成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究.doc

成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究1978年实行改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。同时在这一时期还先后经历了由复苏繁荣衰退复苏构成的产业扩张、产业收缩阶段，开始形成较为明显的产业发展周期波动现象。从经济增长角度来观察，房地产业增长的趋势曲线与实际增长曲线之间，总会有一定的差距，即房地产实际增长曲线总是或多或少地围绕着房地产增长趋势曲线运动。房地产实际增长曲线与趋势曲线的有规律的偏离现象，实际上就是房地产增长过程中的波动现象。而且还表明了房地产波动的周期特征。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。着眼成都，正确认识房地产业发展的周期波动规律，分析和研究成都房地产周期波动规律，对于指导在成都投资开发的房地产企业，对应周期运行选择相应策略，具有十分重要的意义和作用。一、波动景气指标的选择按照房地产周期波动的外部冲击与内部传导机制，通过上述对影响我国房地产周期波动影响因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，这里在实证分析、研究成都房地产周期波动时，选择了以下16项指标体系，包括房地产投资、生产、交易、金融以及宏观经济等，因而能够较好地反映成都房地产周期波动趋势。1、房地产业总量指标作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值是分析房地产周期波动最为重要的指标。从表中可以看出随着成都房地产业快速发展，不但在成都总体经济中所占的比重相对稳定地保持在一个较高的水平上，而且对成都经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。2、房地产投资类指标选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业发展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中可以直接观察到房地产周期波动趋势。在这里，选择、商品房开发完成投资额，要比固定资产投资更能反映房地产投资的变动情况。房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还可以大致反映房地产利润率水平。3、房地产生产类指标选用商品房施工面积、商品房竣工面积和土地购置费等三项指标，分别反映房地产生产过程中的商品房施工、竣工以及土地开发情况。4、房地产交易类指标选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标5、房地产金融类指标这里选用个人人均住房支出、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额三个指标，说明房地产金融状况。6、房地产价格类指标我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房三个指标。在区位上选择成都市。需要说明的是，由房地产自身特征所决定，这三项房地产价格指标同时也反映了土地价格的变动情况。二、成都房地产周期波动分析与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不代表全部经济的波动过程。因此在正确测定房地产周期波动时，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此，这里采用经济周期理论的扩散指数方法（Diffusion Index,简称DI），来分析成都房地产周期波动。按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标均等时，则表示进入扩张与收缩的转折点；随后当下降的指标数占多数，经济开始进入萧条阶段。这样，根据反映经济活动的各类指标的变动情况，可以计算出扩散指数，用以综合反映在各项经济活动交叉作用、相互影响下的整体经济波动状况。扩散指数的计算公式：DI=扩张指标数/选用总指标数100%1、成都房地产扩散指数根据公式，按照全面所选用的反映成都房地产经济活动的16项指标，可以相应计算出历年来成都房地产扩散指数值。成都房地产扩散指数199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增长率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130注：DI1 为空置面积未调整时的扩散指数（空置率面积增加时计为上升指标）；DI2为空置面积调整后的扩散指数（空置率面积增加时计为下降指标）。结合扩散指数与景气指标的相互关系，同时参照房地产业增加值、房地产投资等指标的变动趋势，我们选择调整后的扩散指数，DI2用以编制成都房地产周期波动趋势图。根据用扩散指数编制的成都房地产周期波动曲线，可以看到1993年以来成都房地产经济已经历了三个波动周期。1）19931996年为成都第一个波动周期。本次周期共持续4年，其中扩张期三年（1993、1994和1995年），这里要说明的是，虽然从扩散指数上来看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，随后又出现了1996年更高的上升，因此仍把1994年视为上升期。景气上转折点为1995年，达到繁荣期（扩散指数为0.9375）；景气下转折点为1996年，随扩散指数回落进入周期低谷。2）19972001年为第二个波动周期。本周期共持续5年，其中扩张期三年（1997、1998和1999年）。在连续两年高位运行后于1999年达到本轮周期的顶点（扩散指数高达0.9375）。随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。3）2002年开始进入房地产波动的第3个周期，目前仍在进行。从2002和2003年的运行情况来看，已开始走出上一周期的萧条阶段进入新周期的复苏阶段。三、成都房地产业的发展趋势1、成都房地产业经济周期波动的长度 按照波谷波谷的划分方法，根据上面的分析，成都房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动，这些短期波动是否构成新的中期循环，就目前来看，仍需结合未来的实际波动趋势进一步观察分析。但依据国内外对经济周期、房地产周期的深入研究，成都房地产目前所存在的周期波动性将客观存在，长度约5年左右。 目前，成都至2002年以来，房地产业的发展正处在第三个波动周期之中。我们通过上述研究和分析，在成都市房地产经济周期波动运行背景下，成都房地产业在经过一段时间的恢复发展之后呈现出逐步成熟的产业运行态势，因此可以预计第三个波动周期的长度至少在5年左右。2、成都房地产业经济周期波动的幅度 房地产周期波动振幅可以用同一周期内峰顶到谷底之间的指标差来表示，主要用来衡量和反映房地产周期波动程度。振幅越大，说明房地产涨落程度越厉害，