房地产法律的概述.doc

房地产法律的概述本次培训主要是对房地产基本法律的介绍，通过房地产基本法律的介绍，让大家对房地产开发的整个过程有初步了解，今后在此基础上对房地产及相关法律进行专门的讲解：一、房地产公司的设立：房地产的开发首先须有一个主体，个人可以拿地，但个人不能作为开发主体开发房地产项目，因此开发房地产首先成立房地产开发公司。（一）房地产开发公司的设立主要法律有：公司法、房地产管理法，如为外资企业的受中外合作中外合资经营企业法、中外合作经营企业法、外资企业法等法律的约束。本次培训以法律为主，但国务院、省、市的法规、规章也是需要大家注意的。中国房地产是实操行较强的行业，各地各部门的法规、规章有所区别，如限购政策，因此各位在与客户讲解是须法律为准，但同时需要结合广州本地的操作方式，综合运用讲解给客户，在合法、合理的基础上，帮助客户解决问题，是我们律师的专业能力所在，也是律师的核心竞争力。否则照搬法条或提供不合法、不合理的建议给客户均不是律师的行为，均影响律师事业的长远发展。（二）房地产开发公司设立条件：一般条件根据公司法具备下列条件： 1、股东符合法定人数； 2、股东出资达到法定资本最低限额； 3、股东共同制定公司章程； 4、有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构； 5、有公司住所。 根据房地产管理法，房地产开发公司应当具备的特殊条件：1、有符合国务院规定的注册资本；有万元以上的注册资本；实际根据国务院对资本金的要求一般为30%，即1亿元的总投资，注册资本一般不低于3000万元； 2、有足够的专业技术人员；有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的专职会计人员。 3、法律、行政法规规定的其他条件。 （三）房地产开发资质：1、办妥工商登记手续后，根据城市房地产开发经营管理条例的规定房地产公司后须到房地产开发管理部门办理备案手续：领取开发资质证书。2、开发资质的等级：建设部房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。新设立的房地产企业须申请暂定资质证书，有效期1年。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。二、房地产开发公司获得土地使用权：房地产开发公司设立之后，首先须获得土地方能开发：（一）房地产企业获得土地涉及的法律主要有：土地管理法、物权法房地产管理法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例房地产企业获得土地的途径主要有以下几种：（二）一手土地，即从政府手中受让国有土地使用权1、协议受让；现住宅、写字楼、商业用地均不能通过协议受让土地；2、通过招拍挂的方式受让土地；需要注意的问题：1、划拨的土地是不能进行房地产开发的，须变更土地性质，方能进行房地产开发。2、集体土地是不能开发房地产。集体物业是不能对外销售的。3、企业须与县级以上政府须签订国有土地使用权出让合同。企业向政府支付土地出让金。（三）二手土地，即从其它企业手中直接或间接受让国有土地使用权，受让的方式：1、其它房地产企业将土地直接转让给给房地产企业，转让的基本条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 此种转让方式税费成本较高、程序较为复杂、转让条件较高，一般实践中少于下一种转让方式。2、通过收购其它企业100%的股权或控股股权，达到间接收购土地。好处：（1） 程序简单；（2） 税费成本较低；股权转让款需交税，之前不用；（3） 不受土地转让的条件限制；坏处：（1） 负债；（2） 证件的合法性、时效性。三、开发商获得土地之后的开工前的工作（一）涉及的法律有土地管理法房地产管理法、规划法、建筑法、人防法 （二）办理开发建设的相关证件：1、建设用地批准书；国土局2、国有土地使用权证；国土局3、用地规划许可证；规划局4、详细性修建规划，前置消防、卫生、教委、体委、人防办、市政、水电等专业的规划；规划局5、建筑工程规划许可证；规划局6、施工许可证；建委（三）如果受让的土地的是须拆迁的土地，需要进行拆迁工作。物权法出台后，国务院的拆迁管理条例已被撤销，取而代之的是国有土地上房屋征收与补偿条例。（四）融资工作：1、自有资金；2、合作资金；3、私募资金；4、银行开发贷款；5、信托资金；6、基金；7、施工单位带资、垫资。（五）不按时开发的后果，认定土地闲置。根据闲置土地处置办法的规定本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。四、开发商的施工工作：（一）涉及到的法律：建筑法合同法建设工程质量管理条例招投标法 （二）勘察工作：对地质情况进行勘察，开发商与勘察单位签订勘探（三）设计工作：（1）初步设计；（2）修建性详细规划设计；（3）施工图设计。（三）监理：监理的职能受开发商的委托以独立第三方的名义监督施工。（四）施工工作：（1）土地平整；（2）施工水电、道路；（3）打桩、基坑工程；（4）地下室工程；（5）地面主体工程；（6）外墙、设备、水电、电梯安装工程；（7）室内装修工程；（8）园林及配套工程；（五）验收及交房：1、单位自行验收：开发商、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同验收；2、交政府部门进行专项验收；（1）质量验收手续；（2）消防验收手续；（3）规划验收手续；(4)其他验收手续；3、提交建委备案获得竣工验收备案表后方能视为合格：4、交楼给购房者的手续； 住宅质量保证书和住宅使用说明书，一表是指房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表五、发展商的销售（一）涉及的法律合同法（物的动态管理）、房地产管理法、物权法（物的静态管理）（二）预售获得预售许可证的条件广东省商品房预售管理条例第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封项；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程”。其他各项条件不变。（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8）法律、法规规定的其他条件。（二）现售商品房销售管理办法第七条商品房现售，应当符合以下条件： 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、拆迁安置已经落实； 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7、物业管理方案已经落实。 （三）购房者签署的合同1、商品房买卖合同；2、购房贷款合同按揭合同