房地产开发与经营(武汉市房地产2012预测与分析).doc

房地产开发与经营 武汉市房地产预测与分析随着国民经济的发展、城市化速度的加快，近年来，中国房地产市场发展一片“欣欣向荣”的景象，购房热潮一波接一波，房价一涨再涨，房价新高不断被刷新着，房地产市场，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。武汉市作为在部主要的城市，同样面临着这样的问题！一，武汉市国民经济发展现状和分析：武汉作为中部地区的主要城市之一，这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿元，增长14.7% ，在15个副省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51亿元。武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快！二，武汉市房地产市场现状和分析：现状：房价上涨过快，房价过高，近期缓和甚至出来小幅度下降近年来，武汉市的房价节节攀升，特别是从2008年以来，价格不停上涨，特点是上涨速度快，涨幅大！上图为前两年来武汉房价走势图，我们可以明显感受到房价上涨的速度的，不过还好，那是2008年以前的，2008到到2011年这三年之前是房价上涨最快的的三年！长久以来（2004-2010）武汉房价上涨的成因分析：（一）供需不平衡房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。上图为2005年的统计结果，若现在计算，再加个36年的话（这样则正好是2008年到2011年这个购房热情高涨的时间），则最需要购房的刚好是1519岁和2029岁的这两个阶段了，因为在中国人的观念中，房屋的地位被放大的过分重要了，特别是结婚的时候，图中，1519岁2029岁的这两个阶段就是结婚购房最高的阶段，在中国，结婚购房最多的是两种情况，一者是结婚时父母购房，二者是新婚自己购房或是攒上几年有能力再购房，按这样两种情况来说，刚好都在这两个年龄段中！所以，这几年就是房屋需求量特别大的时候！从供需方面来看主要还有其它两个方面：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。除开2010 年2 月，从2009 年3 月起，武汉楼市销量已连续11 个月过万套。进入4 月，40 家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，2010年3 月，支撑楼市销量绝大半集中在5000 元/ 平方米左右及8000元/ 平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3 月，全市商品房销量占比中，价格在5000- 6000 元/ 平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000 元/ 平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者陆续进入武汉楼盘。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009 年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009 年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。（二）城镇居民人均可支配收入的影响城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。从图中可看出，城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。（三）通货膨胀因素根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。（四）政策因素适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨！更重要的是十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨，高价地加大了房地产的开发成本无疑是高房价很重要的原因之一！（高价土地大量卖出）如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位置，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为企业、政府、拆迁户都想在土地使用权转让过程中获得最大化的收益，在土地转让过程中层层加码，增加了土地使用成本。前二者是城市化进程的必然结果，因此地价在一定程度内的合理上涨有其必然原因。但正因为这种上涨，产生了对土地的逐利行为，而地方政府、房地产企业的逐利行为则加剧了地价上涨的速度和幅度。从房地产经营模式看，中国的房地产企业把设计外包给了设计单位，施工交给了承建单位，装修委托给装修公司，甚至销售都给了代理公司。自己只负责土地的竞拍，以及银行的融资。可见中国房地产业企业经营的主要目的就是赚取土地增值收益。土地的增值是一个逐步提升的过程。在这个过程中，持有土地的时间越长，获得的土地增值收益就越大。为了尽可能多的获得土地增值收益，房地产开发企业在获得土地后，往往并不急于开发建设，即使建成后，也迟迟不愿意开盘销售，而是要等到价格上涨到一个高位再出售。如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司最近8年在上海进行房地产开发过程中，多个项目从地块获得至上市销售的时间长达6年以上。其在上海最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。而古北地区经过7年的开发，如今的楼价从原先不到1.8万元/平方米涨到了36000多元/平方米。有报告显示，和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。2005年，李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥附近面积为4.6万平方米的一个地块。该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润率近60%。SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。通过对房地产业的观察，我们常常可以发现这样一些“荒唐”的事实：一方面房地产花巨资竞拍下来的土地，却任由它长满野草，而不去开发建设；另一方面，随着城市的扩张，那些根本没有进行过任何开发的土地，却身价倍增，甚至高过其周边已开发楼盘的房价，让人匪夷所思，而开发商们却因此赚得盘满钵满。与此同时，政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。政府的姑息以及企业囤地炒作，使土地的价格偏离了合理上涨的轨道，导致地价疯长、地王频现，加剧了房价快速上涨。（五）投机因素在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008 年11 月开到2009 年6 月，国家投放了8 万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009 年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000 元/ 平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010 年3 月底，全市商品房成交均价为6321 元/ 平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210 元/ 平方米、8508 元/ 平方米、7913 元/ 平方米。而2009 年3 月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982 元/ 平方米，价格涨幅惊人。（六）中国社会的贫富分化严重，富人的投资需求主导了房地产的价格走势经过三十年的改革开放，由于收入分配不合理，中国贫富分化严重。中国的富人阶层具有强大的消费能力，使得中国成为全球第二大奢侈品消费市场。房产相对于古董、股票、黄金等投资产品而言，既有使用价值、又有投资价值，还能通过出租获得部分收益，也不需要掌握太多鉴别知识，因而成为了中国富人的投资首选。中国的房产已不再是单纯满足居住需求的消费品，已成为中国富人炫耀财富的奢侈品以及保值增值的投资品。房价的博弈其实可以看做中国穷人和富人博弈。穷人主张将房价降下来，这样可以实现“拥有自己的住房”愿望，对房地产市场总是持着观望态度；富人则主张房价上涨，这样更有利于其资产的保值增值，认为房价还有上涨的空间，因而在不断寻找可供投资的房产。随着房价一路上涨，穷人只能“望房兴叹”，富人的财富却越发膨胀。房价的上涨反映出富人对房地产市场的主导能力，反映出房地产市场的投资需求大于消费需求。其实近十年来，中国城市居民人均居住面积年增长超过1平米，增长速度惊人。2009中国人均住房建筑面积已经超过30平米，达到了中高收入国家的水平。显然，这些增加的住房大多被中国的富人所购买，因为房价越来越脱离了穷人的收入水平。这也暴露出中国经济两个严重的问题：第一，为什么最不缺房子的富人却成为了房地产市场的消费主力，而最缺房子的穷人却在房地产市场没有价格主导权呢？一些房地产商对穷人买房嗤之以鼻，任志强先生甚至公然喊出房地产业就是为富人盖房子，穷人就不应该买房。这说明如今的中国，富人的财富仍在快速增加，穷人的财富则增长缓慢，中国贫富分化的趋势并没有改观，从而导致富人的支付能力在增强，对市场的影响力也更强。房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。本年度（2011年）武汉房价后期稳定或出现小幅度下降成因以及分析：现状：武汉市今年出现缓和态势，到年底，有些楼盘甚至出现了降价的情况！上图为武汉市2010年到2011年间的一些情况，图中可以清楚看出2011年中房价基本没有太大的变化，甚至还出现了小幅度下降的情况！上图为武汉市某地区中今年下二手房市场中房价的变化，从另一个方面反映出房价下半年的现状！分析：随着房价过快上涨引起了很大的社会反应各种社会问题以及矛盾都随之出现，政府为了缓解各种社会矛盾和压力，从去年11月到今年11月，针对房地产市场的一系列调控措施几乎从未中断，今年4月份和9月底针对房地产市场的变化，密集出台了两轮“房产新政”，限贷、限购、限外等“三限令”成为房地产调控的实施细则。宏观调控是政府最有效应对不利房价过快上涨的一种重要手段，如果说房价是个风筝的话，那么宏观调控就是风筝后面的线了，房价的高低受那根线的牵引的！政府现在做的事就是牵好这条线，而不让其自由的向上涨，但是，房地产占总经济的好大一部分，GDP的增长里面增长的好大部分是房地产的贡献，所以政府也不能将房地产打死，而且，房地产带动的不只是房价的问题，它的相关产业太多了，是一个很庞大的系统，房地产的兴衰对其它相关产业的影响很大的，如果房地产这块出现了比较大的问题的话，所带动的影响将是不可预测和控制的，房地产的稳定很大方面决定着其它相关产业的稳定甚至说是还会影响到社会的稳定，房地产的“革命”实际就是政府自己的“革命”，房地产只能进行软着陆，如果进行硬着陆的话政府本身也会受到伤害，也会给这个社会带来不稳定因素，所以，房价不能再涨下去的同时，房价也不能暴跌，所以就出现了现在的房价趋于稳定或者在小幅度内的长下波动的现状！三，武汉市房地产市场2012年的预测与展望：长与跌？促进房价上涨的因素有很多，其中主要包括：供需不平衡的影响，社会的发展以及人口布局的现状造成现在的供不应求；城镇居民人均可支配收入的增长；通货膨胀因素的影响；政策因素的影响，其中最主要的是地价的影响，地价太高就增加了房地产开发的成本，羊毛出在羊身上，成本增加了，房价必定要高；投机因素的影响，各种抄房团的加入让本来就供不应求的房子更加的抢手造成房价的直接上涨；中国社会的贫富分化严重带来的影响，等等的这些因素都是促进房价不停上涨的原因！而促使房价下跌的因素主要是两点：一者是房价本身就过高，远远超出了普通人能承受的标准，这样就出现了现在很多人的“观望态度”，就是现在的开发商与消费者的对峙阶段，消费者在等房价下跌，而开发商认为房价不用跌到最后消费者还是会买，只要坚持过了今年房地产又会回升，开发者与消费者的对峙最终总会有一方妥协，而现在表现出来的是开发商，这样就能促进房价下跌；二者是政府这把手，宏观调控是政府对市场最有用的一把大手，这也是房价现在出现微妙关系的最重要的一因素！宏观调控：关于宏观调控中央态度非常坚决，基本上已经指明