房屋租赁业务手册.doc

租赁业务手册一、开展租赁业务意义和要求：1、拓宽经营渠道，增加公司利润增长点，保证员工业绩；2、积累信息和资源，实现买卖、租赁相互补充；3、门店经理要高度重视租赁业务，当成主要业务来抓，要安排相应的人力、物力和时间去做租赁；4、带户看房前必须填写租赁看房单，防止客户跳单和私单。二、租赁房源、客户资源管理：1、特点：租赁客户对居住位置目标性强，房主对客户选择性强；租赁双方求租期短，成功率高。2、客户、房源积累途径：利用上门、网络、贴条、广告、社区等一切手段和渠道积累；利用手递手等平面媒体发布免费个人信息等渠道；3、每当获得租赁客户、房源信息时，文秘必须在第一时间录入租赁资源库，实现共享，相同客户、房源以优先录入的经纪人确定业绩归属（必须有带户看房）；4、由于租赁客户及房主求租期短，门店对其有效性的核实工作必须每日进行，并及时告知文秘将有效信息转入失效信息库。三、租赁业务经营方式：1、租赁方式：居间代理：房主、客户、xxx公司三方签订房屋租赁居间合同，xxx公司提供居间服务；委托出租（房屋托管）：房主与xxx公司签订出租房屋委托合同，委托xxx全程代理出租业务；委托承租：客户就房主已与xxx公司签订出租房屋委托合同的房源与xxx签订承租房屋委托合同。2、经营要点：n 对于居间代理：1、原则：除合同规定内容外不得向租赁双方做任何书面承诺，尽量减少租赁双方日后可能矛盾中的我方责任。在客户同意承租房屋，我方带领其进行物业验收工作之前，门店必须收取客户一定数量的定金。我方工作不涉及房主、客户之间的租金支付。2、合同签订要点：我方收取等同于1个月租金的费用作为代理服务费；门店应尽量向租、住双方同时收取代理服务费。n 对于委托出租：1、原则：以1整年为单位签订出租房屋委托合同；在签订出租房屋委托合同前门店必须掌握房屋钥匙并完成物业验收工作；仅限以月付、季付形式支付房主租金，每期至多提前5日支付下期租金，同时支付方法必须为银行转帐支付；为避免产生费用纠纷，门店应要求房主自签订出租房屋委托合同之日起不提供网络及电话线路，否则空置期内所有费用房主承担。2、合同签订要点：按年收房，如按月付房主租金，则最少签定45天免租期（从合同生效之日起算），同时确保非免租期月利润率不低于10%，并尽量向房主收取等同于1个月租金的代理服务费。按年收房，如按季度付房主租金，则最少签定45天免租期（从合同生效之日起算），并收取房主等同于1个月租金的代理服务费，同时确保非免租期月利润率不低于20%。按年收房，如门店认为可进行整体清洁或合理装修并能确保非免租期月利润率不低于30%，则最少签定2个月免租期，并收取房主一个月租金为代理费，并尽量争取按月支付房主租金的形式。凡准备签定出租房屋委托合同及无法按要求收齐代理费的，门店经理必须提前与各区域总监沟通，得到允许后方可进行。凡需要装修、保洁服务的，门店经理先打呈批件报区域总监批准，由行政部安排。n 对于委托承租：1、原则：保证所签定承租截止日期不早于该房屋委托出租截止日期。承租客户必须最短季付租金。凡要求我公司代开租金发票的，我公司视情况决定是否开具，且因此产生的国家规定上缴税费由客户承担。如果客户看房后现金不足，门店可收其部分定金，并在收据中写明补交剩余钱款日期（一般2日内）并签字，届时签署合同并完成物业验收工作。2、合同签订要点：押1付3，下期房款在上期结束前一个月交纳，并收客户1个月租金为代理费；凡我公司负责装修的或业主贵重物品较多的，必须押2付3，并收取客户1个月租金为代理费。四、租赁业务管理、交易流程；1、业务管理流程：每周一利用例会时间，门店将正式生效的租赁合同及相关资料整理完备，连同租赁档案接收单上报客服部，客服部于3日内将档案资料录入“房屋托管信息数据库”并电话回访。每月28日门店文秘将已签租赁合同房屋的次月收、付款安排填入门店房屋托管月计划上报客服部；客服部在接到门店房屋托管月计划后及时参照“房屋托管信息数据库”资料进行核实，并于次月3日前将客服部房屋托管月计划上报各区域总监，经总监批准后客服部将计划分别报予财务部及相关门店；客服部在收、付款当日对相关客户、房主进行回访，并在合同期满前30日通知门店联系续约事宜。2、收、付款流程：（1）原则：租赁业务的所有收款均由门店执行，所有付款由公司财务部执行。门店应采用现金收款方式，避免银行转帐收款。（2）门店收款流程：文秘收款后及时向客户开具有效收据；当日填写租赁交易日报表及资金余额日报表上报财务部。（3）财务部付款流程：财务部接到经区域总监签字确认的计划后按规定时间将租金存入房主帐户，同时保存银行存款联。五、分单比例：1、对于居间代理；自签订房屋租赁居间合同之日起：门店（业务员）自身的房主、客户成交的，得1单；门店（业务员）合作成单的，双方各得0.5单。2、对于委托租赁；自签订承租房屋委托合同之日起，客户及房源拥有门店（业务员）各得0.5单。六、业绩考核：1、原则：按月考核，鼓励合作，可以分单。2、对于居间代理：业绩为代理费；3、对于委托租赁：（1）第一期计算单数，业绩构成：免租期利润：门店在免租期内将房屋出租而产生的租金利润； 房主代理费：1个月租金。客户代理费：1个月租金。月差价：当月出租租金与我公司承租租金差额。扣除损失的租赁时间差房租成本：门店所签订出租房屋委托合同截止日与承租房屋委托合同截止日之间的时间差内公司所损失的房租成本。 扣除装修保洁成本及空置期内有线电视、卫生费支出。以上业绩汇总后由房主、客户所在门店（业务员）5：5分成。（2）第二期不计算单数，业绩构成：月差价； 滞纳金。以上业绩汇总后由房主、客户所在门店（业务员）5：5分成。（3）免租期内未能出租的，按房屋租金成本扣减业绩； （4）房主中途撤租的，签单门店（业务员）只计算业绩不计算单数，所得业绩如下：房主违约金； 原已扣除的租赁时间差房租成本损失； 扣除公司向客户交纳的违约金；以上业绩汇总后由房主、客户所在门店（业务员）5：5分成。（5）客户中途退租的，原签单门店（业务员）只计算业绩不算单数，所得业绩如下：保证金； 违约金； 原已扣除的租赁时间差房租成本损