齐齐哈尔市房价及其对经济发展的影响.docx

齐齐哈尔市房价及其对经济发展的影响（摘要）齐齐哈尔市房地产开发投资、销售、棚户区改造和保障性住房建设等等的状况，齐齐哈尔市房地产市场存在的问题和根本原因，分析和研究齐齐哈尔市房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易，促进房地产市场平稳健康发展。齐齐哈尔市近一年的新老房价变化龙沙区新房均价每平米5025元，环比下跌百分之8.9同比增长百分之1。二手房均价每平米4802元，环比躞蹀百分之1，同比上涨百分之82.5。铁锋区新房均价每平米4661元，环比不变，同比下跌百分之13.9。二手房均价每平米4243元，环比下跌百分之0.6，同比下跌百分之9.9。讷河区二手房均价每平米3772元，环比增长百分之16.3，同比不变。依安县二手房均价每平米3376元，环比增长百分之12.3，同比增长百分之12.2。甘南县二手房均价每平米3589元，环比增长百分之1.4，同比增长百分之12。富裕县二手房均价每平米3049元，环比下跌百分之15.9，同比上涨百分之0.1。富拉尔基区新房均价每平米5360元，环比不变，同比增长百分之27.6。二手房均价每平米3172元环比下跌百分之15.2，同比下跌百分之11.2。碾子山区二手房均价每平米3445元，环比增长百分之19.5，同比不变。泰来县二手房均价每平米3286元，环比增长百分之22.1，同比不变。建华区新房均价每平米8325元，环比增长百分之17.1，同比增长百分之3.8。二手房均价每平米5344元，环比下跌百分之2.6，同比下跌百分之0.3。什么是房地产价格近年来,房地产正成为经济快速发展的重要的推动力量。而且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是,也应该看到,房地产业在过去的快速发展中暴露了不少问题,如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性购房比例偏大等。这些问题如果得不到有效的引导与解决,对房地产的健康发展势必造成重大影响。因此,房地产业的发展状况对经济增长有着不可忽视的促进作用。本文通过对齐齐哈尔市房地产市场的调查,对齐齐哈尔市房地产业的发展趋势作出了分析。产生房价价格上涨和波动的原因1）房地产的需求主要分为消费需求和投资需求.从消费需求来说，近年来随着城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购臵房屋，以保值增值。2）消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价 还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。3）市场经济中供求关系的不平衡 在市场经济体制下，市场本身就存在着自发性、盲目性、滞后性的缺陷，由于市场机制作用的滞后性和不确定性，常常导致虚假需求和生产的盲目性，对经济活动远景缺乏导向，市场机制容易助长投机行为，从而破坏市场运行的稳定性和秩序性。市场机制作用的这些特点会造成社会经济运行的混乱，使市场出现总供给大于总需求或者总需求大于总供给的现象，从而引起通货膨胀，失业和经济衰退。房地产开发商在市场机制中盲目的建房，打乱了市场中的供求关系，最终导致供大于求，且价格高出民众所能接受的价位，这就导致了很多的建房没有人居住，以至于全国很多地方出现“鬼城”的说法。房价问题对市民经济的负面影响1） 房价问题对居民消费的影响我们来从消费者购买的角度来分析这个问题。房子对于居民来说是生活的必需品，对于仅有一套房子的居民俩说，房子涨价虽然意味着房子升值，但是他们不会讲仅有的房子卖掉，所以对于仅有一套房子的居民拉说，房价的增长只是虚拟的，消费者不会因此扩大消费。相反为了以后给子女买房的消费者来说，房价的上涨无疑增加了他们的负担。对于有多套房产的消费者来说，房价的上涨增加了财富，虽然可以将房子出售转化为自己的可支配收入，但在中国房价持续上涨的情况下，这部分钱又会用于新的房地产。所以房价上涨不会增加居民的收入，相反会使消费者其他的消费减少。2） 高房价对居民负面影响主要体现房价的过快增长，会导致市民的消费降低，加大了对市民的负担，不利于拉动内需。房价上涨的过快，还会带动物价的上涨的压力，会对居民买房的负担加剧。为了应对房地产价格的大幅度上涨这种情况，多数的居民会将其它的商品和服务商的消费降低，增加储蓄来应对首付和分期购。首付的过高以及分期购占去工薪阶层大半的工资，这就明显的占据了工薪阶层的消费水平，使得居民买房是不得不减少去其它消费上的开支。如果这种情况一直持续复返下去，就会严重的削弱我国的拉动内需政策的效果。过高的房价会使得企业的成本增加，使得工人要求的开支增加，因此会使得企业劳动力的成本增加。企业业务的扩大、生产设备的升级，要占用更多的生产经营用房，而房价的高增长又增加了企业的生产成本，降低了企业的利润和竞争力，企业不得不搬离一线城市到二三线城市甚至农村。目前一些相当规模的高新技术企业正在搬离房价极高的中心城市。企业外迁，不但使企业遭受经济损失，同时也使企业面临巨大的人才流失。再者，由于房价的上涨，原材料价格也相应提高，这又增加了企业的材料成本。所有这些，大大增加了企业的商业成本，降低了企业的竞争力。过高的房价增加了地区和 居民之间的贫富差距。目前我国面临的一个大问题就是收入的分配不均，贫富两极的差距拉大。由于高房价，大部分居民和经营者的收入和财富相应缩水，使贫富差距进一步扩大。至于那些低收入的家庭，由于收入的增长远远赶不上房价的增长，住房的支付能力大大降低，使得他们逐渐被排除在住房市场之外。对于房价波动的解决措施1） 政府的政策调控我市政府应该认真贯彻落实国务院有关调控房地产的政策规定，有税收、信贷等等政策来压力打击那些高房价。我市政府应该按国务院的要求不扯不扣的建设保障房，将不属于低收入者但无力购房的“夹心层”纳入到保障名单中，使“居者有其屋”，建议向具有当地城市户口者每人配额当地的20平方米低价房。2） 政府对土地进行调控当地政府应控制土地的价格，调整土地的供给，加强土地管理，土地价格的高低多少，直接关系到房地产价格的高低，因此非常重要。简化行政审批环节，降低交易成本。政府对房地产的开发项目实施的严格而且繁琐的监管是不合市场经济的一种体现。3） 正确引导市民的心里预算通过加强房地产市场的信息公开，合理降低与房地产有关的审批和管理费用，建立以及完善房地产的宏观检测体系等等的一些手段，为市民形成正确的房价预期。4） 健全房地产宏观法律调控通过加强房地产立法，完善法律法规体系，建立科学的官员要政绩考核体系，理顺政府与市场的关系。构建房地产价格政府干预机制，稳定房地