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第1页 房地产基础知识回顾 2020 3 20 责任为先开放心态专业精神注重积累创造价值 2020 3 20 2 3 目录 2020 3 20 4 认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 4 房地产是房产与地产的总称 认识房地产 何为房地产 思源集团房地产基础知识培训 房地产是房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成 在经济学上也叫 不动产 2020 3 20 5 房地产包括实物 权益和区位 三要素 认识房地产 何为房地产 实物 指的是房地产中可以看得见 摸得着的部分 例如外观 结构 装修 设备等 权益 指房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益 收益 如使用权 所有权 抵押权等 区位 指的是房地产的空间位置 具体的说 一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 2020 3 20 6 7 认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 7 房地产市场的概念和特征 2020 3 20 8 2020 3 20 9 房地产市场主体的组成 建筑商 原材料供应商 施工单位 政府 供应者 消费者 中介 服务机构 开发商 投资商 代理商 顾问公司 经纪公司 设计单位 广告公司 媒体 网络 杂志 报纸 自然人 机构 企事业单位 2020 3 20 10 11 认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 11 中国房地产发展历史 第一阶段 房地产萌芽阶段 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 第三阶段 房地产活跃期 第四阶段 房地产调控期 1991年之前 1991 1997年 1998 2002年 2003年 至今 2020 3 20 12 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 一 认识房地产 中国房地产发展历史 早在1978年 邓小平就曾经指出住房制度的改革 相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究 同时启动了房地产开发的准备工作 到1980年国家再次指出房改这一方针 按照指示 1980年国家相关部门组织有关专家小组就开始了关于住房建设体制的改革研究工作 即如何将住房走向商品化 1984年研究小组提出一个模式 称 统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 但这一模式必须统一由一个开发公司实施 将规划设计院 建设单位 施工单位等关联单位有效组织起来 截止到1984年末 全国才有了几百家开发公司 其中1980年 我国第一个商品住宅小区 广州东湖新村正式对外发售 2020 3 20 13 第1村全国第一个商品房小区 广州 东湖新村 1979年开工建设 2020 3 20 14 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 二 为了推动住宅商品化改革 将国有和集体土地使用权出让 转让出去 形成商品化 建设部就这一土地有偿使用问题首先在改革最前沿 深圳 设立试点 1987年深圳诞生了全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地 1987年7月18日 全国第二块土地 上海虹桥一地块以拍卖方式完成出让 同年 深圳率先出台了新的房地产政策 房地产使用权可以交易 这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面 带有实验性质 后来深圳的成功给很多城市发展带来启示 随后 在广州也出现了类似的情况 顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功 1990年5月19日国务院首次颁发了55号文件 即 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 这一条例的出现 顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂 中国房地产始于南国热土 并逐步向内地渗透 认识房地产 中国房地产发展历史 2020 3 20 15 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 一 1991年到1992年 是中国房地产的爆发期 特别是1992年邓小平视察南方以后 全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口 广西北海 广东惠州等南方沿海城市 其中最著名的当属广州 华南板块 1990年祈福新村粉墨登场 随后华南碧桂园 广州雅居乐 星河湾 华南新城等大盘的陆续进驻 一个备受各方关注的 华南板块 逐渐浮出水面 并迅速走红于大江南北 在小平南巡讲话后 我国对外开放和市场化进行加快 从此 全国房地产价格放开 许多政府审批权利下放 金融机构开始发放房地产开发贷款 借助宏观经济的 加快改革开放建设步伐 的大环境 中国房地产市场进入了快速扩张期 背景资料1 在广州这片热土 诞生了中国第一家房地产开发企业东华实业 最早的国有土地有偿使用法律 最先使用的 房地产 一词 第一次国有土地使用权出让 最早成立的房地产协会 广州房地产协会 最早的 房产证 最早的房地产专业刊物 最早的抵押按揭业务 最早的大型社区 祈福新村 最早的民营房地产企业 最先掀起的 大盘时代 背景资料2 事实上 1992年的万科仍醉心于外贸业务 房地产业不过小试身手 1995年以前的朱孟依仍将自己的影响力局限于建筑业 合生 珠江的未来无从知晓 认识房地产 中国房地产发展历史 2020 3 20 16 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 二 思源集团房地产基础知识培训 而正当房地产如火如荼的发展 国家突然 急刹车 1993年6月23日 宣布终止房地产公司上市 釜底抽薪控制银行资金进入房地产 同年6月24日中共中央 国务院印发 关于当前经济情况和加强宏观调控意见 提出整顿金融秩序 加强宏观调控的16条政策措施 引导过热经济实现软着陆 国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿 此外 1993年12月13日国务院发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税 这一税种的征收 使大部分房地产开发企业受到影响 特别是开发别墅 公寓 写字楼等高档项目的开发商 以及炒卖楼花的个人买卖行为 房地产市场受到极大的挤压 经过1993年的宏观调控 房地产投资过热的趋势得到抑制 中国房地产由此进入相对平稳的发展期 认识房地产 中国房地产发展历史 2020 3 20 17 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 一 思源集团房地产基础知识培训 纲领性文件的颁布促使房地产发展开始由平稳进入活跃1998年我国住房体制改革的纲领性文件 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 国发 1998 23号 文件出台 决定自当年起停止住房实物分配 建立住房分配货币化 住房供给商品化 社会化的住房新体制 这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用 2000年房企上市禁令到期 1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启 国家房地产利好政策的颁布的同时 地产市场行情持续看好从1999年到2002年 房地产开发投资的增长率分别为13 19 25 和29 商品房竣工面积增长率都在20 以上 房地产销售面积始终保持在25 30 房地产销售额的增长在30 左右 数据表明 供求之间的增长率是比较平稳的 一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期 同一时期 也有某些经济学家高呼 房地产的冬天就要来了 以此给房地产市场降温 但在房地产近乎暴利的驱使下 全国房地产进入了快速发展轨道 认识房地产 中国房地产发展历史 2020 3 20 18 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 二 认识房地产 中国房地产发展历史 房地产进入深广一枝独秀到全国多点开花时期而在具体的房地产开发过程中 北京 上海 深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略定位 北京的政府化 上海的国际化 深圳的市场化 由于部分深广一带的开发商外迁至环渤海 长三角等地 带动全国房地产开发水平普遍上涨 因此房地产发展在由过去的南方一支独秀 转变成为全国多点开花 这一时期 北京知名的开发商如华远地产 天鸿地产等 都有很深的国企背景 在企业的某些行为 决策上带有很重的国企特点 上海知名的开发商如绿地集体 复地集团 在国际化城市的背景下 正在跃跃欲试跨地区发展 争抢长三角市场份额 而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平 如日渐成熟的万科 中海 金地等 不但在当地继续深耕 而且已经走出珠三角 向着长三角 环渤海进军 代表性企业万科已经在上海 浙江 江苏 天津 沈阳 长春等十余城市布局 谋求未来跨区域发展已然成为他们的企业战略之一 2020 3 20 19 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 一 多种原因促使房地产价格走高由于前一阶段中国内地房地产发展迅速 企业数量剧增 很多资金都追加到房地产领域 这其中一个显著的特征是港资 外资进入内地房地产市场 大量的热钱投入到内地房地产市场 内资 外资 港资共同起舞 致使房地产价格逐年攀高 甚至似乎失控 市场的理性不复存在 从2002年至2005年4月 全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54 2 京 沪 穗 深等地房地产价格均上涨一倍以上 杭州则超过了200 这其中有正面的推动力 如经济发展 居民购买力增强 供求关系变化 农村城镇化等 但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素 政府 经济学家 甚至普通市民对此表示担忧 更或者不满 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产 中国房地产发展历史 资料链接 例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司 CREO房地产投资公司 其为爱尔兰最大的房地产投资公司 公司的发展目标之一就是成为 最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司 2020 3 20 20 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 二 针对房地产严峻的市场情况 国家紧急出台了多项政策2004年8月 国务院及时颁布8 31土地政策 从源头上规范土地市场 2004年10月29日 央行提高商业银行存贷款利率 第一次明确地表明 国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不会改变 当年针对房地产投资规模过大 增长速度过快等问题 中央果断采取措施 严把土地 信贷两个闸门 2005年两会期间 温家宝总理在政府工作报告中明确提出 要严控房价 防范金融风险 2005年3月30日 国务院出台 关于切实稳定住房价格的通知 将房价问题提至政治高度 2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国办发 2006 37号 对六项措施做了进一步细化 在套型面积 小户型所占比例 新房首付款等方面做出了具体规定 政策目标集中于调整住房供应结构 稳定住房价格 从 国八条 到 国六条 从 调控 到 再调控 央行严控房贷的121文余热未尽 中国房地产又面临新的政策考验 2003年以来 中国房地产宏观调控政策不断 不能简单地理解为开发商的优胜劣汰 或仅仅是一种土地资源的再分配 而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号 行业规范性 结构性调整将借此深入展开 认识房地产 中国房地产发展历史 2020 3 20 21 新政解读 政策比对 90平米以上首套房首付比例不低于30 购买第二套 含 以上住房的 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对房地产价格上涨过快的城市或地区 首付比例由20 提升至30 对异地购房未出台限制性条款 原来最高政策要求 当前新政要求 90平米以上首套房首付比例不低于30 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款比例不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 房价过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 22 新政解读 重磅出击 消费者 投资投机客群 改善性需求 异地首次置业 二套房限定 三套房限定 异地购房限定 23 24 认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 24 涉及前期报批的房地产部门管理 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 选址定点 规划总图审查及确定规划设计条件 初步设计及施工图审查 规划报建图审查 施工报建 建设工程竣工综合验收备案 2020 3 20 25 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 发改委审查可行性研究报告和进行项目立项 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 建委办理投资开发项目建设条件意见书 环保局办理生产性项目环保意见书 表 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门办理 项目选址意见书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 26 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 人防办进行人防工程建设布局审查 国土资源局办理土地预审 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 规划部门确定建设工程规划设计条件 规划意见书和审定方案通知书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 27 规划审查阶段 此阶段办理以下一般事项 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设施审查 建委 市政部门 园林局 环保局 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 在建设单位缴纳有关规费后 核发 建设工程规划许可证 副本 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 28 初步设计和施工图设计审查阶段 此阶段办理以下一般事项 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 消防局对初步设计的消防设计进行审查 交警支队对初步设计的交通条件进行审查 人防办对初步设计的人防设计进行审查 国土资源局进行用地预审 市政部门 环保局 卫生局 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 建委制发初步设计批复 并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 建委对施工图设计文件进行政策性审查 根据业主单位意见 核发技术性审查委托通知单 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 发放 建设工程施工图设计文件审查批准书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 29 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项 列入年度基本建设开工计划 建设用地范围内的拆迁工作能够保证施工进度的需要 建设用地实现了 三通一平 通上水和下水 通电力 通道路 并平整了施工场地 建设工程所需资金 建筑材料设备和市政 公用设施等条件均已落实 有设计资格证书的设计单位设计的施工图 取得了建设工程规划许可证 施工单位已经确定 符合有关法规规章规定的其他条件建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 核发 建筑工程施工许可证 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 2020 3 20 30 商品房预售许可阶段 此阶段办理以下一般事项 由房地产管理部门办理预售登记 核发 商品房预售许可证 开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件 复印件 及资料 预售方案应当说明商品房的位置 装修标准 竣工交付日期 预售总面积 交付使用后的物业管理等内容 并应当附商品房预售总平面图 分层平面图 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证