浅谈如何在房地产开发项目中做好全过程项目管理的成本控制工作(招标合约篇).doc

浅谈如何在房地产开发项目中做好全过程项目管理的成本控制工作-招标合约篇摘 要 房地产是近年来一个非常热门的综合性行业，它不仅在经济领域有着重要的作用，还渗透到了每位老百姓的生活当中。房地产开发作为一种追求利润的行为，总是需要在房价和利润之间寻求一个平衡点，达到买卖双赢的局面，所以控制好房地产的开发成本就非常的有意义。论文主要从三个方面阐述了如何在房地产开发项目的招标合约中做好项目管理的成本控制工作：全过程项目成本管理的基本过程及意义，成本控制招投标篇，成本控制合约篇。随着现在社会的快速发展，房价不断上涨，促使政府部门采取宏观调控的方式：打压房价或者采取实施抑制房地产过热的政策，而开发商想要长期的在市场竞争中处于盈利，就必须不是一味的去提高房价，而是重视和控制好项目开发成本工作，才能取得良好的经济效益。关 键 词招投标 合约 房地产 成本控制 项目管理 前 言当前的金融危机愈演愈烈，房地产行业是受影响最大的行业，房地产企业经营更是步履维艰，房地产企业要想在这场考验中生存下来，并取得更大发展，就必须审时度势，及时调整自己的发展战略。在任何行业中，成本控制能力差的企业都将被淘汰出局。近年来，在外来资本不断涌入，市场企业所定位的产品价格是受市场约束的，是企业所无法改变的，因此降低成本就成了企业利润最大化的最有效途径。所谓的成本控制，指在项目成本形成的过程中，以控制人、材、机消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标，所进行的成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列的活动。总而言之，就是以本身最小的代价获取最大的利益。本论文重点通过对招投标、合约、造价、成本等几个方面的成本控制，来探求降低企业成本的途径。在当今竞争越来越激烈的房地产市场环境中，企业间的差距不断缩小，新的竞争格局已现端倪，很多房地产企业已经意识到，只有不断地夯实企业管理的基础，控制好企业成本，持续提高利润空间，才能保持企业的竞争力。 第一章 全过程项目成本管理的基本过程及意义1.1全过程项目成本管理的基本过程：房地产项目开发的过程：确定要拿地新地考察了解地块信息确定规划方案确定示范展示区范围及开放要求制定合约分判计划、测算初始目标成本制定合约规划、招标策划、投标单位储备确定招投标信息及主要中标单位（设计、总承包施工、地勘）确定各专业图纸（结构、建筑、给排水、电气、暖通等）施工图预算报送、测算施工图目标成本签订相关合同及相关合同交底确定专业分包（装修、园建、绿化、小市政、大市政等）单位、相关专业图纸及签订相关合同主体施工（地基基础主体粗装修精装修园建、绿化市政配套等）动态成本的更新预售成本销售定价成本开盘竣工验收交楼保修、竣工决算。1.2全过程项目成本管理的意义：全过程项目成本管理的不仅仅只是成本，而是着眼于企业和项目的经营目标（利润、效益）。建筑企业要想实现自身的可持续发展，首先必须要重视项目的经济效益，一个建筑项目最终结果的好坏很大程度上取决于成本管理的有效性。成本管理与成本控制是保证企业行为规范的重要依据。在具体的施工过程中，需要不断完善成本管理制度与工作，在实践中慢慢形成科学地适合企业自己的成本管理系统。推动施工项目按照成本管理的步骤与目标进行，使实际的成本尽可能的控制在预定的计划范围内，以最小的投入获得最大的效益。成本是有效衡量一个企业经营状况的标准，是反映企业生产经营状况的重要指标。只有不断进行成本控制，才能有效推动成本的最小化投入，进而推动企业凭借成本优势扩大市场占有率，推动企业的持续发展与进步。第二章 成本控制招投标篇在工程建设的全过程中，成本控制管理的地位越来越重要。贯穿建设工程全过程的决策、设计、招投标、工程施工、工程竣工结算等各个阶段。控制好工程招投标阶段中的成本至关重要。2.1招投标流程：项目制定招标计划（年度招标计划、季度招标计划、月度招标计划）招标准备（编制招标计划并立项、成立招标工作小组、编制招标文件、编制标底或限价、招标文件审批备案）招标（发招标公告投标邀请、招标文件发放、标前会）开标与评标（开标准备、开标、评标、清标问卷、评标报告）定标与备案（招标情况报告、中标结果审批、中标通知书）签订合同（编制合同文件、协助合同谈判、合同审批备案）。2.2招投标成本控制：控制要点控制项目如何控制控制责任人1.投标单位的选择1.资质2.管理水平3.技术力量4.历史记录5.资金实力6.合作经历1.建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。2.综合考虑相应资质及管理水平、技术力量等因素，联系五家以上单位进行投标。3.成立招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招标投标评审委员会及相关主管领导。 项目部招投标部门招投标小组2.招投标文件各类合同的招投标书内容应主要包含：1.工期2.工程造价或取费标准3.质量要求4.付款方式5.招标范围6.结算方式7.验收标准8.投标注意事项9.废标条件10.接标时间11.开标时间12.定标方法13.投标单位补充意见等1.主办部门起草、制定招投标文件模板2.招投标工作组仔细审核 项目部招投标部门招投标小组3.评标和定标1.技术性评标和定标2.经济性评标定标1.掌握优先顺序审核：技术评标经济评标合作经历 2.综合考虑，评定中标单位。项目部技术部审计部财务部招投标评审委员会主管领导在我看来，招标过程中成本控制，建设方应注意与加强以下几点： ur科丫ewioK:JFD:L()$#HelloX.net版权所有（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 （2） 招标工作应提前作好计划（年度、季度、月度）、提前准备，计划是否准确直接影响到定标结果及质量。（3）确保立项工作时图纸齐全、方案确定、标段合理、范围明确（不漏、不重叠）。（4）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。#&)*(K:JFDHelloX.net版权所有（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为建设方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。第三章 成本控制合约篇在工程建设的全过程中，成本控制管理的地位越来越重要。合约成本管理是项目管理的核心，标准化的合约成本管理是实现项目效益的根本途径。3.1合约成本管理的内容： 项目在合约管理工作中需要做什么呢？ 又如何做呢？我认为合约成本管理的内容应包括以下四点：1.确定规划内容；2.划分施工范围及界限；3.确定施工单位并分派工程任务；4.签订合同并履约。先来谈谈确定规划内容，这就要求执行者熟悉规划图，并熟悉需要做哪些工程及工程内容及工艺工序；第二步需划分施工范围及界限，这就要求执行者确定规划分区，进一步弄清区内工程内容及公共区域工程内容，将相同内容的工程整合并形成合约类型；第三步确定施工单位并分派工程任务，这就要求执行者以合约类型为主线，确定各标段划分，并通过招标确定各标段施工单位；最后签订合同并履约，这就要求执行者根据合同类型、划分的标段及定标单位、定标价格，签订合同并按合同条款履行权利及义务。3.2合约成本管理的意义及注意事项：施工阶段是工程合同管理与成本控制的重要阶段，建设方jouierpoej礙:JFD:L()$#HelloX.net版权所有应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。在日常工作中，我认为施工各项合同的管理是对工程造价控制的重要环节。因此我们在企业的项目部应加强对合约的管理工作，建立好合约的成本台账，在合同订立阶段加强对工程合同类型的选择，加强合同中工程造价的支付管理，加强合同中对工程造价变更的管理，加强合同中对工程造价的风险管理等，才能降低成本提高经济效益，增强企业市场竞争力，保持企业持续、稳定、健康的发展。第四章 总 结随着中国社会需求的重大变革，建设工程具有周期长、投资大、生产要素价格变化等特点，因此，建设工程的成本造价常常复杂多变。随着我国市场经济的快速发展，建筑业逐渐成为国民经济的支柱产业，建筑市场的竞争也愈演愈烈，工程建设的各方面的成本也在不断增加。如何合理有效地控制工程建设各个阶段的成本，特别是建设工程中招标合约阶段的成本控制，也是为了防止工程预算和决算过高，严重超过预期。控制成本是建设工程招标合约工作的重要目标之一，我们通过贯穿于建设工程始终的成本控制，可以选择合适的施工单位或者材料供