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第一节 房地产业概述一、 房地产业的基本概念（掌握）（一） 概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业，在国民经济分类中属第三产业。（二） 房地产业与建筑业的区别与联系1 区别:房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二产业2 联系:房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。二、 房地产业的细分（两大行业3大类）（重点掌握）（一） 房地产开发经营业（主体地位）房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（二） 房地产服务业1 房地产中介服务业（1） 房地产咨询业知识密集型和劳动密集型的行业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。（2） 房地产估价业知识密集型行业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。（3） 房地产经纪业知识密集型和劳动密集型的行业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。（成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体）【注意】 房地产服务业和房地产中介服务业的区别2 物业管理业知识密集型和劳动密集型的行业物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。三、 房地产业的历史延革（五个时期）（了解） 1978至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场（注意两个时间）u 1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。u 2003年8月12日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，第二节 住房制度概述【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】 城镇住房制度改革 城镇土地使用制度改革 房地产生产方式改革1991年11月，关于全面进行城镇住房制度改革的意见，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出了城镇住房制度改革的四项基本原则，规定了城镇住房制度改革的十二大政策，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。3 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)停止住房实物分配，实行住房分配货币化四、 经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）（一） 经济适用房1 性质 经济适用房具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）2 出售价格确定 实行政府指导价，按保本微利原则确定3 经济适用住房的成本（八项）（1） 征地和拆迁补偿费(2)勘察设计和前期工程费(3)建安工程费(4)住宅小区基础设施建设费(5)企业管理费，一般控制在前4项的2%以下(6)贷款利息(7)税金(8)开发利润，按前4项的3%以下4 政府的优惠政策哪些措施降低开发成本（主要五项） 土地无偿划拨 减免行政事业性收费 政府承担小区外基础设施建设 控制开发贷款利率 税收优惠政策5 建设的规定： 严格控制在中小套型 严格审定销售价格 严格实行建设项目招标投标制度6 供应的规定： 供应实行申请、审批和公示制度7 集资、合作建房： 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营（二） 普通商品房（两个“70%”政策） 从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%（三） 廉租房1 内含 廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道2 保障方式 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主3 人均廉租房面积标准 原则上不超过当地人均住房面积的60%4 租金标准 实行政府定价，由维修费、管理费2项因素构成5 租赁住房补贴标准 按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算6 廉租住房房源（四项来源） 政府新建 收购 改建 鼓励社会捐赠7 廉租住房保障资金来源（五项来源） 财政预算资金 住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用之后 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高 廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理 中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）第三节 土地制度概述一、 土地所有制（土地实行社会主义公有制）（掌握）（一） 国有土地1 内含 所有权归全民所有，由国务院代表国家行使2 取得建设用地使用权的途径（四种） 划拨 出让 转让 租赁3 关于国有建设用地的相关规定 使用权人享有占有、使用和收益的权利 不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限 房随地走 地随房走（二） 集体土地1 内含 所有权归农民集体所有2 三种具体形式 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 乡（镇）农民集体3 集体所有土地的范围 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外） 宅基地和自留地、自留山，属于集体所有 法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）二、 土地管理基本制度（四大制度）（掌握）（一） 土地登记制度 国有土地使用权登记国有土地使用证 集体土地所有权登记集体土地所有证 集体土地使用权登记集体土地使用证 他项权利登记（抵押权、承租权等）土地登记由县级以上人民政府登记造册；土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。（二） 土地有偿有限期使用制度 土地使用权出让有偿有期限（三） 土地用途管制制度 土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类 核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准 控制建设用地总量耕地包括： 新开垦地、轮歇地、草田轮作地 以种植农作物为主，间有树木的土地 耕种3年以上的滩地和滩涂三、 城镇土地使用制度改革（了解）（一） 原有的土地使用制度核心（两方面） 土地实行行政划拨，无偿无期限使用（无偿无期限使用） 禁止土地使用者转让土地（禁止流转）城镇土地使用制度改革的进程（五方面）1 征收土地使用费2 开展土地使用权有偿出让和转让3 制定地方性土地使用权出让、转让法规4 修改宪法和土地管理法2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法)的决定，区分了“征收”和“征用”5 制定全国性的土地使用权出让和转让条例四、 现行城镇土地使用制度的基本框架（熟悉）在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权市场化）需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）第四节 房地产法制建设一、 房地产法律体系（六类）（掌握） 法律人大通过（四法律） 行政法规国务院令（六条例） 地方性法规地方人大及其常委会制定 部门规章国务院部委部长令 地方性政府规章地方政府制定 规范性文件和技术规范二、 房地产相关法律（四法律）（掌握） 城市房地产管理法 土地管理法 城乡规划法 物权法三、 房地产行政法规（六条例）（掌握） 土地管理法实施条例 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 住房公积金管理条例 物业管理条例四、 房地产部门规章（掌握） 名称特点：XX办法，规定，如房地产开发企业资质管理办法、建筑装饰装修管理规定。 注意与技术规范区分开来，如房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法第一节 集体土地征收例题：土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（D ）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体解析：宅基地的所有权归集体，使用权归农民个人。（二） 征收集体土地的概念 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有（三） 征收与征用的共同与不同之处1 共同之处： 都具有一定强制性 都要经过法定程序 都要依法给予补偿2 不同之处 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人 例题：国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（答案： ）（四） 征收的特点 强制性土地征收是国家行为 妥善安置被征地单位和人员的生产和生活要给予被征地单位经济补偿 被征收的土地所有权发生转移集体所有土地转变为国家所有土地 五、 征收、征用集体土地的政策规定（掌握）（一） 征收土地的范围 为了公共利益的需要，可以征收集体土地,土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权。（二） 征收土地批准权限 听证制度在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证 征收土地实行两级审批制度国务院和省级政府（所有权转变） 农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变） 由国务院审批的： 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 其他用地由省级政府审批并报国务备案例题：某房地产开发公司征收X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。开发公司征收该片土地应报（答案：C ）审批。AZ县人民政府 BY市人民政府 CX省人民政府 D国务院解析：360亩=24公顷，征收不超过35公顷的基本农田以外的耕地只需报省人民政府审批，故此题选C。例题：某市甲房地产开发公司在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应（ D ）。A向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续（三） 申请征地不得化整为零 征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零 分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用 铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收（四） 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费（五） 临时用地政策 由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准 由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收） 临时用地期限最多不超过2年 不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑 期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记 超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地例题：下列关于临时使用土地，说法正确的是（ACDE ）。A工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排 B确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用-错误！C使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权 E临时土地的使用期限，最多不得超过2年 解析：应该是由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议，而非与批准工程项目用地的机关签订临时用地协议。故B错。（六） 联营使用集体土地政策（两种方法） 两种处理方式 批准后可以改变土地性质，实行征收 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）（七） 征收土地公告（主要是两个公告）1 概念： 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告2 征地公告内容（四项） 征收批准机关、文号、时间和用途（批文） 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地） 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员） 办理征地补偿的期限与地点（手续）（八） 征地补偿费的使用 补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人） 耕地占用税用于土地开发和农业发展 菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理 征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支例题：下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是（ B ）。A耕地占用税用于土地开发和农业发展 B土地复垦费用于农业发展错！看上面使用第二条C菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支六、 土地征收补偿范围和标准（掌握） 征地补偿费与土地补偿费不同 安置补助费，不叫安置补偿费（一） 土地补偿费1 内涵 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地） 由用地单位支付土地补偿费2 补偿标准 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍（按原用途补偿） 其他土地标准，由省级规定 （二） 安置补助费1 内涵 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）2 补偿标准（1） 耕地补偿标准 安置补助费需要安置的农业人口数每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍3 征地补偿费的特殊规定 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴（三） 地上附着物和青苗补偿费 地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘（四） 临时用地补偿标准 征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议 按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数） 但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和【为何有高限的规定】 临时用地补偿相当于租金 征地补偿费相当于销售价格 如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租（五） 补偿费用的使用 土地补偿费农村集体经济组织所有 地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者 安置补助费（三种方式） 由农村集体经济组织安置人员的由农村集体经济组织管理和使用 其他单位安置的人员支付给安置单位 不需要统一安置的人员发放给个人 例题：按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括（ A ）。A土地使用费 B土地补偿费 C安置补助费 D地上附着物和青苗的补偿费例题：安置补助费是（ B ）。A为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费C为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费例题：下列关于征收土地的表述中，正确的是（C ）A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金解析：A征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。B 安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员支付给安置单位，不需要统一安置的人员发放给个人；D 鱼塘也要缴纳新菜地开发建设基金。（六） 征地实施机构: 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）（七） 签发用地证书（合同+登记） 有偿使用土地的签订土地使用权出让合同 以划拨方式使用土地的，签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书例题：综合分析题H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80ha（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30ha，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问： 中华人民共和国土地管理法中规定的征收土地中，有批准权限的政府包括（答案：CD ）。A县人民政府 B市人民政府 C省人民政府 D国务院解析：征收土地实行两级审批制度国务院和省级政府。 征收该块土地需由（答案：B ）部门批准。A国务院 BH省人民政府 CA市人民政府 DB县人民政府解析：征收基本农田以外的耕地超过35公顷由国务院审批，而本例中基本农田以外的耕地才30公顷，故由省级人民政府审批并报国务院备案，因此选B。 按照规定，该开发公司合法取得该地块的建设用地使用权的方式应是（答案：D ）。A协议出让 B招标出让 C拍卖出让 D划拨C村平均每人占有耕地数量为（ 答案：B ）亩。A20 B2 C0.133 D0.05解析：C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。1公顷=15亩。 需要安置C村的农业人口数为（答案：A ）人。A225 B325 C415 D600解析： Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为（B ）万元。A116 B216 C316 D516解析：现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍。 Z开发公司应支付给C村的安置补助费为（C ）万元。A37.5 B57.5 C67.5 D87.5解析：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。经商定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。该耕地被征收前3年平均年产值为600元。该项目需要安置的农业人口数为225人。225人600元5=67.5万元。 Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为(C ）万元。A183.5 B283.5 C308.5 D483.5解析：被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。67.5万元+216万元+25万元=308.5万元。第二节 建设用地使用权出让一、 建设用地使用权出让的概述（掌握）（一） 建设用地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书集体土地不经征收不得出让出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）（二） 出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。例题：下列不属于建设用地使用权出让特点的是（ D ）。A平等 B自愿 C有偿 D无限期 解析：应为有限期。二、 建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌握）（一） 出让计划的拟定和批准权限1 出让土地的三符合符合土地利用总体规划 符合城市规划 符合年度建设用地计划2 批准的程序省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施（二） 建设用地使用权出让方式及规定（掌握）应采用招拍挂的情形 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（五类） 其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的【注意】要分清以下概念的级别划拨出让:招标 拍卖 挂牌 协议1 出让的一般规定（招拍挂的共同要求）招拍挂都必须发布公告招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价标底或底价不得低于国家最低标准确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密2 招标出让（1） 招标出让的含义是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让（2） 程序投标开标投标人少于三人，应终止招标活动评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数中标基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人3 拍卖出让（1） 含义是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖4 协议出让（1） 含义协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为（2） 特点自由度大，不利于公平竞争（3） 适用范围适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地（4） 处罚应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑事责任5 挂牌出让（1） 含义是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为挂牌时间不少于10个工作日挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度（2） 挂牌确认成交的规则在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交6 确定土地使用人之后的步骤出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同出让人应在10个工作日内公布结果受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书方式人数少于三个适用范围法律文件招标终止招标需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让中标通知书拍卖终止拍卖区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让成交确认书挂牌可以成交成交确认书协议一般只有一家适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地协议出让合同（三） 出让年限（掌握）法定出让最高年限居住70年工业50年教育、科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游、娱乐40年综合或其他50年例题：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为（B ）年。A40 B50 C60 D70例题：甲开发商2000年1月1日按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年1月1日李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（答案：A）年。A33 B35 C38 D40解析：商业用地最高出让40年，转让后只有剩余年限：402533 （四） 建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握）1 期限届满的处理（1） 住宅期限届满自动续期 （2）非住宅应当至迟于届满前一年申请续期除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准续期。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按规定办理2 因土地使用者不履行合同而收回不履行合同的情况土地使用者未如期支付地价款（60日内付清） 土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地（五） 建设用地使用权的终止（掌握）因土地灭失而终止（标的物不存在） 因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）例题：目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是（答案：ABCE ）。A建设用地使用权期间届满而收回B因公共利益的需要而提前收回C因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回D因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回E司法机关决定收回建设用地使用权例题：C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在（A ）前，支付全部地价款。A2009年7月1日 B2009年8月1日 C2009年9月1日 D2009年10月1日解析：按规定，土地使用者应该在签约后60日内支付全部地价款，否则出让方予以收回土地。例题：1995年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，至迟于（A）申请续期。A2034年1月1日2034年12月31日 B2035年1月1日2035年12月31日C2044年1月1日2044年12月31日 D2045年1月1日2045年12月31日解析：非住宅建设用地使用权期限届满后，应当至迟于届满前1年申请续期。此题中商业用地使用权在2035年1月1日届满，故应在2034年1月1日2034年12月31日。三、 建设用地使用权出让合同（了解）例题：B县W房地产开发公司取得A市C县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由（D ）与W房地产开发公司签订。AA市人民政府 BA市人民政府土地管理部门 CC县人民政府 DC县人民政府土地管理部门（六） 合同类型（三类）成片土地使用权出让合同 项目用地（宗地）土地使用权出让合同 划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补办土地使用权出让合同（七） 合同的主要内容1 合同当事人的名称和住所（合同主体） 土地界址、面积等建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 土地用途使用期限 出让金等费用及其支付方式 解决争议的方法2 附件宗地平面界址图 出让宗地竖向界限 规划条件（八） 合同的履行1 闲置的处理超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外2 用途改变用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）例题：下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（C ）。A出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发B城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发C开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发D因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发解析：A 为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部门的行为；D 为不可抗力。例题：2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者（D ）。A可以无偿收回土地使用权B可以征收200万元以下的土地闲置费C可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20的罚款D既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款解析：只有闲置满一年才能收取闲置费。例题：以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发的，凡是满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 （ ）解析：因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（九） 合同的解除（双方，均为60日）土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿第三节 建设用地使用权划拨一、 建设用地使用权划拨的含义（掌握）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式（成本价或无偿）划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续国有土地主要是出让用地和划拨用地两种二、 建设用地使用权划拨的范围（六类）（掌握）国家机关用地（具体） 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律规定的其他用地例题：下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（B ）。A社区便民超市 B税务机关办公楼 C服务于大众的快餐店 D别墅解析：税务机关办公楼属于国家机关用地。三、 划拨的管理（掌握）（一） 划拨土地的转让1 转让的两种形式由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理2 原划拨土地进行经营性开发建设或转让的 按市场价补缴土地出让金 出让金低于市场交易价的，政府应当行使优先购买权 例题：转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）（二） 划拨土地使用权的出租以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家不宜办理出让的，可实行租赁租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同（三） 划拨土地使用权的抵押其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属（四） 国企改制中的划拨土地处置（两种方式）1 办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无期限变有偿有期限）国有企业改造为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团 国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的 非国有企业兼并国有企业2 保留划拨（继续无偿）（后三项保留期限不超过5年）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变（但改组为公司制企业除外）国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业仍是国有企业的在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的国有企业改造或改组为国有独资公司的例题：国有企业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。（ ）解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。例题：按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过（ A ）年。A5 B6 C8 D10（五） 划拨土地使用权的收回（七种情况）无偿收回土地时对地上物应给予补偿因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的为了公共利益和城市规划要求司法部门没收财产而收回土地使用权土地使用者自动放弃土地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用不按批准用途使用铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地第四节 闲置土地的处理一、 闲置土地的认定（掌握）（一） 概念闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准机关的同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地（二） 认定为闲置土地的情形（主要两种情况）未规定动工开发建设日期，自土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年法律、行政法规规定的其它情形二、 闲置土地的处置方式（七种处置方式）（熟悉）延长开发建设期限，但最长不超过一年变更土地用途，办理手续后继续开发安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价政府安排置换其他等价闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单位给予经济补偿政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回三、 征收土地闲置费（熟悉）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得的土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费例题：房地产开发项目自（ B ）之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订 B土地使用权出让合同约定的动工开发日期C土地使用权出让金缴纳 D土地使用权证书取得解析：未规定动工开发建设日期的自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日；在合同中规定了动工开发建设日期的自出让合同约定的动工开发日期起 四、 无偿收回土地使用权（熟悉）连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书例题：根据国家有关法规，闲置土地满（C ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。A6个月 B1年 C2年 D3年解析：闲置一年收闲置费，两年无偿收回一、 房地产开发企业的概念、特征与分类（了解）（一） 概念房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业又称为开发商或发展商、建设单位、业主等（二） 特殊性（三特点）高投入、高风险 回报周期长 综合性强，关联效应大（三） 分类（两大类）有限责任公司 股份公司【重点】房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级500053051540204二级200031531020103三级8002