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不动产征收与房屋拆迁补偿 前期开发部刘文浩 1 一 城市房屋拆迁概况二 房屋拆迁流程三 相关法律介绍 2 第一部分城市房屋拆迁概况 1 概念 内涵与适用范围2 拆迁的管理体制3 如何看待房屋拆迁 3 1 概念 内涵与适用范围 4 集体土地征收适用 土地管理法 土地管理实施条例 水利水电工程适用 大中型水利水电工程建设征收补偿和移民安置条例 长江三峡工程建设移民条例 城中村改造问题首先明确城中村改造不属于城市拆迁和集体改造的范围 一般是政府指挥部推动执行 无相关法律规定支持 拆除违章建筑违章建筑一般是程序违法 查处后缴纳罚款 补齐相关手续 违章建筑的拆除一般通过相关程序由相关部门督令拆除 几个容易混淆的概念 5 2 拆迁的管理体制 拆迁部门主要分为三类 国务院 省级拆迁主管部门地 市级事业单位拆迁办 处 隶属于政府的事业单位 如人民政府拆迁办公室其中 纳入公务员序列的10个 占32 3 参照公务员管理和全额拨款事业单位的12个 占38 8 差额拨款或自筹自支事业单位的7个 占22 6 6 3 如何看待房屋拆迁 1 经济社会发展的基础A 土地的存量与增量 B 保民生 保增长 促内需 C 耕地18亿亩的红线不能动 08年国土部 增减挂钩 2 与房地产业关系密切 A 促进经济社会发展B 改善群众居住条件C 调整城市空间布局 3 面临的困惑 A 社会主义初级阶段 民主与集中 公平与效率 B 合理的拆迁规模 科学界定公共利益需要 C 西方发达的情况 中国可以集中力量于一些事情 7 第二部分房屋拆迁流程 8 1 许可 9 2 征收 10 3 拆迁 11 第三部分相关法律介绍 1 拆迁法律完善进程2 主要的法规政策3 新征收条例解读 12 1 拆迁法律完善进程 1 起步阶段 1978年之前 计划经济体制 国家建设征用土地管理办法 相关背景 拆迁量较小 国家建设征用土地 主体是国家 靠计划和行政命令执行 2 初步发展阶段 计划经济向市场经济过渡 实行改革与对外开放 城市建设提速 地方出台法规 1990年4月1日 城市规划法 实施 1991年3月22日 国务院78号令颁布 有法可依 补偿金额是 重置价格结合成新结算 补人头 福利性质 安置为主 社会责任 13 3 丰富完善阶段 市场经济体制逐步建立 资金严重缺乏 政府出政策 开发商出资金 1994年 城市房地产管理法 颁布 创立了 两个垄断 开发土地必须为国有土地 必须有证 2001年11月 国务院第305号令实施 选择权利大 强调市场话 弱化安置 地方发展的饥渴 操作不规范 拆迁矛盾加剧 4 政策调整阶段 2004年湖南嘉禾事件 强力推进 影响中共执政基础 行政调节 要求政府对商业化 市场化拆迁进行干预 控制城镇房屋拆迁规模和进度 规范拆迁行为 全力化解矛盾纠纷 加大住房保障力度 矛盾纠纷得到一定程度的缓解 5 法规调整阶段 宪法 修正案 立法法 拆迁本质论 以及 征收法律论 物权法 出台 重庆 钉子户 事件 人大常委会授权 14 2 主要的法律法规 城市房屋拆迁单位管理规定 建设部令第12号 城市房屋拆迁管理条例 国务院第305号令 关于印发 城市房屋拆迁行政裁决工作规程 的通知 建住房 2003 252号 关于印发 城市房屋拆迁估价指导意见 的通知 建住房 2003 234号 关于印发 处理城市房屋拆迁信访问题指导意见 的通知 建住房 2004 160号 国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院第590号令 15 3 新征收条例解读 房屋征收条例已于2011年1月21日起正式实施 与此前的 城市房屋拆迁管理条例 以下简称拆迁条例 相比 具有以下八大变化 变化一 征收 代替 拆迁 变化二 只有公共利益需要方可征收变化三 政府变