房地产中介租赁业务的方案.doc

关于榆林市金地房地产开展房屋租赁业务的方案二一二年二月十二日摘 要房屋租赁业务是指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促成双方租赁成功，收取佣金的行为。本方案在我公司开展创新租赁业务必要性和可行性基础上，就试点工作“如何做”和“做流程”提出了思路，对具体内容做出了分析和说明。方案正文包括以下五个部分：1、 研究背景及外部环境的变化。重点分析当下国内房地产市场的基本状况及榆林租赁市场基本调查情况，并对我公司开展创新租赁业务的必要性及可行性进行分析。2、 开展租赁业务所需要的设施分析。分析所需要的硬件设施和软件设施，例如人员编制和所使用的软件分析，并对相关设施进行预算。三、房源方向及目标群体分析。在我公司开展租赁业务以前，分析目前市场的房源情况，包括个人租赁、商铺租赁、商铺转让等业务。四、租赁业务流程及人员衔接和配合。在公司开展租赁业务后，分析完善租赁业务流程以及工作人员的岗位职责，明确“两套班子，一套人马”的指导方针，在新盘、二手房、租赁业务的工作中能有效衔接而不显得冗杂。五、租赁合同等的拟制。一、研究背景（一）外部环境的积极变化据新浪网报道，2012年楼市调控政策仍旧从严，不少购房者受调控政策的影响而选择长期观望，想借助租房来度过这段观望期。我们所在的榆林，在元宵节过后，大量务工人员返榆、学生返校，导致榆林市中心城区房屋租赁需求旺盛，房租价格明显上涨，房屋租赁市场迎来高峰期。根据从榆林多家房产中介机构的调查了解到，春节长假后，二手房买卖形势依然不容乐观，前来咨询买房者寥寥无几，但房屋租赁市场却异常火爆，并预计未来几个月租房需求仍将持续增加，租赁价格将还有可能继续上涨。（二）榆林开展房屋租赁业务的代理公司现状受去年的各种调控政策以及房地产市场低靡的影响，今年春节后至今榆林房屋代理公司有将近30%处于倒闭状态，40%的开始正常营业，30%左右的至今未开业。在正常开业的40%的房屋代理公司中，只有不到15%的公司开展了的房屋租赁业务，而其中“玛雅房屋”是生意最为火爆的。以下就对“玛雅房屋”进行介绍：玛雅房屋榆林区域总部：成立于2011年8月份，在榆林分为两个店，分别为上郡路店、开发区店，面向租房者收取月房租的50%为佣金。上郡路店：位于上郡路西校场路2号二院家属院32号门市，实用面积为30左右，工作人员1015人（不分业务与销售，一套人马），根据调查显示，每天接待租赁客户2030组，每天来电量在60个左右，预计每日成交量至少为5套，按照榆林市场较低房租400元/月来计算，每月仅房屋租赁业务所带来的盈利至少为30000元。开发区店：位于开发区市环保局附近，上郡小区楼下，复式结构，实用总面积为60左右，工作人员2025人（不分业务与销售，一套人马），根据我公司对其的调查显示，每天接待租赁客户至少为5060家，每天来电至少为200个，预计每日成交量至少15套，按照榆林市场较低房租400元/月来计算，每月仅房屋租赁业务所带来的盈利至少为90000元。以此来推算，玛雅房屋仅租赁业务一项，每月所带来的收益在12万元左右，每年预计120万元。（三）我公司开展房屋租赁业务的必要性和可行性我公司每月房租为10000元，公司员工底薪总额为16400（不包含总经理和副总经理的薪资），水、电、电话费、网费等其他费用为3000元/月，公司提成比例为40%，公司每月除提成外的固定支出为30000元左右，要满足30000元的利润，必须达到50000元的销售额。而我公司现在单向只有二手房代理一项业务，因此业务相对单薄，造成公司处于亏损状态，现在需要达到止亏至盈，需要多元化业务体系，现在榆林租赁市场火爆，必须迅速开展我公司的租赁业务，实现“两套班子，一套人马”的管理模式，即节约了我公司的人力资源成本，降低闲置资源浪费率，并能对开展租赁市场进行试水。二、开展租赁业务所需设施（一）硬件设施1、业务主管1名，业务员4名；2、业务办公室1个；3、电话一部；4、椅子2把；办公桌2张，电脑1台，文件夹1个，笔记本1个；5、胶水1箱；6、数码相机1台；6、宣传单页若干。（二）软件设施1、房源管理软件一套（能同时管理二手房、新房、租赁房）；2、发布中介租赁信息；3、中介信息互联网快速登录软件；（三）费用预算人员费用（底薪）6300元/月，电话费用100元/月，电脑3000元，数码相机1500元，其他费用600元，共计费用20000元，大部分办公设备我公司实现共享后，我公司还需支出65007000元/月的费用。 三、租赁业务方向及目标客户定位（一）目标客户定位榆林房屋租赁业务方面的需求，现在正在处于旺季，预计将在4月份以后逐渐平稳，并在89月份达到新高（属于学生升学期），在1011月份再创新高，以下是总结了现在榆林主要对租赁业务有需求的目标群体：1、学生（高中、大学）；2、因为孩子上学而迁至榆林的家庭；3、外来务工人员（上班族）；4、需要场地办公的公司；5、具有经营性质的机构；（二）我公司租赁业务方向根据对以上的目标群体的分析，可以很清晰的知道榆林房屋租赁市场的基本需求状况，其中以为了孩子读书而进行租赁和公司租赁居多，当然，门店转让也占了很大一部分，以下就对现有的租赁业务进行方向性规划：1、 普通住宅租赁；2、 办公场地租赁；3、 商铺转让；对以上的3大业务方向可以从建筑面积或者租金方面进行细化，首先是普通住宅，根据榆林市场的需求，按照租金进行细化，办公场地租赁需要从建筑面积、所处位置、租金等几个方面进行细化，商铺转让方面从转让费和租金方面进行细化。 三、租赁业务流程及人员衔接和配合（一）租赁业务流程根据对榆林开展房屋租赁业务的中介公司的考察，基本确定了普遍流程，以下就是对我公司的房屋租赁业务的相关流程进行规定：1、 部门负责人下达业务方向及任务指标；2、 业务员收集租赁信息（房源）；3、 文员（和前台）通过网络渠道发布租赁信息；4、 业务员通过宣传单页的模式发布租赁信息；5、 置业顾问接待客户（或来电）；6、 置业顾问分析客户需求；7、 置业顾问在满足客户的基础上对公司现有房源进行介绍；8、 客户满意，看房；9、 客户看房满意；10、 置业顾问与客户签订合同，收取佣金（月租金的一半）。（二）人员衔接配合在规定了我公司房屋租赁业务的流程以后，就需要对流程中的每个岗位进行规定岗位职责，使得员工做好自己的份内工作而不显得散乱，明确“两套班子，一套人马”的指导方针，即所有业务人员在收集租赁信息的同时还需收集售房信息，所有置业顾问在接待租赁客户的同时还需接待买房客户。在工作过程当中，部门经理的岗位职责：1、 服从公司规定的年度、季度、月度任务量；2、 管理部门员工日常工作；3、 每周（或每月）对租赁（或售房）的相关数据进行统计，上报；4、 对每月的业务任务及销售任务的完成情况进行统计，汇报；5、 对客户需求进行统计、分析，并得出结论，完善业务方向；6、 规范租赁（或售房）的相关流程，简化流程；业务员的工作职责是：1、 收集租赁（或售房）房源信息；2、 通过单页的模式发布租赁（或售房）信息；3、 服从部门领导的安排；4、 提交每日所收集到的信息；前台的岗位职责：1、 做好来客（或来电）的接待工作；2、 协助文员进行网络渠道信息发布工作；文员的岗位职责：1、 协助部门经理，整理相关资料；2、 听从部门经理的安排，做好领导交代的工