房地产公开课【成都】标杆房地产企业设计阶段的成本优化与管理控制实战培(4月26).doc

【成都】标杆房地产企业设计阶段的成本优化与管理控制实战培(4月26) 【课程说明】 主 办：中房商学院 时 间：2014年4月26-27日 地 点：成 都【课程价值】 房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。大量的统计数据和实践表明，设计阶段的成本管控对房地产项目工程成本的影响程度大于75%。道理人人懂，但实际工作中，各个房地产公司对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，将导致工程成本控制结果大不一样。本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，重点讲解标杆房地产企业地产在设计各阶段对成本的管理思路、管理方法和管理手段，然后详细讲解建筑、景观、结构、机电等各专业成本控制在技术上所必须关注的各个关键点，最后通过众多翔实的工程成本案例，来论证实际操作中的问题和难点。本次研讨会2位讲师，各约20年的职业履历，将使内容更丰富，课程质量更高，收获更多。【课程收益】 学习标杆房地产企业设计阶段成本管理的思维、内容、及原则，实现成本效益最大化的方法、工具;学习标杆房地产企业设计阶段成本管理实施细则、标准模块及其设计阶段成本优化管控方式;学习方案阶段、扩初、施工图设计阶段的结构成本控制与优化方法;了解强钢筋与高强砼、现浇空心楼板、基坑围护新技术等新工艺、新材料、新技术对结构成本降低的最新实践【课程对象】 房地产公司的决策层管理人员(董事长、总经理、副总等);房地产公司中高层人员(项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、策划总监、总工等);房地产公司设计部、工程部、策划部、成本部、造价部等骨干人员;各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。【专家导师】 柳老师：国家一级注册建筑师，从事建筑设计10年，设计管理10年，同时拥有甲乙双方的双重实战经验。曾任某标杆房地产企业设计设计总监、项目总经理等职务，主管从拿地之前的市场分析，经济模型研究，成本控制，到方案设计、扩初设计、施工图设计;其先后负责了标杆房地产企业多个知名楼盘的设计管理工作。操盘产品形态包括：高层电梯住宅、花园洋房、高端别墅、五星级酒店、甲级写字楼、大商业、城市综合体等，刘老师：国家级建筑结构优化专家;国家一级注册结构工程师，知名大学博士;20余年工作经验，先后在设计院、房地产公司工作，独立设计过100多项工程并从事管理，精通建筑结构和地下工程。【培训内容】 第一部分：标杆房地产设计阶段的成本管理思路及成本管理策略主题一：标杆房地产企业项目设计在战略和战术上控制成本的方法一、标杆房地产企业对成本的定义二、标杆房地产企业成本管理的宗旨三、标杆房地产企业项目成本管理的范围四、标杆房地产企业提倡的全过程的成本管理理念1、成本管理贯穿房地产开发全过程，从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要;2、规划设计部介入事前、事中、事后的成本决策;3、规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。五、价值工程在设计成本管理的应用1、推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比2、产品面积组合、户型面积组合、地面及地下停车方式和车位数量等若干技术经济比较应用六、房地产项目成本管理思维1、标杆房地产企业管理思维：管理模式-基本架构2、标杆房地产企业项目成本管理工作内容3、标杆房地产企业目标成本管理的两大原则4、目标成本的修订条件5、标杆房地产企业动态成本管理6、无效成本七、房地产项目成本管理定位1、项目成本管理的要求2、内控管理- “风险防范”3、项目成本管理的目标主题二：房地产成本管理方法论一、标杆房地产企业实现成本效益最大化的一些方法1、采取传统工序前置2、采用工序并联作业3、采取规模复制模式4、重视长期性工作二、作业过程的管理1 、成本效果曲线2、作业过程的管理方法三、设计阶段的成本管理-用好两大工具1、指标控制和成本配置结构指标、地下室方案、窗地比、景观软硬景比例、平面周长、体型系数的控制外立面设计根据客户的敏感点进行设计;门窗需单独进行详细的设计，以控制造价和成本;地下车库作为专题设计重点研究，控制成本;案例：重庆某标杆房地产企业地下车库控制成本方法和案例;案例：某标杆房地产企业外立面成本控制和优化2、采购策划四、标杆房地产企业成本控制的管理因素1、提高全员成本意识部门间密切协作各专业工程师尽职尽责2、加强市场与客户意识加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。3、加强对设计公司的管理与协调做好设计招标做好合同管理实行中期沟通、监督落实奖惩措施4、建立管理程序与制度完善甲方设计标准坚持全程优化设计专家会议评审制度内部审核制度化五、标杆房地产企业实现成本效益最大化的一些途径1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力2、严格执行成果标准3、减少人为增加的工作复杂度4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置5、提高决策效率6、选择优秀的设计服务商7、加强合作伙伴管理8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意9、计划执行力，随时拉警报10、标准化与创新，循环式上升11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养主题三：标杆房地产成本管理实战解析一、标杆房地产企业成本管理实施细则以及标准模块1、土地投资论证阶段-完成土地投资论证阶段项目目标成本(土地版);2、项目启动阶段-完成项目目标成本(启动版) 3、方案设计阶段-完成项目目标成本(方案版)4、初步设计阶段-完成项目目标成本(执行版)。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成项目目标成本(执行版)5、工程实施阶段-项目目标成本(执行版)编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划6、项目竣工成本确认-项目成本经理汇总形成项目竣工成本7、项目竣工结算-形成项目成本总结和分析，并输入成本系统二、详细讲解标杆房地产企业的6个成本模板主题四：标杆房地产企业在规划设计阶段的成本管理一、某标杆房地产企业对规划设计的认识二、某标杆房地产企业对规划设计阶段的成本管理的理解三、规划设计阶段成本管理的内容1、规划设计直接成本2、产品建造成本3、企业品牌建设成本4、企业运营能力成本四、标杆房地产企业在总平规划设计阶段的成本控制用足容积率建筑密度(图示说明)(北京唐宁ONE案例，天津项目案例)用足规划法规的边界(三个案例)案例：标杆房地产企业.西城天街 北城天街购物广场不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例类联排洋房案例：成都郫县新城(弗莱明戈)五、方案设计阶段的成本优化管理和价值再造方法六、初步设计阶段标杆房地产企业的成本优化和价值再造方法七、施工图阶段结构成本优化的关键细节1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化结构型式的确定桩基型式的确定2、结构计算数据的审核-关注事项八、材料设备选用的成本优化九、设计变更的控制十、景观工程的成本控制十一、标杆房地产企业精装房、售楼部样板房设计的成本控制案例：成都标杆房地产企业世纪城全项目成本控制案例案例：重庆标杆房地产企业睿城全项目成本控制案例：成都标杆房地产企业时代天街全项目成本控制第二部分：房地产结构成本控制与优化管理一、结构成本控制的重要性与适用原则结构成本、建筑成本和设备成本与建筑品质、产品销售的关系结构成本控制的重要性结构成本控制与房产开发利润结构成本控制的公司利益与社会效益结构成本控制的原则以不牺牲建筑功能和立面效果为前提的结构最优化的控制原则二、结构成本控制的阶段划分和着重点概述项目建设过程中结构成本控制阶段划分与概述结构成本控制的着重点三、设计单位的选择与合同签订1、设计单位的选择长期合作性设计单位及新设计单位的发掘与拓展设计单位与项目设计组的重要性比较与决断设计单位的单一性弊病与多家设计单位的竞争性存在的优势设计单位的选择与确定2、设计合同的签订业主与设计单位各阶段的主、被动关系的分析设计合同对付款、服务、设计质量等内容的要求对设计单位的管控与协调富有人情味的个人关系与坚定的底线原则及时更换设计人员3、业主、设计单位与审图机构的沟通四、项目定位阶段的结构成本控制的技术支持1、场地地质条件及周边环境对项目定位的影响场地地质条件对项目定位的影响基础形式及基坑围护形式的预先考虑各单体关系与总体组合周边环境对项目结构成本的影响2、项目各单体的结构选型五、岩土工程勘察阶段的结构成本控制与优化接近实情的勘察结果是结构成本控制与优化的前提勘察单位的选择与技术要求勘察结果的偏差对结构成本的影响勘察本身的费用与勘察结果的价值之间的平衡关系勘察数据的真实性把控非单一勘察单位的作用六、方案设计阶段的结构成本控制与优化1、结构选型2、轴网的规整性和节点的多少对结构含钢量的影响3、商场与住宅的关系4、地下停车库与单体的连接关系5、单体地下层的设置与优化七、初步设计阶段的结构成本控制与优化1、剪力墙的布置每开间与隔开间布置剪力墙尽量减少短肢剪力墙的数量尽量减少墙柱的数量，尤其是非矩形墙柱的数量墙宜长不宜多剪力墙面积占结构面积的比例层间位移角满足规范对抗震规范等规范的遵守原则2、基础的选型修正和补偿后的天然地基、复合地基、复合桩基、桩基基础底板的选型(平板或梁板)3、基坑围护方案的选择对成本的影响放坡、土钉与复合土钉、重力坝、灌注桩、桩撑(锚)支护体系4、结构与围护的结合考虑对结构成本及工期的有效优化八、施工图设计阶段的结构成本控制与优化根据计算书核对结构配筋板的配筋梁的配筋墙与柱的配筋基础底板配筋地下室顶板及外墙配筋基坑围护方案的业主审查与专家评审九、新技术、新工艺和新材料对结构成本降低的有益实践高强钢筋与高强砼现浇空心楼板基坑围护新技术可回收技术新围护桩型新型支撑技术新型锚固技术复合围护形式施工阶段的结构成本控制与优化与施工总包方打交道涉及到成本的技术变更须由甲方技术负责人认可施工方案的审查结构成本控制与优化实例【课程说明】 【组织机构】：中房商学院 中房博越【时间地点】2014年4月26-27日 成都(详见报到通知)【培训费用】4500元/人(含培训费、资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。注：预报名此课程请到中房商学院官网报名220kV金都变电站四通一平工程于4月份开工，施工过程中正逢雨季。我项目部在工程量大、施工条件困难的情况下，在现场施工中采用大型机械，高速高效的满足工期的需要。button. Select login rule button above the rule number menu under . Then open the barcode generator for the barcode002 part of the Properties dialog box, click the factor/control button in the destination edit box,Open the barcode generator for the barcode003 part of the Properties window, click the factor/control button, and then at the destination use the Ctrl + v, to enter into the well on the 2nd floor you just copied right 2nd truck name (example PART_STORE_00099), then click on OK button. Open 2 right up 3rd truck Properties window, use the Ctrl + c will summary property names are copied. Open the barcode generator for the barcode004 part of the pop-up menu in the property dialog box, click the factor/control button in the destination using the Ctrl + v, to enter copy 2 3rd truck name right (case of PART_STORE_00100), then click the OK button. Then use Lesson3-2.emu as the file name to save the other. Click on menu bar | simulation | start | or time column in the start button, you see the goods are put on the conveyor belt, and robotic loading pallets for through the pulley tracks were moved to the automatic tridimensional warehouse storage. If Tray 1 out of the library, s