房地产评估规程(DOC).doc

合肥市房地产估价协会文件合估协字2016 2号关于印发合肥市国有土地上房屋征收评估规程（试行）的通知 房屋征收定点单位相关估价机构：为了更好地规范合肥市国有土地上房屋征收估价工作，加强行业自律，合肥市房地产估价协会制定了合肥市国有土地上房屋征收评估规程（试行）现印发给你们，希认真贯彻执行。特此通知 合肥市房地产估价协会2016年 6 月 1日 抄报：合肥市城乡建设委员会 合肥市房地产管理局抄送：房屋征收相关部门合肥市国有土地上房屋征收评估规程（试行）第一章 总 则第一条 为了维护房屋征收当事人的合法权益，规范房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公正、公平，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法、合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法和房地产估价规范等法律、法规和技术标准的有关规定，结合本市实际，制定本规程。第二条 房地产估价机构对本市范围内国有土地上被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值及其他补偿价值（包括被征收房屋的构筑物、附属物、室内装饰装修、机器设备等）的评估工作，适用本规程。第三条 合肥市房地产估价协会负责指导、协调本市房屋征收评估技术工作。第四条 被征收房屋价值是指被征收的房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款中不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押、担保等的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿权的价值。第五条 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。按照提供产权调换房屋同区域类似普通商品房评估被征收住宅房屋价值的评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价值”。产权调换房屋评估目的统一表述为“为计算被征收房屋与产权调换房屋之间的差价提供依据，评估产权调换房屋的价值”。第六条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第七条 房屋征收评估报告的有效期为“自出具评估报告结果之日起至项目征收补偿结束时止”。 第二章 估 价 机 构第八条 房屋征收评估工作依法由房地产估价机构承担，从事房屋征收评估工作的估价机构须具有房地产估价机构资质证书。房地产估价机构由房屋征收部门组织被征收人在主管部门公布的备选名录中协商选定；协商选定房屋征收估价机构，须经半数以上被征收人书面同意。被征收人无法通过协商方式选定估价机构或协商不成的，由房屋征收部门主持从备选名录中采取抽签、摇号等方式确定房地产估价机构。第九条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。 两家以上房地产估价机构共同承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 牵头单位由被征收人投票比例高的房地产估价机构担任，亦可根据项目情况由房屋征收部门指定。第十条 被征收房屋的构筑物、附属物、室内装饰装修、机器设备征收补偿价值评估可由房地产估价机构委托具备相应资质、资格的专业机构或人员提供专业技术帮助，并将其测算的结果作为房屋征收评估报告的组成部分，由房地产估价机构统一出具报告。第十一条 估价机构确定后，应当由房屋征收部门或者由作出征收决定的人民政府指定的单位与估价机构签订委托估价合同。受委托的房地产估价机构的资质证书、营业执照、房地产估价师注册证等复印件在房屋征收范围内现场公示。第十二条 房地产估价机构接受委托后，应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第三章 估 价 程 序第十三条 房地产估价机构接受委托后，应当明确评估的价值时点、范围等基本事项，拟定评估作业方案、技术路线，做好评估前期准备工作。第十四条 房屋征收部门委托评估后，应及时向房地产估价机构提供评估所需的文件资料，包括但不限于房屋征收决定公告、项目红线图、被征收房屋及土地的权属证明或登记簿资料、征收范围内房屋等相关项目调查登记表、机器设备清单、相关竣工图纸等。第十五条 房屋征收部门组织房地产估价机构、被征收人、房屋承租人或者其授权的代表对房屋进行实地查勘。房地产估价机构人员应逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，形成实地查勘记录，并由实地查勘的注册房地产估价师、房屋征收部门、房屋征收实施单位、被征收人、房屋承租人或者其授权的的代表签字或盖章确认。因被征收人不配合，房屋征收部门通过房屋权属登记档案、现场查勘结果进行登记的，房屋征收估价报告应当就相关情况作出说明。 第十六条 根据现场查勘并结合相关文件资料，被征收房屋的权属、面积、用途，按下列原则确定：（一）房屋征收部门提供的合法有效证照载明了房屋面积和用途的，以载明的房屋面积和用途为准；（二）房屋所有权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准；（三）房屋所有权证、房屋登记簿所载用途与建设工程规划许可证不符的，以建设工程规划许可证规划用途为准；（四）房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积；1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积；前款房屋属于个人的，按照住宅房屋评估；属于单位的，按照土地用途评估，即土地用途为工业生产、仓储或实际用于生产厂房、仓储的，按照生产用房评估；其他土地用途的，按照办公用房评估；（五）对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予评估。第十七条 被征收房屋的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途之间不一致的，应当根据房屋征收部门会同房地产、土地、规划等有关职能部门确认的结果进行评估。第十八条 房地产估价机构在估价委托合同约定的时间内，向房屋征收部门提供初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示或提交初步结果。第十九条 公示期内，在房屋征收部门的监督下，注册房地产估价师应就初步评估结果向被征收人现场解释、说明，对有异议的进行答疑、复核，存在误差或错误的进行修正或改正。第二十条 初步结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提交正式估价报告，由房屋征收部门向被征收人转交估价报告。第四章 估 价 方 法第二十一条 房地产估价机构应根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或者多种的评估方法对被征收房屋价值进行评估。房屋征收评估方法选用应遵循房地产估价规范、国有土地上房屋征收评估办法等相关规定。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。可以同时选用两种或两种以上估价方法评估的，应当选用所有适用的估价方法评估，并对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。 第二十二条 商业用房和办公用房宜采用比较法和收益法两种方法进行评估。采用收益法评估时，对房屋收益的测算应在充分调查被征收房屋租金和类似房地产租金基础上综合确定其客观收益，不考虑被征收房屋长期租约的影响，类似房地产租金案例不得少于3个。资本化率（或报酬率）及相关参数的确定应按照房地产估价规范的相关规定执行，取值应当合理。第二十三条 工业用房一般采用成本法进行评估，有条件的可采用比较法、收益法评估。第二十四条 在建工程评估一般采用假设开发法；工程建设形象进度未达到结构封顶的，宜采用成本法进行评估。第二十五条 被征收住宅房屋的评估根据合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法规定，原则上根据征收项目提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的方式进行评估（不考虑产权调换用房的除土地使用权以外的各类因素）。市政府及相关部门有规定的，从其规定。第二十六条 对被征收住宅房屋，按产权调换房屋同区域类似普通商品房的价格进行评估，分别按以下规定执行：（一）用于产权调换的房屋已经建成的，采用比较法或者结合标准价调整法，评估类似普通商品房屋的价格；（二）产权调换房屋在建或有详细规划的，评估时可假设在价值时点已完工，采用比较法或者结合标准价调整法，评估类似普通商品房屋的价格；（三）产权调换房屋既未开工建设也无规划条件的，即安置房的区位、建设时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等无法确定的，可以根据征收补偿方案确定的产权调换区域，由房地产估价机构参照合肥市已建成的安置小区规划评估类似普通商品房屋的价格。第二十七条 被征收人不同意按照本规范第二十五条、第二十六条规定评估被征收住宅房屋的，也可对被征收房屋采用比较法评估，评估价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似住宅房屋的市场价格。前款规定类似住宅房屋，是指与估价对象房地产相似的住宅房屋，应同时在区位（包括学区）、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等方面相同或相近。（一）对于单个被征收住宅房屋，评估可选取3个以上可比案例，建立比较基础，分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况、实物状况和权益状况调整），计算出被征收房屋价值。被征收房屋价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（二）对于成片被征收住宅房屋，评估可采用标准价调整法进行评估，即：将被征收房屋与设定的标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格的基础上，通过系数调整得出其他被征收房屋价值的方法。第二十八条 标准价调整法的评估程序按以下规定执行：（一）选定标准房屋。对估价范围内的所有被估价房屋按照房屋的用途、类型、建筑结构、建造年代等因素进行分类，使同一类的房屋具有相似性；在同一类房屋中选定标准房屋，一般情况下标准房屋选取的原则为可代表评估对象普遍情况下的房屋。（二）选用适当的评估方法评定标准房屋的房地产市场价值。采用比较法评估时，统一可比实例成交价格与标准房屋价格的内涵和形式，具体参照本规范第二十七条第二款第（一）项单个住宅房屋评估规定，计算标准房屋价格。标准房屋价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数 房地产状况调整系数（三）根据被征收范围内房屋的整体情况，编制片区房屋的楼幢、楼层、朝向、微观区位、实物状况等修正系数调整体系表。（四）根据修正系数调整体系表，确定各被征收房屋的分户调整系数。（五）计算被征收房屋的价格，计算公式为：被征收房屋的价格=标准房屋价格（1+楼幢调整系数）（1+楼层调整系数）（1+朝向调整系数）（1+其他调整系数）具体调整系数修正体系由合肥市房地产估价协会定期公布。（六）房地产估价机构在确定征收项目的标准房屋价格后，须将标准房屋价格报房屋征收部门备案。利用标准房屋价格调整、修正出的分户价格原则上不得高于标准房屋价格的30%；高于30%的，房地产估价机构应在估价报告中予以说明。有牵头估价机构的，被征收房屋的标准房屋价格应当由牵头估价机构完成。第二十九条 被征收房屋占用土地为划拨土地的，评估价格应当结合土地性质按照相关规定扣减费用。第三十条 被征收房屋室内装饰装修价值一般按装饰装修重置价结合成新评估计算。 装饰工程造价一般采用重编预算法计算，装饰装修的成新率可以按照整体装饰装修状况评定综合成新率，也可以按照各子项目分别评定分项成新率。 成新率一般根据装饰装修的耐用年限、已使用年限、以及维护、保养等情况综合确定。装饰装修重置价是指根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工技术，按照价值时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的装饰装修项目的正常工程造价，包括直接消耗的人工、材料、机械台班等直接费用和施工企业的管理费、利润、税金以及设计、监理、质量检测等费用。第三十一条 构筑物、附属物一般采用成本法进行评估，具体参照装饰装修评估方法。第三十二条 对机器设备征收补偿的评估主要内容包括因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的搬迁费用、无法恢复使用机器设备的现值。前款规定的可恢复使用机器设备，是指经拆除重新安装后不影响其原使用状况的机器设备，如机床设备、通用设备、定型设备等。无法恢复使用的机器设备，是指无法拆卸或一经拆卸即无法恢复或达到原有的生产工艺要求和技术参数的机器设备，或者使用年限较长，搬迁费用大于其实际价值的机器设备，如现场制作的非标生产流水线，各种炉窑、大型储罐，与建筑物相关的电梯、起重机、电线电缆、通风管道系统、中央空调系统等。机械设备现值=重新购置价成新率通用性质机器设备的重新购置价，应当采用市场法评估计算。专用设备、企业自行研制的机器设备的重新购置价，采用成本法评估计算。机器设备成新率，根据机器设备的经济寿命、已使用年限、以及维护、保养、使用等情况综合评定。第五章 异 议 处 理第三十三条 被征收人或者房屋