工作。 ? （1）及时掌握业主手中降造费、备用费、暂定金使用情况，加大公关力度，做好竣工决算工作。 ? （2）铁路项目风险包干费用如由建设方掌握时要想方设法要回来，并对超过风险包干费用部分依据合同和相关文件精神补签合同或形成结算纪要并加以解决。 ? （3）公路、市政等工程项目的暂定金要通过变更、收集的各种资料依据说服建设单位争取全额要回来。 工程项目效益策划具体内容工程项目效益策划具体内容3.4合同索赔策划?索赔定义是承包商在合同实施过程中，根据合同及法律规定，对并非由于自己的过错且应由业主或第三方承担责任的情况所造成的实际损失，凭有关证据向业主或第三方提出给予赔偿的要求。 工程项目效益策划具体内容3.4.1承包人索赔必须同时具备的4个条件? （1）与合同相比较，已造成了实际的额外费用增加或工期损失；? （2）造成费用增加或工期损失的原因不是由于承包人的过失；? （3）按合同规定不应由承包人承担的风险；? （4）承包人在事件发生后规定的时限内提出了书面索赔意向通知。 ?承包人应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。 工程项目效益策划具体内容3.4.2可索赔的费用? （1）人工费（停工损失费和工效降低的损失费按窝工费计算）；? （2）设备费（因窝工引起的设备费索赔当施工机械属于施工企业自有时，按照机械折旧费计算索赔费用；当施工机械是施工企业从外部租赁时，索赔费用的标准按照设备租赁费计算）；? （3）材料费；? （4）保函手续费（工程延期时，保函手续费相应增加；反之，取消部分工程且发包人与承包人达成提前竣工协议的，保函金额相应减少，保函手续费也应扣减）；? （5）迟延付款利息（按银行同期贷款利率）；? （6）保险费；? （7）管理费（分现场管理费、公司管理费）；? （8）利润。 几点建议4.1更新理念? （1）关系就是效益、关系就是生产力? （2）会干-会算-会要? （3）地质是创效龙头、隐蔽工程是重点、计量规则是核心? （4）关键是理由、沟通是关键几点建议4.2坚持二次经营“四定”工作思路?即“定目标、定责任人、定工作推进计划、定奖惩”。 二次经营工作是需要相互分工又要相互协调配合的工作，要明确工作目标，理清工作思路，落实好责任人，在有效的时间内扎实有序的开展工作，决不能盲目的、无头绪的进行。 几点建议4.3依法合规，用足政策，争取理解与支持?所有上报的基础资料要有理、有据、有节、有度；坚持实际与扩大相结合，在实际的基础上进行扩大化，不能不着边际、无限放大；?资料编制原则及时性、全面性、真实性、合法性；?费用计算原则合理性、有利性。 几点建议4.4提高工程项目二次经营业务水平? （1）尽量保持项目经理、项目总工和变更、索赔业务人员的稳定，不随意更换，以保证各项工作的连续性。 ? （2）加强业务人员的业务技能。 主抓个性，规避审计，利用好地方力量，争取利用设计出图和设计变更做好索赔费用的转化等工作。 ? （3）充分利用集团公司、工程公司二次经营专家督导组的业务优势、经验优势和人脉资源，做好变更的策划和外围关系工作。 ? （4）定期召开二次经营会议，总结经验，分析形势，改进思路，形成精诚团结的工作机制。 ?二次经营工作小组成员每月召开一次或多次二次经营专题会议，通报二次经营进展情况，协调和督促各部室的配合及相关资料的完善和收集。 ?结合项目形势和监理、业主新的指令和文件，研究对策，调整思路，并积