房地产顾问业5大行介绍.doc

房地产顾问业5大行介绍毕业以来在仲量联行(JLL)工作有一段时间了，也算有粗略的了解。JLL所处行业为房地产顾问行，由于房地产顾问行每年招聘毕业生数量不多，故不少人不太了解这几个公司。另外，这一行在unnc求职人员内不算热门，我们接触比较少。因此在这里简单介绍一下这个行业和公司，也许对想要求职的朋友有一些帮助。如有写错，还请多多包涵！本文先介绍国际上房地产顾问业的5大行以及其业务，以后有机会再介绍一下其他方面包括JLL企业文化，工作性质，面试过程等。首先，房地产顾问行说白了就是房地产中介公司，主要业务包括买卖物业，租赁管理物业，营销服务、估价、咨询服务等等。大家平时在街上也可以看到不少街面铺专门做租房中介之类的，这些都可以算是顾问公司。但是，正如卖米也有分等级一样，不同顾问公司面对的市场客户也不一样，像日常看到的街面铺位主要面对个人客户为多，做的业务相对低端，而且以买卖租赁住宅为主。而5大行做的市场相对高端，主要面对企业客户，且很多为世界知名公司如500强等。因此，5大行的公司一般没有地面铺，都在写字楼里办公(戴德梁行旗下有一个专作住宅中介的，有不少街铺）。简而言之，五大行包括：仲量联行 (Jones Lang LaSalle)，CB Richard Ellis（世邦魏理士）, 戴德梁行，Savills (第一太平戴维斯）,高力国际(Collers International).一直想写一篇介绍这个行业的文章，但因为工作太忙的缘故，只好一拖再拖。趁着毕业一周年之际，了却这桩心事。首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯（排名问题据我了解，全球目前CBRE和JLL是最大的两家，JLL的竞争者分析里面就把CBRE作为自己的最主要对手）公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。1。写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。（因为该部门很多客户都是国外500强企业，这些企业和顾问行签订的服务合同为全球性的。因此这部门接触外国客户比较多，而且很多是跨国公司客户，一般而言租赁写字楼业务较多）2。工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者Honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：三年不开单，开单吃三年之说。（我所在就是工业部，该部门租赁方面比较多，其次是咨询服务也就是写项目策划定位，可行性报告等，再之是买卖和投资顾问。买卖和投资顾问一般牵涉数额较大，为开单吃三年之业务）3、商铺 商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6，Bund 18都是商铺部的服务对象。商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括：餐饮，服饰，美容美发，影院，百货等。因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。（个人感觉这个部门比较有趣，因为接触到的零售服务商比较多，熟悉了可以了解不少零售业生意状况）4、住宅 需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品，豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。(JLL没有专门做住宅的部门，一般是Investment在跟单）5。物业部门为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如地震）。这个部门的门槛就比较低了，大专生比较多。当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理，年薪跟一个公司副总可以一拼。6、咨询和研究部 咨询部主要是为土地的生地进行前期规划，出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告，为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。7、估价部 讲的主要是DTZ，因为只有他在中国大陆可以开展估价业务，别的几个公司都要拿香港牌照来做，比较棘手。这个部门最近比较热，考出执业资格证书后会比较理想。（JLL旗下的估价公司西门主要业务之一是做上市公司IPO估价业务，包括物业估价、设备估价、知识产权估价、股权估价等等，是个专业性比较强的部门） 8、投资部 这个是需要大书特书的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼，大型购物中心，土地等。由于近年来投行在大陆业务活跃，而且苦于大陆市场没有太多投资型式，不动产成为各家逐鹿中原的首选。在这个部门里工作，金融知识是非常重要的，而且人脉、机遇，缺一不可。英语要求母语水平，就是能用英语和Native Speaker吵架，还要能吵赢的那种。由于经常为投行的人牵线，很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buy side。(对想去投行或者基金公司的人来说，这个部门最为接近，但是此部门生意属于十年不开单，开单吃十年那种，交易金额较大）五大行的流动率是非常高的，能稳定做2，3年已经不容易了。在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部，工业部，写字楼部，商铺部。当然大家很关心收入的情况。收入一般为年薪模式，由底薪佣金构成。底薪没多少的，主要靠佣金赚钱。(每个公司都有不同提成方案，一般来说由于底薪已经不错了，除非你做的单很大或者很多，不然达不到revenue target的话佣金不会特别多。）MT项目一般给5k一个月，general staff 一般3k到4k一个月。毕业后第一年就上6位数的也有，不多，当然前提是天生就是生意人的料。收入情况方差比较大，做到director差不多7位数了，一般要78年时间。由于五大行本身人员比较少（绝对不像会计事务所那么多），一般每个行在上海就200多人，每个部门就2040人左右，因此每年招收的人数都比较少，而且不喜欢用应届生。MT大概就3，5个的样子，其他途径比如熟人带入行，或者最重要的从实习生做起。实习生都是很苦的，做不赚钱的事情，慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的，纽约大学的，也有中国大陆大专毕业的。有老外，ABC，新加坡香港人，也有非洲黑人，韩国人等。总之包容性是非常高的。(深圳JLL都为中国人，不过很多都是海外留学回来的，年龄上都比较年轻） 稍微补一句，如果英语不好的可以去DTZ，他其实比较像港资公司。（DT