2013年房地产市场发展现状及前景分析.doc

2013年房地产市场发展现状及前景分析阳春三月，中国又迎来了一年一度的“两会”，作为全球第二大经济体，政府的换届与经济的转型，牵动着世人的目光。今年的全国“两会”意义非凡，举世瞩目，万方有待。2013年两会是否会伴随更为严厉的房产调控政策，成为大家关注的一个焦点。房地产可持续发展要以品质为主在中国，房地产也好，金融也好，都与国家政治息息相关。2013年两会必然会对房地产行业的发展产生重要影响。通过解读“十八大”精神不难得出，2013年国家的发展规划仍会延续稳健的基本步调，并将通过宏观调控手段避免各行业领域的发展出现大起大落的情况。房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。房地产业的暴利时代已经逝去，而以定位准确、服务至上、提高品质、品牌等为核心的“价值回归”的理念，正在得到业界越来越多的关注和认同。因此房地产行业未来发展的基本趋势，用六个字简单概括便是：品质、品牌、服务。高端豪宅为房地产市场所需在房地产市场，高端豪宅可以比喻成珍奇字画、珠宝等收藏品，属于稀缺产品，远离了生活必需品的概念，和普通百姓没有太大关系。消费人群多为私营老板、高级白领，这些人具备丰富的社会阅历，有自己独特的审美观，和品牌服饰、珠宝的消费群是相符合的。近几年，随着中国改善性需求的放量，人们对高端豪宅的需求将会逐渐增大。虽然这几年房地产市场的高端产品不断增加，但真正的高端豪宅在市场仍然是极为稀缺的，许多置业者却很难买到令自己称心如意的好房，不是地点不合适，就是装配不够标准，或是物业管理不满意。琼海海域天城楼盘在销售时承诺“温泉入户”，并把家家户户能享受温泉水写进购房合同。但是，今天几位海域天城小区业主称，入住以来，他们并没有享受到开发商和销售商承诺的“温泉服务”。根据业主投诉，来到海域天城小区以购房者身份进行实地探访。来自湖北的售楼小姐小洪这样向记者推介海域天城的“温泉卖点”：“我们小区有深井温泉，说是温泉，其实是冷泉，每栋楼房下面都有加热装置，把加热后的温泉水推送到每个户主家里。”注意到，该小区为证明其“温泉到户”货真价实，还准备了一份“温泉认定证书”。这份“温泉认定证书”由“海南地热矿泉水学会”和“海南大地温泉开发利用研究所”出具。在海域天城的售楼宣传海报上，也赫然写有“万泉河畔森林温泉公寓”字样，这样的广告语对来自北方的候鸟族无疑有很大诱惑力。但一位业主向记者发出他的质疑：“琼海嘉积地下真的有温泉资源吗？如果那样，人们都跑到官塘去干嘛？”海域天城业主多次向有关部门投诉该小区“温泉入户”不到位问题，琼海政府部门，琼海房管、水务等部门还专门联合到海域天城现场办公，实地为业主解决因“温泉入户”引起的纠纷。此外，琼海除了海域天城楼盘外，还有很多新建楼盘大打“温泉牌”。3月2日，“国五条”细则公布的第二天，位于北京东南四环外的华侨城项目五期7号楼正式开盘，成为新政后北京新房市场中第一个开盘的项目。“我们这次开盘一共推出144套房源，现场一共来了400多组客户参与选房，开盘当天就基本售罄了。”3月7日，北京华侨城的销售员小肖对第一财经日报表示，尽管开盘售罄并非受到“国五条”细则的利好影响，但开盘至今接到的咨询电话却有不少是因为二手房购房成本可能增加转而关注新房市场的。2月底以来，“国五条”及其细则相继出台，调控在执行手段上再次收紧，而其中最为引人关注的是对于二手房个人所得税严格按照差额20%征税的规定。“这一规定将直接改变目前二手房市场的供需现状，使得二手市场成交放缓，而高额的税率也将导致部分购房者将目光由二手市场转向新房。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，这一规定将直接改变目前二手房市场的供需现状，使得二手市场成交放缓，而高额的税率也将导致部分购房者将目光由二手房市场转向新房。不过，就目前的市场成交状况来看，新房市场并没有出现太大的波动。根据北京市住建委的数据，新政发布后的3月2日6日，北京共成交商品住宅1482套，相比2月同期(2月2日6日)成交的1549套，小幅下降4.5%；而同期的二手住宅成交则达到4520套，相比2月同期涨幅高达113.7%。对于后市，高姗认为，政策新规对于低端与高端两个极端需求的影响较小，且低端市场由于需求量较大价格仍会出现上行趋势，而对于中端改善型需求来说，由于卖小换大的购房策略以及信贷方面均受到制约，因此成交将受到一定的抑制，从而减缓房价上升速度。或许是政策对于二手市场的短期负面影响给开发商带来了些许信心，3月预计开盘的项目数量出现了较大幅度的增长。根据搜房网数据监控中心统计，3月，北京新建商品住宅预计开盘共计34个项目，环比2013年2月上涨385%，同比2012年3月上涨209%。其中普通住宅共计33个，另共有1个别墅项目预计3月入市。在34个新建商品住宅中，老项目后期为29个，纯新盘项目为5个。在价格方面，其统计显示，3月北京新建商品住宅预计开盘均价为23