快捷酒店-建设内容.doc

第四章 项目建设内容一、酒店定位（一）主题定位以水文化为主题特色，以商务会议、康体养生、休闲度假、文化娱乐为核心功能的五星级度假酒店。（二）市场定位针对高端度假、商务会议市场客源为主（三）风格定位川西坝子文化元素+传统建筑特色+现代创新设计，山水园林式布局二、硬件配置标准酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为五星级酒店。1、260间客房，其中70%标准客房每间净面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有30个开间的豪华套房，有残疾人客房。2、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施，有至少5000平方米的展览厅。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施，有容纳500人正式宴会的大宴会厅，有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳500人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室。9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250平方米10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。11、拥有符合五星级酒店标准的停车场。12、其他软硬件都要按照国家GB/T14308五星级饭店标准进行配置。三、建设内容（一）总体布局酒店占地47亩，总体布局拟呈园林式布置，与邛窑文化产业园项目的整体环境相协调。根据国际度假酒店的设计趋势，将大体量的酒店建筑进行分解，设计为分散式建筑，主楼层高限制在六楼，附楼层高限制在三层以下。在设计中通过分解划分多个不同的室外空间更加丰富多彩。且尽量从水平和垂直空间上错开集中式客房，使离南河较远客房有更好的观景视野,提高整体客房采景率。把会议中心放在最南部，地势偏高视野好，且环境相对独立。充分考虑酒店会议功能，考虑短时间内大量人群的交通的便利与快捷性，在选址红线外交通干道与项目地相交处设主入口，并设独立到达会议中心的区内干道，以便短时间内疏散大量会议人群，在区内设东西服务交通要道，为所有的度假人员提供最方便、快捷的服务。（二）建筑设计酒店的总体建筑分为多层主楼与餐饮两部分。主楼以260间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制在35000平方米左右。根据旅游度假的需求建造高尔夫休闲度假酒店，结合所在地理环境的特点，酒店主楼采用五六层的多层建筑，底层设置经营用房。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。用现代的构成主义手法布局，动感活力的建筑形态形成灵活多变的建筑空间，为特色细节的打造埋下伏笔。适当提取当地挑廊式吊脚楼的挑廊元素，在建筑周边设挑廊，增加其游憩度。特色廊道交通把建筑各部分用提取的吊脚楼挑廊连接到服务区建筑。景观打造在独立别墅和VIP客房区打造水景。（三）相关控制性指标占地47亩，建筑面积建筑面积35000平方米。容积率：1.12建筑密度：约19%绿化率：不低于40%建筑高度：主楼不高于24米（四）具体功能设计指标要求根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：1、综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设260间（套）左右，可接待大型会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房5间；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以双套房为主，并至少有5个开间的豪华套房。2、综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积1000平方米左右，中小型会议室5间，总面积约1000平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。3、全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设500座主餐厅一间，面积约为1000平方米，包厢10间，包厢面积适当宽敞，单独设有卫生间。咖啡厅500平方米左右，大堂吧约200平方米左右。总计餐位约600座左右，可同时容纳一个大型宴会。风味餐厅10个。4、舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约1200平方米）、棋牌房（20间左右）、KTV包房（10间左右）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。5、政务接待和会议功能。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政务接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在1000平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现五星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务两类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为500人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（300-500个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。第五章 投资估算酒店建设成本费（20000万元）1.土地费用：约2500万元2.土建工程：约4000万元3.基础设施建设配套工程：约8500万元4.公共设施建设配套工程：约4000万元5.其它：约1000万元第六章 投资效益预测一、投资收益预测（一）营业收入1、客房收入260间（套）按50%入住率计算，约3796万元2、餐饮收入大堂吧、咖啡厅、餐厅:500座按50%计算，约1825万元3、商场收入约95万元4、康乐收入: 桑拿中心(男/女)：约730万元 足浴、保健按摩：约548万元 棋牌室：约132万元 卡拉OK：约183万元总计：1593万元5、美容美发约6万元6、会议室约55万元7、游泳池、网球场等运动休闲项目预计年收入200万元。8、其他电讯、洗衣等：约40万元以上合计，营业收入：约7570万元（二）营业支出1、营业税金及附加 预计约750万元2、营业成本 3427万元工资及福利费用工资：按1500元/（人月）计算，约900万元；福利：预计227万元；管理费用、水电气等营业成本2300万元。以上合计，营业支出：约4177万元（三）营业纯利润营业收入-营业支出=7570-4177=3393万元二、项目投资回收项目总投资约20000万元，年均纯利润约3393万元，预计5年收回成本。第七章 项目投资方式该项目建设可采取独资、合资或合作方式对外招商。第八章 结 论通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造十方堂五星级酒店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，虽然投资回报期会较长，但还是值得建造的。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金600万元，此外酒店还能为当地提供500人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。邛崃市区目前仅有一座三星级酒店，不能适应邛崃作为中国优秀旅游城市的需求，该项目的建成，将缓解市内缺乏接待高规格代表团、大型商务活动、高档次宴会及观光客的星级酒店的问题，这样既能快速地提升邛崃的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进邛崃旅游酒店、饭店业的结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。 酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避