莱西项目考察体会.doc

项目管理手册编号：版号：0生效日期：莱西项目考察体会地块名称： 莱西市政府西侧地块 城市区域： 莱西市 拟建项目： 高档住宅 编制 日期 2006-06-26 审核 日期 批准 日期 1 / 4考察体会编号：kb-kc-001版号：0生效日期：2008-6-8一、莱西市（及所处区域）房地产市场分析1. 莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一，2006年10月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第100名上升到第64名。位于青岛、烟台、威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，在青岛市“一小时经济圈”内，素有“青岛后花园”之称，属山东最适合居住和创业的首选城市。 莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时，第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。 2007年度中国中小城市科学发展评价体系研究成果发布暨第四届中国中小城市可持续发展高峰论坛期间，中国中小城市科学发展评价体系研究课题组发布了“2007年度全国十佳节约型中小城市”、“2007年度全国最具投资潜力中小城市百强”、“2007年度全国中小城市综合实力百强”三项评价结果。在2007年度全国十佳节约型中小城市排名列中，莱西市列第9位：昆山市、江阴市、张家港市、金坛市、太仓市、常熟市、山东章丘市、河南义马市、山东莱西市、山东平度市。在2007年度全国最具投资潜力中小城市百强排名中，莱西市列第12位；在2007年全国中小城市综合实力百强排名中，莱西市列第43位。 2008年中国中小城市科学发展评价体系研究成果发布暨第五届中国中小城市科学发展高峰论坛在江苏的常州武进区隆重召开。会上，莱西市共获得了全国中小城市综合实力百强、全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具区域带动力中小城市百强、全国十佳节约型中小城市四项国家级城市荣誉。其中全国十佳节约型中小城市，位居第5位，较去年提升了4位；全国中小城市综合实力百强，位居第42位，较去年提升了1位；全国最具投资潜力中小城市百强，位居第10位，较去年提升了2位；全国最具区域带动力中小城市百强（首次评选）。2. 莱西房地产各种影响因素的分析 城市化进程 莱西市与中国东部大部分中小城市一样进入了高速城市化的阶段，目前正进入高速城市化历史阶段。这决定着未来数年至数十年内莱西市的城市化进程将带动大量城市化人口的增加，包括农民工进城成为城市居民，外来人口加入本市。论证依据，世界范围内城市化进程的历史经验。城市化初级阶段及其缓慢的发展速度，中期高速发展，后期稳定在百分之七十左右，目前莱西是总人口约70万，城市人口约25万，城市化率百分之三十五左右，预计城市人口将在未来高速发展至50万后趋于稳定。这将是莱西是房地产市场的刚性需求。经济发展 外资企业，本地较发达的农牧业，矿业，高速发展的旅游业，如莱西湖，姜山湿地公园，温泉将使莱西成为周边城市自驾游的目的地，经济的发展将催生富人数量的增加及就业岗位。经济发展对房地产业的刺激毋庸置疑。政策因素 青岛市区工业转移，大青岛框架的规划， 2012年底预计建成青荣城际轻轨，未来莱西将成为名副其实的青岛卫星城之一。这将带来大量青岛市区人口的购房需求。二、开发项目横向比较1. 由于莱西市老城区面积比较狭小，随着城市化进程的不断深化，其地域限制已经开始制约整个经济的发展。因此，莱西市因地制宜，仿照青岛市城市中心东移的模式，将莱西市政府迁往发展空间较大的北部地区，带动了新城区向北扩展的趋势。在此政策的带动下，莱西市的经济中心开始北移。越来越多的经济项目开始扎根北部新城区。房地产行业也不例外，各个新开发的楼盘绝大部分将选址的方向瞄准了北部新城区，并且在档次上越来越趋于高端。2. 今日的莱西之行，怀揣着学习考察的目的，仔细研究了我司计划开发地块周边的楼市情况，收获良多。 我司欲开发的地块位于莱西市政府西侧1公里左右的位置，面积90亩。在其周围暂时并没有成熟开发项目。但在市政府东侧的“翡翠城”却有很多的东西值得借鉴和思考。 “翡翠城”项目位于市政府东北侧一箭之地，其区位优势与我司考察的项目位置相似。被烟台路分割为东西两区，占地总面积约810亩，于2007年10月开盘销售。小区内配套设施比较齐全，高档会所、大型超市、小吃街，甚至学校都有所安排。绿化率也比较高，据称其绿化总面积可达250亩。极高的绿化率映衬了“翡翠”之名，小区内假山、花木、池塘星罗棋布，环境确实比较优雅。 但是在我们的考察过程中，确实也发现了一些值得我们吸取教训的地方。比如楼间距问题和户型设计问题。经过实地的查看，其楼间距大部分并不像其宣称的那样有30-50米，大部分楼间距在20米左右，虽然绿化率高，但太过密集的楼间距还是让人有些许压抑之感。虽然作为开发商来讲，较为致密的楼间距和较高的容积率会给其带来更高的房源产出。但是也要注意在舒适度和利润率之间找到最佳的平衡点。否则会在销售环节感受到市场的冷落，那时即使亡羊补牢也为时已晚。再就是户型问题，绝大多数的房屋客厅都设置在北边，对于讲究风水的消费者来说也许并不很容易接受。 说到销售问题，翡翠城的销售方式确实值得我们借鉴。尤其是其市场定位的准确。此项目的房价在莱西市总体看来属于比较高的价位，其面积之大加之价格之高，如果主要依靠本地消费确实很难达到销售效果。但这个价位对于青岛市民，尤其是高收入群体来说可谓价廉物美，在连接青岛的轻轨建成后，距离的缩短必将刺激青岛消费者在莱西的购房热情。而销售公司准确地把握住了这一特点，将目光主要投放在青岛市场，在青岛市民中间做了比较多的市场宣传，每天还在固定时间固定地点运行青岛莱西之间的看房班车，大大方便了青岛购房者，也刺激了青岛消费者的选房热情。据称青岛市区购房者甚至可以达到总销售量的半数。 在翡翠城的北边也有一个不小的住宅项目“梅花生态港”，位于梅花山生态园东侧，环境也比较优美，格局与翡翠城相近，但其优势是楼间距普遍较大，视野比较开阔。缺点是外观设计比较守旧，有些落伍。三、区域消费结构由于莱西市总人口只有72万左右，城镇人口更是仅仅只有20万左右，总体来说当地人口消费能力并不强劲。借助即将变为现实的城际轻轨的发展，莱西市作为青岛后花园的地位越来越得到凸显，在房地产市场上，外来人口，尤其是青岛市民的消费正在成为主流。虽说莱西市政府已北移多年，但其周边的经济带动作用并不是立竿见影，而是循序渐进，缓慢发展，但发展趋势明显，这一点我司也一定要考虑，不能使我们的发展脚步过于超前而处于尴尬的境地。四、总体开发设想总的来说，我感觉我们的目标地块性价比还是非常高的，发展潜力也不错。结合交通的发展和环境的改善。将来的开发应该立足高端，吸引外来消费者的购买。规避同行在楼座布局和户型设计上的失误，精益求精。在销售环节做足工作，以一个高端的项目树立公司的形象，扩大知名度和美誉度。五、个人收获 最近几天连续前往莱西市，感觉相比青岛，这里的发展还比较初级。但正是这种不是很