南京房地产项目投资解析.doc

南京完美生活项目投资分析一、 按住宅计算 （一）投资部分1、 总投资额=单价*建筑面积=5000元/平米*38平米=190000元。2、 首付金额=190000元*0.2=38000元。（按首付两成计）3、 月还款额=845元。（按八成贷款，30年等额本息计算）（二）收入部分1、 采用市场比较法确定未来租金收入（1） 选取可比实例根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例（2） 对可比实例进行修正可比实例修正表估价对象及可比实例完美生活案例A案例B案例C比较因素内容租赁价格0.7元/平米/天0.85元/平米/天0.75元/平米/天交易情况100909090房地产状况地区级差10097100102离市中心距离100989997离主干道距离1001009896房屋成色100909470结构装修100909585商业网点10010210098公共配套设施100949485物业管理及服务100929580景观1009610285由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正均为90.房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：可比实例A：0.7元/0.93=0.75元/平米/天可比实例B: 0.85元/0.96=0.88元/平米/天可比实例C 0.75/0.88=0.85元/平米/天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（0. 75+0.88+0.85）/3=0.83元/平米/天交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市房屋租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，则完美生活的租金价格应为：0.83*（1+5%）的1.5次方=0.9元/平米/天.（三）投资收入比较面积 月还款额月租金额 月收益38平米845元 1026元 181元55平米1223元 1485262元按上表计算，投资完美生活的38平米住宅单元一套，30年后不但可以通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益27160元。（181*12*305000*38*0.2） 该方案未考虑房产的未来保值增值因素。二、 按办公计算（一）投资部分1、总投资额=单价*建筑面积=5000元*152平米=760000元。（以38平米为1个单位，按4个单位计算）2、 首付金额=760000元*0.2=152000元。（按首付两成计）3、 月还款额=3380元。（按八成贷款，30年等额本息计算）（二）收入部分1、 采用市场比较法确定未来租金收入（1） 选取可比实例根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例:A: 南开区黄河道大通大厦租赁交易实例B: 南开区长江道新时代大厦租赁交易实例C: 南开区白堤路运通大厦租赁交易实例（2） 对可比实例进行修正可比实例修正表估价对象及可比实例完美生活案例A案例B案例C比较因素内容租赁价格1.3元/平米/天1.3元/平米/天1.1元/平米/天交易情况100959292房地产状况地区级差1009710098离市中心距离100989997离主干道距离10010010096房屋成色100949088结构装修1001029798商业网点10010010096公共配套设施100969490物业管理及服务100959290景观100969494由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正。.房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：可比实例A：1.3元/0.97=1.35元/平米/天可比实例B: 1.3元/0.96=1.36元/平米/天可比实例C 1.1元/0.94=1.17元/平米/天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（1.35+1.36+1.17）/3=1.3元/平米/天交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市办公用房租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，则完美生活的租金价格应为：1.3*（1+5%）的1.5次方=1.4元/平米/天.（三）投资收入比较面积月还款额月租金额月收益额114平米2535元4788元 2235元152平米3380元6384元3004元按上表计算，投资