房地产周期波动研究.doc

中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 1 自学考试 本科 毕业 生 毕毕业业论论文文 房地产周期波动研究房地产周期波动研究 考考 生生 姓姓 名名 周全周全 专专 业业 投资理财投资理财 准准 考考 证证 号号010613101034010613101034 指指 导导 教教 师师 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 通通 讯讯 地地 址址 深圳市南山区茶光工业区深圳市南山区茶光工业区 2 2 栋栋 1B1B 邮邮 政政 编编 码码 518000518000 电电 子子 邮邮 箱箱 15360461 15360461 联联 系系 方方 式式 1382889337213828893372 二二 一四一四 年年 一一 月月 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 2 论文原创性声明论文原创性声明 毕业论文原创性声明毕业论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交毕业论文 是本人在指导教师的指导下 独立进 行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不包含任 何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果 对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人完全意识到本声明的法律 结果由本人承担 论文作者签名 周全 2014 年 1 月 25 日 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 3 3 中文摘要中文摘要 摘摘 要要 近十几年来 国内房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过 程 但这个增长过程并不是平稳的增长过程 而是波动性的增长 针对这种 波动现象 本文研究了房地产周期理论 对这一理论的研究 不仅具有理论 意义 更具有实际意义 本文以深圳房地产市场为例 运用房地产周期理论 研究了房地产市场的波动情况 本文研究的主要内容是房地产市场是否存在着周期性的波动 其波动的 规律又如何影响房地产市场波动的因素 房地产市场的发展趋势又是怎样的 呢 这是本文研究的主要内容 针对这些 作者以深圳房地产市场为例 对 其房地产市场进行了实证分析 重点讨论了其市场的供给与需求情况 并对 其价格的波动情况做了相应的研究 在研究房地产市场的周期波动时 本文主要采用了经济周期理论 房地 产经济周期理论 扩散指数理论 影响房地产周期波动的内部传导机制一价 格机制即供求关系 和房地产业的景气循环理论等相关理论对深圳房地产市 场进行了实证分析 在研究中 主要运用了扩散指数理论方法描绘出深圳房地产周期波动的 曲线图 而在对深圳房地产的供给与需求的实证分析中 主要采用了多元线 性回归的分析方法 模拟出了其需求和供给的表达式 在分析了需求与供给 的基础上 又分析了房地产价格的波动情况 并利用价格蛛网模型对其进行 了分析 而对深圳房地产周期波动趋势的分析 主要采用的是景气状态划分 的方法 通过对深圳房地产周期波动的实证研究 得出了深圳房地产业存在着周 期波动 并描绘出其波动的曲线图 在对深圳房地产供给与需求的分析中得 出 深圳房地产的价格蛛网模型是发散型模式震荡运行 即蛛网模型不收敛 房地产市场的供求关系中的价格传导机制并不稳定 呈现出正反馈式的发散 特征的结论 同时 通过对波动趋势的研究 得出深圳房地产业在近几年内 仍将保持发展的趋势 但发展的速度将减慢的结论 本文结合对深圳房地产市场波动的实证研究 及其相关结论 得出房地 产市场的发展并非是一帆风顺的 存在着明显的周期性波动 且中国的房地 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 4 产市场在近几年内仍将保持发展的趋势的结论 关键词 房地产 经济周期 需求 供给 模型 市场指数 4英文摘要英文摘要 AbstractAbstract In nearly ten years the civil real estate market has experienced great changes it developed from germination to grandness But this course is not calm and it is fluctuant To this fluctuant phenomenon this paper studied the theory of real estate periodical fluctuation Studying this theory has not only academic significance but also practical significance So this paper made ShenZhen real estate market as an example use realestate periodical theory research the real estate fluctuation The main study included whether ShenZhen real estate exists the periodical fluctuation whe are the effects factors and contents real estate periodical fluctuation and what is the trend of the fluctuation of ShenZhen real estate So the author made ShenZhen real estate market as an example and made use of the fact analysis for ShenZhen real estate in general importantly discussed the supple and demand of the ShenZhen real estate market In the research of real estate periodical fluctuation this paper use the theory of economical real estate economical cycle Diffusion Index he factors which effect the real estate fluctuation conduction mechanism the correlation between the supple and demand and the boom cycle theory of real estate to the fact analysis for ShenZhen real esmte In the research this paper described the wave graph by Diffusion Index and in the fact analysis for the supple and demand of ShenZhen real estate market this paper used the method of multiple regression simulate the expression of supplyd demand On the basis of the analysis of supply 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 5 and demand this paper also analyzed the price fluctuation and use the price cobweb model and in the research of the trend of real estate periodical fluctuation this paper use the method of compartmentalizing the boomstatus By the fact analysis for ShenZhen real estate this paper draw a conclusion that ShenZhen real estate exist the periodical fluctuation and describe the wave graph by Diffusion Index In the analysis for the supple and demand of ShenZhen real estate market this paper draw a conclusion that the price cobweb model of ShenZhen real estate is diffused and t 1at the cobweb model is not convergent At the sanle time by the research of the fluctuation trend this paper draw the conclusion that ShenZhen real estate will keep On developing in near years but the pace will decrease According to the research of the ShenZhen real estate market and the conclusion this paper draw the conclusion that the development of the real estate market is not successful it exists the periodical fluctuation and the civil real estate market will keep on developing in near years Keywords Keywords Real estate Economical period Diffusion Index Demand Supple Model Market 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 6 目目 录录 1 绪论绪论 9 1 1 问题的提出及研究意义 9 1 1 1 问题的提出 9 1 1 2 研究的意义 9 1 2 国内外研究现状 11 1 2 1 国外研究现状 11 1 2 2 国内研究现状 12 1 3 2 研究内容 14 1 3 3 研究方法 14 2 深圳房地产周期波动的实证分析深圳房地产周期波动的实证分析 15 2 1 引言 15 2 2 实证分析 15 2 2 1 深圳房地产波动景气指标选择 15 2 2 2 深圳房地产周期波动实证分析 19 3 房地产周期波动的理论房地产周期波动的理论 21 3 1 引言 21 3 2 经济周期理论概述 22 3 3 房地产周期波动的定义 23 3 3 1 房地产周期波动的不同定义及简要评述 23 3 3 2 房地产周期波动的概念界定 24 3 3 3 房地产周期波动的展开过程与经济周期的波动一样 25 3 4 房地产周期波动的机制分析 26 3 4 1 房地产周期波动传导机制 26 3 4 2 房地产周期波动的外部冲击机制 26 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 7 3 4 4 房地产周期波动的冲击 传导模型 28 3 5 房地产经济周期波动的主要因素 30 3 5 1 影响房地产经济周期波动的内生因素 30 3 5 2 影响房地产经济周期波动的外生因素 31 3 6 房地产周期与宏观经济周期 35 4 深圳房地产波动规律研究深圳房地产波动规律研究 36 4 1 前言 36 4 2 深圳房地产市场需求分析 36 4 2 1 深圳房地产市场需求定义 36 4 2 2 深圳房地产市场需求现状 36 4 2 3 影响房地产市场需求的主要因素 37 4 3 深圳房地产市场需求的实证研究 39 4 3 1 一元线 眭回归模型 39 4 3 2 多元线性回归模型 40 4 3 3 房地产需求的定量分析 43 4 3 4 房地产需求弹性分析 43 4 4 深圳房地产市场供给分析 43 4 4 1 深圳房地产市场供给定义 43 4 4 2 深圳房地产市场供给现状罾 44 4 4 3 影晌房地产市场供给的主要因素 45 4 4 4 深圳房地产市场供给的实证研究 48 4 5 房地产价格波动规律 蛛网模型 50 4 6 房地产供需作用机制分析 52 4 6 1 房地产需求的长期影响与短期效应 52 4 6 2 房地产供给的短期影响与长期效应 53 4 6 3 需求与供给长短期互动及其对房地产波动的影响 55 5 对深圳房地产周期波动的景气分析对深圳房地产周期波动的景气分析 57 5 1 引言 57 5 2 房地产供给能力 需求水平 供给水平三者的关系 57 5 2 1 反映房地产业总体状况的指标有 57 5 2 2 房地产供给能力 58 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 8 5 2 3 三者的关系 58 5 3 房地产业景气状态划分 59 5 3 1 房地产景气状态划分 59 5 4 房地产经济的景气循环 61 5 4 1 景气循环的概念 61 5 4 2 深圳房地产经济的景气循环与周期波动 63 6 结论与讨论结论与讨论 65 6 1 结论 65 6 2 讨论 65 论文致谢论文致谢 66 论文参考文献论文参考文献 67 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 9 1 1 绪论绪论 1 1 问题的提出及研究意义 1 1 1 1 1 1 问题的提出问题的提出 房地产市场在实际运行过程中 由于受到资源约束或消费约束而出现经 济收缩阶段 并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段 周 而复始 循环往复 由此构成房地产市场的周期波动现象 根据发达国家或 地区的经验 每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期 各国或 各地区波动的周期长度也不尽相同 中国的房地产业发展过程也存在着明显 的周期波动特点 那么中国的房地产周期波动的特点是什么 是否存在着波动规律 这种波 动规律又是否如传统理论界所认为的那样 是一种周期性规律 还是有其他 规律 如何来描述这种规律 并且能否根据这种波动规律 对今后一个时期 内的房地产发展趋势做出比较准确的预测 这些都是研究房地产周期波动所 要解决的问题 研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要 是房地产市场化 和对房地产管理体制重新认识的需要 也是适应新的国际环境和宏观调控的 需要 而近 20 年来 深圳房地产业在宏观经济持续增长的大环境下 得到了 充分的发展 房地产业已成为深圳国民经济发展的六大支柱产业之一 其发 展的规模和速度在国内处于领先地位 因此选择以深圳房地产市场为例 对 波动规律进行研究 具有一定的代表性 1 1 1 1 2 2 研究的意义研究的意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性 这是绝 大多数经济学家的一致看法 随着改革开放的深化和市场化进程的加快 房 地产业已经形成为一个独立的产业部门 获得了迅速的发展并愈来愈显示出 其发展的周期性波动 而深圳的房地产业的发展一直都处于领先地位 房地 产业已逐步成为深圳的支柱产业和新的经济增长点 因此研究深圳房地产经 济周期波动具有一定的代表意义 选择这个课题的学术意义主要表现在以下 几个方面 第一 可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 10 统计资料表明 深圳的房地产业在多年的发展历程中 有过缓慢的发展和高 速发展阶段 也有过短暂调整回落阶段 这种波动阶段的划分主要是基于对 房地产业相关统计指标的定性分析得出的 那么 这种波动规律是否如传统 理论界所认为的那样 是一种周期性规律 还是其他的规律 而通过一定的 定量定性分析就可明确这种波动是否就是周期性波动 第二 可以了解波动的规律性 周期性 促进房地产周期理论的完善和 发展 由于我国的房地产起步较晚 房地产周期理论在我国的研究还相对较 少 理论也不够成熟 而房地产周期理论在西方国家已有几十年的研究史 与国外相比 我国的房地产周期波动理论研究还处于初创阶段 其理论研究 的水平需要与我国的经济发展以及房地产业的发展水平相适应 也和我国整 体经济理论研究的水平相适应 对深圳房地产业经济周期波动的研究具有一 定的代表性 有助于房地产周期理论的研究向前推进 研究房地产市场的周期波动规律 不仅具有理论意义 更具有实际意义 研究房地产的周期波动规律 对政府的宏观调控 居民住房消费和房地产企 业的市场引导 科学的判断和健康 持续发展深圳房地产业等 都具有积极 的作用 研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义 只有正 确的掌握了房地产的波动规律 了解房地产波动的特点 明确了房地产的发 展趋势才能在宏观的目标设计中 正确的处理好中短期发展和中长期发展的 关系 才能在体制设计 政策设计等方面兼顾发展 实现房地产业的健康发 展 研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义 对房 地产周期波动的正确研究 可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地 产业的发展趋势 这对于房地产投资 居民消费都具有一定的指导意义 目 前 深圳的房价上涨过快 大部分的投资者和住房需求者对房价的波动并不 能正确的理解和把握 有一部分人认为深圳的房地产存在着泡沫 针对这种 现象 若能正确的了解深圳房地产的波动规律 就能正确的处理好投资与需 求的关系 引导消费需求 抑制价格的大幅度波动 正确地引导居民的住房 消费 正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业 房地产业的健康发 展具有一定的实际意义 研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房 地产周期波动 深入理解房地产经济运行特征 从而引导房地产业稳定 持 续和健康发展 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 11 对于房地产企业而言 正确地理解了房地产的波动规律 企业就能周期 性发展的大势 正确制定企业的发展目标 努力进行反周期运作 使企业获 得最大利润 1 2 国内外研究现状 国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析 房地产周期理论也得到了很大的发展 1 1 2 2 1 1 国外研究现状国外研究现状 房地产周期理论在西方国家已有几十年的研究史 近年来由于房地产市 场经济受经济周期波动影响变化加剧 引起了不少学者的关注 Leinberger 30l 1993 指出 传统观点认为影晌房地产业最重要的因素一是 区位 二是区位 第三还是区位有失公正 因为市场周期决定预期回报率高 低 是房地产投资决策的首要因素 区位条件则是第二位 Pyh 一 301 1989 等 人描述了 14 种周期类型 Roulac 301 在 1995 年估价师协会的年会上归纳 了 13 种房地产市场周期类型 Ban as 221 1994 则指出几种经济要素周期 的持续互相作用 会引起房地产市场周期的较大波动 Leinberged 1 1993 认 为房地产市场周期可以分为三大基本阶段 1 增长期 大约 l 一 2 年 2 稳定期 约 2 5 年 3 衰退期 约 2 4 年 Downs 241 1993 在研究美国 房地产市场周期和宏观经济周期的关系后指出 房地产市场周期受到三种经 济周期波动的影响 1 30 年左右社会体制变革周期 2 50 一 60 年的技术 革命周期 3 百年以上的经济革命周期 经典房地产市场周期理论认为 房地产市场作为一个国家或地区宏观经 济形势晴雨表 集中反映商业 工业和住宅等物业对空间使用的需求 而产 生这种需求的本质是对物业投资回报率的预期 因而房地产业通过各种直接 和间接融资渠道 对整个金融市场资金分配产生巨大影响 房地产市场周期 研究 是根据一定时期内合理市场容量 对未来市场升降趋势持续变化 转 折或重复的推测与判断 经典市场周期理论将房地产市场标准周期看作一完 整正弦波曲线 包括膨胀 收缩 停滞 调整 恢复一系列自我平衡机制 由以下几个阶段构成 经济增长对物业的需求一刺激建筑业发展一经济繁荣进一步刺激物业需 求一新建物业超过实际需求一产生过剩物业积压一物业需求迅速减退进入调 燕期一物业需求逐步消化现存量进入恢复期一物业供求关系达到平衡阶段一 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 12 新的经济增长使物业需求大于供给一返回第一阶段开始新一轮市场周期运动 国外对房地产周期波动的实证分析研究的也比较多 也比较成熟了 美 国的房地产周期主要按库兹涅茨周期模式进行 即 18 年左右完成一次周期 波动 同时也存在 5 年一次的短期波动 美国房地产经济学家 FredCase 1974 和 AlanRabinowitz 1980 分别以美国房地产市场交易量 或销售额 为依据 通过分析 1795 1973 年共 180 年间美国房地产的实际 运行情况 指出美国房地产存在约 18 左右的长周期波动 主要受历史事件 如战争 经济衰退 技术创新等事件影响 此外 由于货币市场 贷款额度和政府住宅政策等因素影响 美国房地 产周期还存在 5 年左右的短期波动周期 战后日本房地产业也出现了五个发 展阶段 以 10 年左右的波动频率和周期长度 形成了五个明显的房地产波 动周期 1 1 2 2 2 2 国内研究现状国内研究现状 相比国外房地产周期理论的研究 我国的房地产周期理论的研究起步较 晚 还存在着许多不完善的地方 近年来 国内不少学者对中国的房地产周 期波动进行了理论和实证分析 研究表明 中国的确存在房地产市场的周期 波动现象 并对周期阶段作了划分 对于周期的划分 存在不同的思路 方 法和不同的标准 代表性的观点主要有以下几种 一 何国钊 曹振良 李晟等 27 1996 选用商品房价格 城镇新建 住宅面积 城镇住宅竣工面积 实有房屋建筑面积 实有住宅面积 城镇住 宅投资 房地产从业人员 房产买卖成交面积等 8 项指标 通过各个指标的 环比增长率给出各单项指标的周期波动 然后 综合各个指标的单个图形 利用扩散指数计算方法 得到中国房地产周期波动形态 并把 1981 1994 年为第一个周期 1987 1989 年为第二个周期 1990 年以后为第三个周期 二 谭刚 1o 2001 从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行 实证 分析和研究后 总结出改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下周 期波动 周期一 1978 1986 年 从总体上看 这 时期房地产业只是处 于起步阶段 房地产市场也处于探索阶段 周期二 1987 1991 年 在这 一周期内 房地产投资与交易规模有较大幅度的增加 但仍然未达到成熟程 度 周期三 1992 1994 年 在这一周期里 我国的房地产业迅速成为国 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 13 民经济的热点产业 形成 1992 1993 年以全国性房地产热为特点的产业急 速增长与繁荣阶段 全国房地产业在经历短暂繁荣后 从 1994 年开始普遍 回落 市场投资结构出现调整 产业发展进入巩固 停顿和消化阶段 周期 四 1995 年以后出现 但何时完成还有待观察 在这一时期 尽管房地产 进入急剧发展之后的收缩期 但从房地产业发展的长期过程来看 中国房地 产则是进入到一个相对稳定的发展阶段 三 刘学成 1o 2001 年 将中国的房地产周期划分为 5 个周期 周期 一 1981 1986 年 这一一周期是新中国房地产业复苏的前奏 从 1981 年 开始的理论探讨和微乎其微的实践开始 经历 1985 年左右的相对快速成长 再回到 1986 年的低谷 周期二 1987 1990 年 这一周期从 1987 年开始 1988 年房地产业第一次真正得到较快发展 也可以说 1988 年是中国房地产 业周期的第一次高潮 1989 年的一些不确定性因素导致房地产业在 1990 年 的紧缩之后 房地产也在 1991 年开始出现复苏 周期三 1991 1995 年 这一周期在经历 1992 1993 年的极度膨胀后 在 1993 年下半年治理整顿的 基础上开始衰退 1994 年在中国第一次出现商品房空置现象 房地产业在 1995 年再次跌倒谷底 周期四 1996 1999 年 这一周期与第一周期有点 相似 在经历了三年左右的艰难复苏之后 在政策的支持下 1998 年房地 产业增长出现较好势头 但是 1999 年再次出现衰退 周期五 2000 年开始 至今这一短周期刚刚开始 四 孟晓苏 101 2002 年 选择房地产销售增长率 销售面积率和投资 增长 率等三个指标 综合分析房地产业周期波动 分析结果表明 房地产在 我国确实有着周期性发展规律 且周期性波动比较清晰 从有资料记载的 1984 年起 房地产业在中国已经历了三个发展期和两个低落期 从 1984 年 到 1988 年为第一个发展期 1989 年到 1990 年为低落期 从 1991 年到 1995 年为第二个发展期 1996 1997 年跌入第二个低落期 从 1998 年起进入了 新的发展期 以上是对中国房地产周期波动的研究概况 而对于深圳房地产周期波动 的研究这一课题 深圳市房产经济学会 深圳房地产波动规律研究 课题组 对深圳过去十多年发展的数据 进行了实证分析 得出了一些有关深圳房地 产经济的波动规律 主要有 一是与宏观经济的联动波动 二是房地产增加 值呈 s 型波动的规律 三是房地产价格具有发散型波动的特征 且深圳房地 产目前尚未形成可验证的房地产波动周期 未来的房地产发展仍有多种选择 波动形式也有多种可能 这些模式取决于宏观经济走向和房地产发展模式与 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 14 政策选择 1 3 研究的目的 内容和方法 1 1 3 3 1 1 研究目的研究目的 研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清房地产业目前所处的状态 总的发展趋势 了解房地产发展规律 并运用规律对房地产业进行预测 只 有正确的掌握了房地产周期波动规律 才能从宏观上更好的把握房地产经济 的发展方向 才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确 有效的反周期策 略 1 1 3 3 2 2 研究内容研究内容 深圳房地产周期波动的研究内容主要有以下几个方面 首先 研究的内容的第一点是对深圳房地产市场的实证分析 以此明确 深圳房地产经济是否存在着周期性波动 深圳的房地产业经过十几年的发展 已逐渐的成熟和完善 对其是否存在着周期波动还存在着一定的争议 在这 里通过对深圳房地产十多年的数据进行定量和定性分析 运用扩散指数理论 来分析深圳房地产经济是否存在着周期性波动 其次 分析影响深圳房地产周期波动的主要因素 房地产价格的波动特 征 从房地产周期理论中知道了影响房地产周期波动的一些主要因素 在这 里主要是对深圳市近一段时间的需求与供给情况 及其影响因素进行了实证 分析 并由供给与需求来分析房地产价格的波动情况及其影响因素 最后 深圳房地产周期波动的总趋势分析 在进行总的趋势分析时 主 要运用了房地产景气循环理论与房地产周期的关系 对深圳的房地产的发展 趋势进行了分析 1 1 3 3 3 3 研究方法研究方法 本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法 从房地产波动规律 的常规理论着手 通过对房地产相关指标的统计分析 最终对房地产业发展 规律进行合理描述 并对未来房地产业的发展趋势进行预测 从总体上看 以深圳房地产市场为例 对房地产周期理论进行研究 采 用的是以点代面的研究方法 在对深圳房地产市场进行实证研究时 采用了 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 15 扩散指数理论方法 描绘出了房地产波动曲线图 而在对深圳房地产的供给 与需求的实证 分析中 主要采用了多元线性回归的分析方法 模拟出了其需求和供给 的表达式 在分析了需求与供给的基础上 又分析了房地产价格的波动情况 并利用价格蛛网模型对其进行了分析 而对深圳房地产周期波动趋势的分析 主要采用的是景气状态划分的方法 2 2 深圳房地产周期波动的实证分析深圳房地产周期波动的实证分析 2 1 引言 改革开放以来 伴随宏观经济的高速增长和持续发展 以及社会主义市 场经济体制的逐渐建立和完善 长期滞后于国于经济的房地产业在我国得以 渐进复苏和快速发展 迎来了产业发展的复苏与繁荣时期 从总体上观察 与中国宏观经济形成周期性波动一样 中国房地产业在进到以体制转轨为主 要进行特征的发展阶级以后 房地产经济开始形成较为明显的复苏一繁荣一 衰退一复苏四个阶级相互循环 产业扩张与产业收缩两过程交替出现的周期 波动现象 在此过程中 深圳作为率先把房地产业作为支柱产业的一些地区 其房地产经济出现了较为明显的周期波动 随着 2000 年以后 深圳房地市 场的繁荣 实务界和学术界不断出现房地市场是过冷还是过热 以及繁荣能 持续多长时间的争论 通过选择相应的指标 具体分析改革开放以来深圳房 地产周期波动现象 并讨了房地产业指标体系 以便把握深圳房地产业的发 展趋势 2 2 实证分析 2 2 2 2 1 1 深圳房地产波动景气指标选择深圳房地产波动景气指标选择 根据对房地产周期波动进行 般研究时所提出的景气指标 同时考虑数 据资料的可获得性和连续性 在实证分析 研究深圳房地产周期波动时 可 以选择以下 17 个指标体系来反映深圳房地产经济周期波动 以下 17 个指标 基本涵盖了房地投资 生产 交易 金融以及产业增加值等各个方面 因面 能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势 1 房地产业总量指标 尽管迄今为止还没有形成完整的房地产业传统 指标 但作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值仍然是分析房地 产业增加值的估计 从中可以看到随着深圳房地产业快速发展 不但在深圳 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 16 经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平上 而且对深圳经济的拉动 作用较为明显 对第三产业的拉动效应表现的更为突出 表 2 1 深圳房地产业增加值及其与 GDP 的比较 Table2 1ThecompareofthesharIghairealestateaddcostandGDP 年份房地产业增加值 GDP 总额 万元 增长率 总额 万元 占 GDP 增长率 1990756 453 750 5 深圳房地产周期波动的实证分析 1991893 7718 1512 191 36225 19921114 3224 6820 481 8468 19931511 6l35 6526 381 7529 19941971 9230 1539 091 9848 19952462 5724 8891 293 17134 19962902 2017 85124 264r2836 19973360 2115 78147 514 3916 19983688 209 76185 405 0320 19994034 969 40210 535 2214 20004551 1512 79251 705 5320 20014950 848 78316 856 4026 20025408 769 24373 636 9018 数据来潦 1 991 一 1999 年数据根据 t 海房地产统计年鉴 2000P 整 理 2000 2002 年数据穰薨 t 上拇房 地产统计年鉴 20 3 整理 对房地产业增加值 深圳房地产波动规律研究 课题组对其变化规律 进行了定量的分析 得出一些规律性的结论 1 房地产增加值的增长速度符合振荡型波动规律 2 房地产增加值呈现出波动规律 但周期性规律的表现并不明显 3 房地产增加值在 1997 年后的增长速度越来越均匀 在数学形态上表 现为收敛 表明市场越来越理性 4 1999 年至今 房地产增加值的增长速度曲线的增长速度 呈现出增 长势头 表明深圳的房地产市场正运行在一个新的一轮上升通道中 5 房地产增加值按 s 型曲线轨迹波动 但并未形成波动周期 即深圳 的房地产经济仍运行在一个长周期当中 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 17 2 房地产投资类指标 选用房地开发投资与房地产企业实现利润两项 指标 由于投资因素在房地产中具有十分突出的作用 因此 从房地投资波 动中可以直接观察到房地产周期波动趋势 在这里 选用商品房开发完成投 资额它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况 房地产业实现 利润通过利润变动情况 房地产业实现利润通过利润变动 可以较好地反映 房地产企业经营状况 同时与完成投资相联系 还可以大致反映房地产利润 水平 1995 年以来深圳商品房开发企业已完成投资与房地产企业实现利润 状况是表 2 2 所示 表 2 2 深圳房地产投资指标 亿元 年份商品房开发完成投资房地产企业实现利润 投资额增长率 利润额增长率 1995466 2297 1996657 841 1 58 50 1997614 2 6 6 33 52 74 5 1998577 1 6 043 OO22 1999514 8 10 8 13 42 220 4 2000566 1710 25 8548 08 2001630 7311 4 45 3242 96 2002748 918 7 69 835 07 数据来源 1995 199 9 年数据根据 深圳离地产统计年签 2000 jl 整理 2000 2002 年数据掇据 i 海努地产统计年签 2003 整理 3 房地产生产类指标 选用新增土地可建面积 商品房新开工面积 商品房 施 面积 商品房竣工面积四项指标 分别反映房地产生产过程中的 土地出让 商品房施工与竣工以及土地开发情况 表 2 3 深圳房地产生产类指标 万平方米 Table2 3Theproductionindexoftheshenzhenrealestate tenthousand sq ITI 年份新增土地可商品房新开商品房施工商品房竣工建面积工面积面 积面积 1993650 710181823 5325 2 19941373 1391 82184 8374 5 19951234 217495074 8700 4 19961365 414696005 51207 9 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 18 19971962 11085 65341 81465 19981930 01361 85416 11565 3 19991241 11308 65083 21468 6 20001991 41992 35523 21643 6 200l2035 32426 85986 21791 4 20022527 82612 768571984 7 数据采潦 1993 1999 年数据投辗 深圳房地产统计年签 20003 整理 2000 2002 年数姑擞据 深圳岛地产镜计年签 2003 l 整理 4 房地产交易指标 选用商品房销售金额 商品房销售面积 商品房 空置面积 住房买卖面积 社会住房总量五项指标 其中商品房销售面积包 括批准销售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积 商品房空置面 积是指当年累计全部竣工商品房面积扣除当年销售商品面积的余额 可用来 反映房地产供求关系的不平衡程度 不过应注意空置面积与景气扩张成反关 系 而住房买卖面积和社会住房总量反映了二三级市场的活跃程度和流通频 率 又在一定程度上反映了市场的成熟度 具体数据参见表 2 4 表 2 4 深圳房地产交易类指标 万平方米 Table2 4ThebargainingindexofthesharIghairealestate tenthousand sq ITI 年份商品房销商品房销增长商品房空置增长住房买卖社会住房总售金额 售面积率 面积率 面积量 1995146 01567 66O 18588 1613092 1996183 49573 540 4750727 5598 5914289 1997219 56686 45O 47758 928 1766 2916415 1998409 321141 910 37901 626 41339 47 8587 1999454 661328 670 90922 225 31665 3620558 2000555 441557 870 95843 421 92206 121841 2001694 651796 641 00571 213 82828 122455l 2002815 031971 470 99347 687 53313 0726906 教据采潦 19 05 LqY Y 年裁据根据 土海痔姥产统 十年签 2000 整理 2000 2002 年数据襁据 深圳房地产境计年箍 2003 整理 5 房地产金融类指标 这里选择用抵押贷款利率和住房公积金 商业贷 款余额两个指标来说明房地产金融状况 参见表 2 5 所示 表 2 5 深圳房地产金融类指标 万元 Table2 5Thefinanceindexoftheshah 曲 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 19 airealestate tenthousandyuan 年份 19981999200020012002 贷款利率 6 25 895 585 255 25 住房公积金 商 105 97183 34307 97507 83736 43 业贷款余额 数据来源 嚣年 深圳房地产绫计年签 深圳金融统计年签 6 房地产价格类指标 利用现有房地产价格类指数 可以用来反映房 地产 经济进行过程中的价格变动情况 在这里主要选择了反映商品住宅的价 格指标的变化情况 即商品住宅的销售价格和商品住宅预售价格增长率 91 指数增长率 具体数据见下表 表 2 6 深圳房地产价格类指标 Table2 6Thepriceindexoftheshenzhenrealestate 年份商品住宅销售价格 万元 增长率 商品住宅预售价格增长率 9 19983026 199931022 45l 200033266 734 5 200l36599 17 8 2002425814 113 4 数据来辨 历年 l 海爨遗产绩计年签 2 2 2 2 2 2 深圳房地产周期波动实证分析深圳房地产周期波动实证分析 与宏观经济周期波动一样 房地产周期也是通过一系列经济活动来传递 和扩散的 任何一个经济变量本身的波动过程并不足以代表全部经济的波动 的过程 因此在正确测定房地产周期波动时 必须综合考虑不同过程 不同 经济指标的变动及其相互影响 因此 作者采用经济周期理论的扩散指数方 法 Diffusion Index 简称 DI 来分析深圳房地产周期波动 按照扩散指数理论 当经济繁荣时 各种经济活动向上 大部分经济指 标持续上升 当景气达到顶点时 部分指标开始改变方向 转为下降的指标 逐渐增多 当保持上升的指标与转为下降的指标均等时 表明进入扩张与收 缩的转折点 随当下降的指标占上风 经济开始进入萧条阶段 这样 根据 反映经济活动的各类指标的变动情况 可以计算扩散指数 用以综合反映各 项经济活动的交叉作用 相互影响下的整体经济波动状况 扩散指标的计算 公式为 DI 扩张指标数 选用总指数 x100 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 20 根据上式 按照前面所选用的反映深圳房地产经济活动的 17 个指标 可以相 应计算出 1996 年以来深圳房地产扩散数值 进而得出深圳房地产周期 波动趋势 参见图 2 1 图 2 1 深圳房地产周期波动趋势 Fi92 1Thetrendofshenzhenrealestateperiodicalfluctuation 图 2 1 中需要指出的是 由于我国房地产业起步较晚 它在成长的初 期是一个增长较快的行业 即使在所谓的萧条期 也常常有较多的指标是增 长的 只是增长的速度放慢了 这样 DI 小于 0 5 时期较少 这无论是对中 国房地产周期还是对其他城市 如深圳 房地周期的考察中都有类似的情况 为了较好地把握波动的转折点 下面同时给出了深圳市商品房销售增长 率的 波动曲线和全国的销售增长率曲线图 2 2 深圳房地产销售增长率 Fi92 2Thesellincreasingrateofshenzhenrealestate 图 2 3 全国房地产销售增长率 Fi92 3Thesellincreasingrateofcivilrealestate 通过前面对深圳市房地产业的相关指数的实证分析 可以对深圳的房地 产周 期波动有一个初步的认识和了解 从前面所显示的指标数和图形来看 深圳的房地产周期波动主要表现为 1 从销售情况来看 深圳房地产业自 1996 年以来其销售增长率保持着 增长 势头 除 1998 年销售率有所下降外 这说明深圳的房地产业一直处于 高位的震荡 市场的发展并不是一帆风顺的 存在着明显的波动 2 从扩张指数的情况来看 深圳的房地产业存在着明显的周期波动 1997 年 房地产业有过稍微的调整 出现下降的趋势 1999 年的波动幅度 最大 从指数统计情况来看房地产经济进入了低谷状态 而自 2000 年至今 深圳的房地产经济开始稳步发展 呈现出不断上升的趋势 3 从前面两点可以看出 不同的统计方法 指标数所表现出来的周期 波动趋 势也不同 但大体上所表现的总趋势还是类似的 且都说明了一点 即 深圳的房地产经济存在着明显的周期波动 中南财经法大学自学考试本科毕业论文中南财经法大学自学考试本科毕业论文 21 当然 深圳房地产经济的周期波动的长度 所表现出来的波动规律则要 根据 具体的统计方法 和更进一步的分析才能得到 由上面深圳房地产周期波动的实证分析的结论可得出 房地产业存在着 明显 的周期波动 但其波动的幅度 曲线形状与深圳房地产的波动并不同 其波动更平缓 滞后一些 3 3 房地产周期波动的理论房地产周期波动的理论 3 1 引言 从前一章对深圳房地产的实证分析中 可以得出深圳的房地产业多年的 发展历程中 有过缓慢发展和高速发展阶段 也有过调整低落阶段 这种波 动阶段的划分主要是基于对房地产业相关统计指标的定性分析所得出的 那 么这种波动规律是否如传统理论界所认为的那样 是一种周期性规律 对今 后一个时期内的房地产发展趋势做出的比较准确的预测呢 在这一章中主要 介绍房地产周期波动的相关理论 从理论的角度分析房地产周期的波动的定 义 展开过程 传导机制 以及影响房地产周期波动的主要因素 3 2 经济周期理论概述 世界各国的经济发展进程表明 在经济总量增长过程中 由于不同时间