房地产开发经营与管理命题预测试题(二)-中大网校.doc

中大网校引领成功职业人生 2008年房地产开发经营与管理命题预测试题(二) 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） (1)所谓（ ），主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A. 投资机会选择 B. 决策分析 C. 前期准备工作 D. 建设阶段 (2)（ ）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太 高的情况下适用。 A. 简单平均法 B. 回归分析法 C. 移动平均法 D. 加权平均法 (3)分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等属于（ ） A. 供给分析 B. 需求分析 C. 竞争分析 D. 市场占有率分析 (4)房地产投资最重要的一个特征是（ ）。 A. 能从周围社区环境的改善中获得利益 B. 附加收益性 C. 位置的固定性或不可移动性 D. 不一致性 (5)当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。 A. 名义利率大于实际利率 B. 实际利率大于名义利率 C. 名义利率等于实际利率 D. 实际利率小于名义利率 (6)需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 自然周期的（ ）。 A. 第一阶段 B. 第二阶段 C. 第三阶段 D. 第四阶段 (7)某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12 %，五年中每年年末至少要 存款（ ）元。 A. 12592.78 B. 22192.78 C. 12903.23 D. 16000 (8)某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（ ）元。 A. 506 B. 606 C. 348 D. 446 (9)对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。 A. 40% B. 50% C. 60% D. 70% (10)名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）。 A. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B. 当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C. 实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 (11)为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。 A. 物业年潜在经营收入 B. 物业年实际收入 C. 物业的年经营收入 D. 物业年净经营收入 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 (12)（ ）是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A. 差异性 B. 各异性 C. 特色性 D. 独立性 (13)关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。 A. （P/A,i,n） B. （A/P,i,n） C. （A/F,i,n） D. （F/A,i,n） (14)房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。 A. 成本导向定价法 B. 购买者导向定价法 C. 竞争导向定价法 D. 市场导向定价法 (15)下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是（ ）。 A. 接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究 B. 调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成 C. 存市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价 D. 编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划。提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据 (16)某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则（ ）个月可收回投资 A. 50.5 B. 60 C. 65 D. 75 (17)某家庭购买一套面积为1OOm的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。 A. 1002.45 B. 1012.45 C. 1027.42 D. 1037.45 (18)下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。 A. 房屋出租 B. 房地产抵押 C. 土地使用权出让 D. 土地使用权转让 (19)下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。 A. 投资利润率 B. 投资回报率 C. 贷款利率 D. 成本利润率 (20)对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（ ）。 A. 买方代理 B. 卖方代 C. 联合代 D. 双重代理 (21)物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。 A. 物业甲 B. 物业乙 C. 一样大 D. 无法判断 (22)居民购买住宅的行为属于（ ）。 A. 习惯性购买行为 B. 寻求多样化购买行为 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 C. 化解不协调购买行为 D. 复杂购买行为 (23)房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。 A. 房地产开发 B. 获得土地后到全部工程竣工 C. 从工程开工到工程竣工验收 D. 从工程开工到项目租售完毕 (24)在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。 A. 全部包工包料总价合同方式 B. 全部包工包料成本加酬金合同 C. 专业工程发包的总价合同 D. 部分包工包料的单价合同 (25)（ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A. 房地产膨胀 B. 房地产泡沫 C. 房地产滞销 D. 房地产过度开发 (26)某职16年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素， 此时应偿还（ ）元。 A. 7264.891 B. 12414.37 C. 78661.36 D. 52668.86 (27)已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。 A. 12.35% B. 12.55% C. 12.68% D. 12.93% (28)流动比率,下列说法不正确的是（ ）。 A. 流动比率流动资产总额/流动负债总额100% 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 B. 又称之为“银行家比率” C. 又称之为“二对一比率” D. 在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上 (29)某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15 %，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万M2。 A. 5.2 B. 6.4 C. 6.8 D. 7.6 (30)某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（ ）。 A. 80% B. 120% C. 171% D. 200% (31)下列属于概率抽样类型的是（ ）。 A. 简单随机抽样 B. 随意抽样 C. 估计抽样 D. 定额抽样 (32)以下不属于房地产市场专业顾问的是（ ）。 A. 建筑师 B. 精算师 C. 工程师 D. 律师 (33)某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。 A. 2.0 B. 3.0 C. 4.0 D. 5.0 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 (34)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。 A. 最低租售价格 B. 最低租售数量 C. 最低利润水平 D. 最高土地取得价格 (35)下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。 A. 物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入 B. 它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C. 能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D. 它代表物业实际获取的收入 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分） (1)房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。 A. 产品调查 B. 价格调查 C. 市场需求质量调查 D. 分销渠道调查 E. 促销策略调查 (2)从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。 A. 资金的供求关系 B. 投资利润率 C. 通货膨胀率 D. 风险因素 E. 利率 (3)进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（ ）等。 A. 政策因素 B. 市场因素 C. 通货膨胀 D. 持有期 (4)以下属于房地产投资特性的是（ ）。 A. 变现性差 B. 投资数额大 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 C. 投资回收快 D. 专业性强 (5)下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。 A. 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用 B. 房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算 C. 房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资 D. 房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用 E. 房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用 (6)依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。 A. 联合代理 B. 买方代理 C. 独家代理 D. 卖方代理 E. 双重代理 (7)对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 A. 租金收入减少 B. 附加支出增加 C. 物业资本价值下降 D. 运营成本下降 E. 租客要求更大的租金折扣 (8)税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产 开发投资企业纳税的主要税种包括（ ）。 A. 经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 B. 企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税 C. 土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种 D. 房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税 E. 土地增值税 (9)融资的目的是为房地产开发项目服务，因此融入的资金必须在（ ）方面满足房地产开发项目对项目投资的要求。 A. 币种 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 B. 数量 C. 期限 D. 成本 (10)竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋（ ）的价值。 A. 基础 B. 结构 C. 屋面 D. 返修 E. 水、电、卫等附属工程 (11)下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。 A. 认知价值定价法 B. 价值定价法 C. 领导定价法 D. 挑战定价法 E. 随行就市定价法 (12)敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）。 A. 最乐观预测值 B. 最悲观预测值 C. 最可能预测值 D. 最客观的预测值 E. 最原始的评估值 (13)在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场 细分标准有（ ）。 A. 按存量增量细分 B. 按交易形式细分 C. 按目标市场细分 D. 按房地产用途细分 E. 按地域细分 (14)下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。 A. 资金时间价值是资金的增值特性使然 B. 利率是资金时间价值的一种标志 C. 从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D. 即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 E. 资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 (15)下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。 A. 投资回收期 B. 借款偿还期 C. 利息备付率 D. 财务净现值 E. 现金报酬率 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分） (1)不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ） (2)资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ） (3)发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ） (4)根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 （ ） (5)公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。（ ） (6)房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）。 (7)构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ） (8)房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 （ ） (9)资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。（ ） 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 (10)市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际凶素。 （ ） (11)对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 （ ） (12)由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。（ ） (13)影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。（ ） (14)商业物业的购买者大都是以投资收益为目的，靠物业出租或出售经营的收入来回收投资并赚取投资收益，另一部分是为了自用的目的。（ ） (15)房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 （ ） 四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答） (1)某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。 (2)某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增05%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 多少? 答案和解析 一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） (1) :A A所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。(2) :A 简单平均法既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。(3) :B (4) :C (5) :A A名义利率越大，计息周期越短。(6) :B 第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。(7) :A (8) :C (9) :B 每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。(10) :A 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。(11) :D (12) :B B各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。(13) :B (A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。(14) :B 购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。(15) :C 应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。(16) :C 80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n解得n=65 (17) :B (18) :C 房地产一级市场为土地使用权出让市场。(19) :C 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 房地产投资项目经济评价静态指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、投资报酬率、现金报酬率。谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。(20) :C 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。(21) :B (22) :D 居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。(23) :C 房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。(24) :A (25) :B B房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。(26) :C (27) :B (28) :D 在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上。(29) :A A写字楼出租单元内建筑面积一可出租面积一分摊公用建筑面积=880%-815%-6.4-1.2=5.2(万m2)(30) :A A该房地产投资项目的速动比率(31) :A 概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。(32) :B B房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。(33) :B (34) :C C房地产项目的盈亏平衡分析主要包括：(1)最低租售价格分析；(2)最低租售数量分析；(3)最高土地取得价格；(4)最高工程费用；(5)最高购买价格；(6)最高运营费用比率；(7)多因素临界点组合。(35) :D D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分） (1) :A, B, D, E ABDE市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。(2) :B, C, D BCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。(3) :A, B, C 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 中大网校引领成功职业人生 (4) :A, B, D (5) :A, B, D, E ABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。(6) :B, D, E BDE依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。(7) :A, C, E 对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。(8) :A, B AB C、D项均错误，土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。(9) :A, B, C, D (10) :A, B, C, E ABCE竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。(11) :C, D, E CDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。(12) :A, B, C 三项预测值即