房地产企业管理中需要重视的9个要素(一).docx

房地产企业管理中需要重视的9个要素(一)近年来，房地产企业成为炙手可热的高收入企业，却是企业所得税的“纳税矮子”。房地产企业管理中的所得税管理成为基层征管的难点和重点，在实践中，加强房地产企业管理中的所得税管理，不应忽视以下几个要素：要素一：房地产企业的特点。房地产企业与其它行业不同，在开发经营上有其自身的特点，一是建设的周期长，3至5年一个建设周期，甚至更长。二是开发需要的资金量大，少则几千万，多则上亿元，几十亿元的资金也属常见。三是费用开支大，公共配套设施费、基础设施建设费、建筑安装工程费大，设计费、咨询费、开发招待费，广告、业务宣传费，差旅费多。四是接触部门多，开发过程中因违规被处罚相对较多。五是为赢得开发资金，借款、预收款项较多。要素二：房地产企业的开发形式。房地产企业在开发形式上一般有三种情况，第一，房地产开发企业自己争取项目，自己开发；第二，几家房地产开发企业共同筹资，一家争取项目后，分别开发；第三，一家房地产开发企业争取项目后，找几家共同开发。第二、三种开发形式就存在一个承包与被承包的问题，但是，实际当中很可能存在，由争取项目的房地产开发企业，牵头对税务部门申报纳税，其他作为分支机构对待，这样就违背了中华人民共和国税收征收管理法实施细则第49条“承包人或者承租人有独立的生产经营权，在财务上独立核算，并定期向发包人或出租人上缴承包费或者租金，承包人或者承租人应就生产、经营收入和所得纳税，并接受税务管理”的规定。要素三：房地产企业的资金链。在房地产企业管理中，为防止房地产企业体外循环，首先，要全面掌握房地产企业的全部银行账户和账号，在特殊情况下还要查询法定代表人个人的账户账号。房地产企业的全部银行账户和账号的取得途径，正常的途径是依据征管法第17条第2款“银行和其他金融机构应当在从事生产、经营的纳税人的账户中登录从事生产、经营的纳税人的账户账号”，但事实上此项法律在实际执行当中执行的不好，几乎未见有登录的，所以，目前此路不通。另一条途径是是由企业提供，但是是否全部账号，值得怀疑，所以，行之有效的方法是先由企业提供，税务机关及其工作人员再根据征管法第17条第3款“税务机关依法查询从事生产、经营的纳税人开立账户的情况时，有关银行和其他金融机构应当予以协助”的规定以及征管法第五十四条第（六）项“经县以上税务局（分局）局长批准，凭全国统一格式的检查存款账户许可证明，查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人在银行或者其他金融机构的存款账户。税务机关在调查税收违法案件时，经设区的市、自治州以上税务局（分局）局长批准，可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料，不得用于税收以外的用途”，进行进一步的核实，以确保账户账号的真实有效。账户账号的掌握，可以有效的取得房地产企业账外隐瞒的预收账款情况，而且在房地产企业管理中这样的事情是屡见不鲜的，账外隐瞒的预收收入达几千万元的情况是存在的。要素四：房地产企业收取预收账款使用的内部收据。有关房地产企业税收政策31号文件第二条第一款规定，“凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：1、竣工证明已报房地产企业管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）”之前收取的预收款项使用的都是内部收据，如果对房地产企业管理不严格，这也是隐瞒预收收入的一个方面，建议上级部门应当对这种收据进行统管，列入发票管理的范围，发票的名称可定为“房地产企业预收订金专用发票”，以利于税源管理部门的管理，最大防止房地产企业坐支、隐瞒预收收入，目前在没有“统管”的情况下，应加强对企业自制自用的收据的管理，如果可能的情况下，可以结合地税部门，在企业自制自用的收据上做个特别标记，可以说也是个可行的办法，控票某种程度上也就控制了资金的流向。要素五：房地产企业的存货。首先，要明确房地产企业属于非增值税纳税单位，其购进的存货价格一般是含增值税的发票价格；其次，要了解其内容应包括：1、用于房地产开发经营的各种材料，如钢材、水泥等；2、各种开发工程设备如暖卫、通风、照明设备等；3、低值易耗品；4、开发产品；5、出租开发产品；6、周转房；7、在建开发产品等。再次，要注意其账务处理。一是注意取得存货：“原材料”、“在途物资”、“采购保管费”、“应付账款”、“预付账款”等总分类账户，白条入账虚购虚开发票入账情况，注重协查发票的真实性应是重要的协查方法之一。二是在房地产企业管理中，注意企业接受捐赠的材料核算。企业接受捐赠的材料，是否按实际成本，借记“原材料”科目，按照确定的实际成本与现行税率计算的未来应缴的所得税，贷记“递延税款”科目，按照确定的实际成本减去未来应缴所得税后的余